Правила игры на рынке недвижимости изменились – процедура перевода жилого помещения в нежилое серьезно усложнилась. Руководитель департамента доверительного управления агентства недвижимости «Тысячелетие» Любовь Ахмедзянова рассказывает, что сегодня нужно сделать собственнику, чтобы перевести квартиру в разряд деловых площадей, и выгоднее ли этот вариант покупки коммерческой недвижимости.
– Растет ли спрос на «квартиры под офис»?
– Сейчас на рынке много предложений о продаже квартир на первом этаже под коммерческое использование, но на сегодняшний день спрос отсутствует из-за изменения требований по переводу таких квартир в нежилой фонд.
Сама процедура перевода жилого помещения в нежилое стала сложнее. С июля 2011 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, и теперь необходимо получить согласие на перевод всех собственников квартир в многоквартирном доме. Сами понимаете, получить 100%-ное согласие жильцов крайне сложно. Поэтому многие предприниматели сегодня предпочитают приобретать нежилые помещения в новостройках.
– Какую квартиру имеет смысл переводить в бизнес-площади? Для каких сфер деятельности предприниматели охотно используют квартиры на первых этажах жилых домов?
– Под бизнес можно использовать квартиры, расположенные в местах оживленного пешеходного трафика. Таким образом, месторасположение квартиры является определяющим фактором в приобретении. Согласно статьи 22 главы 3 ЖК РФ, квартира должна располагаться на первом этаже.
В настоящее время, в связи с трудностями перевода, такие квартиры покупают в основном под адвокатские конторы, гостиницу, а также для того, чтобы открыть в них частные развивающие детсады: для таких услуг перевод квартиры в сегмент нежилой недвижимости не требуется.
– Может быть, выгоднее сначала оформить перевод, а затем уже продавать площади как нежилое помещение?
– Да, перевод в нежилой фонд увеличивает стоимость квартиры приблизительно на 30%.
Поэтому для продавца выгодно сначала выполнить перевод квартиры в нежилой фонд, а затем продать уже как коммерческое помещение.
Стоимость таких квартир зависит от района, в котором они находятся. Наибольшим спросом пользуются Кировский и Октябрьский районы. Следовательно, и стоимость квартир, пригодных для перевода, в этих районах выше.
– Расскажите подробнее о процедуре перевода квартиры в нежилой фонд.
– Перевод квартиры в нежилой фонд занимает от 8 месяцев до 1 года и обходится в 200-250 тыс. руб., включая стоимость услуг риэлтора и все остальные расходы по переводу.
Весь процесс регламентируется статьями 22-24 главы 3 и статьями 25-29 главы 4 ЖК РФ. Хочу обратить особое внимание всех желающих перевести свои квартиры в сегмент коммерческих площадей на пункт 3 статьи 36 главы 6 ЖК РФ: уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия ВСЕХ собственников помещений в данном доме. Это первый этап работы для перевода в нежилой фонд, он же и самый сложный.
Однако покупка подходящей квартиры и все затраты на перевод, безусловно, обойдутся дешевле, чем приобретение нежилого помещения в новостройке и его ремонт.
SIA.RU: Главное
