Москва опережает крупнейшие города Европы, Ближнего Востока и Африки по уровню доходности коммерческой недвижимости, говорится в исследовании Knight Frank. Проанализировав сделки за 2013 год, эксперты компании оценили доходность премиальных офисов и торговых центров в 8,75% и 9,5% соответственно. Доходность, или ставка капитализации, которая рассчитывается как отношение чистого годового дохода объекта к его рыночной стоимости, оценивалась на момент продажи.
В тройке лидеров кроме Москвы оказались Йоханнесбург (8,5% для офисов и 8,25% для торговых центров, что соответствует второму и третьему местам рейтинга соответственно) и Бухарест, где доходность офисов достигает 8,25% (третье место), а торговых центров -- 8,75% (второе место). В Азии ставка капитализации выше только в трех городах Индии -- Дели, Мумбае, Бангалоре (9-11% и 10-12% для офисов и торговых центров соответственно). Для сравнения: в Пекине -- 5% и 5,5%, в Токио -- 3,5% и 4%, в Гонконге -- 2,8% и 2% соответственно. Москва традиционно лидирует по уровню ставки капитализации среди европейских городов, что обусловлено политическими рисками для инвесторов, поясняет заместитель директора департамента инвестиций Knight Frank Алан Балоев.
По данным Knight Frank за первый квартал, общий объем качественных офисных площадей в Москве составляет 13,5 млн кв. м (на 1,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года), торговых центров -- 4,01 млн кв. м (арендуемая площадь).
Первый вице-президент "ТПС Недвижимости" Алексей Чиналиев говорит, что по итогам переговоров о потенциальной покупке действующих торговых центров ставка капитализации в размере 9,5% соответствует цене предложения при продаже качественных районных торговых центров. "Для объектов премиум-класса ставки капитализации в переговорах чуть ниже и составляют 8,5-9%",-- оценивает он.
По словам Алексея Чиналиева, в последние несколько лет доходность торговой недвижимости сокращалась. "Сейчас, учитывая макроэкономический прогноз, снижение прекратилось, и дальнейшая динамика будет зависеть от развития событий",-- поясняет он.
Для офисов ставка капитализации 8,75% реалистична, соглашается партнер компании Blackwood Константин Ковалев. "Это ниже, чем уровень, по которому была закрыта, например, одна из крупнейших сделок по продаже офисного центра "Белая площадь" ($1 млрд) -- по ней ставка капитализации была 9%",-- отмечает он. По словам господина Ковалева, высокий уровень ставки не является абсолютным признаком привлекательности инвестиций. "Нужно учитывать страновой риск. Кроме того, ставка капитализации для объектов высокого класса всегда ниже, чем для других",-- пояснил Константин Ковалев.
Инвесторы уже не спешат использовать возможность заработать на коммерческой недвижимости. Месяц назад все консультанты пересмотрели годовой прогноз по объему инвестиций в этот сегмент, снизив его в среднем на 20%. Как уже сообщал "Ъ", покупатели, в частности, откладывают сделки из-за обострения отношений России с Западом и волатильности курсов валют.
Топ-5 городов по доходности коммерческой недвижимости в Европе, Африке и на Ближнем Востоке
|
||||||||||||||||||||||||||
Источник: Knight Frank.
SIA.RU: Главное
