С 1 июля 2018 года для застройщиков изменятся правила игры. Все ли смогут адаптироваться к новым условиям без потерь? Застройщики региона поделились с REALTY.IRK.RU своими ожиданиями, опасениями и видением будущего без долевого строительства. Своим мнением о текущей ситуации и перспективах строительной отрасли поделилась Галина Кузняная, член Совета директоров АО «ФСК 'Новый город'».
Новый вектор движения: застройщики выжидают, покупатели торопятся
Ощущаете ли вы перемены уже сегодня?
– Конечно, застройщики очень озабочены. Для них это не просто новый вектор движения. Для небольших компаний, особенно региональных – это конец. И тревогу уже в прошлом году начали бить не только строители, но и представители небольших муниципалитетов, куда теперь, на условиях нового закона, никто не идет строить по –одному дому.
Застройщики занимают выжидательную позицию. Например, «Новый город» получил разрешения на строительство с запасом на несколько лет. Но для этого нужно было вовремя отреагировать еще в 2016 году, когда грянули первые изменения в Федеральном законе N 214-ФЗ о долевом строительстве. Для этого компания увеличила свой уставной капитал, оплатив его деньгами, поскольку закон предусматривал только такую форму.
Покупателям жилья, наоборот, нельзя выжидать. И мы видим, что люди оценившие перспективы жилой недвижимости, не откладывают покупку нового жилья.
Выиграют ли от этого банки?
– Возможно. Сейчас закон говорит так: застройщик, дольщик, подрядчик – все должны будут при работе по Федеральному закону N 214-ФЗ открыть свои счета в одном уполномоченном банке, там же кредитоваться и держать средства на эскроу-счетах. Видя ситуацию на финансовом рынке, невольно думаешь про яйца в одной корзине.
Но и банки скоро начнут ощущать падение объемов ипотечного кредитования: переплетается слишком много факторов, и пока ни один из них не способствует развитию строительной отрасли.
Старое никогда не станет новым
Как, по-вашему, изменятся цены на новостройки?
– Если строительный рынок перейдет на продажу только готового жилья, то это однозначно приведет к падению объемов строительства и, как следствие, – к росту цен. Сейчас эксперты спорят не о том, будет он или нет. Спор идет о цифрах: на 30 % или 50 % произойдет этот рост.
По оценке экспертов, 80% жилья в стране строилось за счет населения, а сейчас банкам предлагают заместить эти ресурсы, при этом объявляя строительную отрасль высокорисковой. Населению предлагают купить жилье, положив деньги на 1,5-3 года на счет в банк без процентов, а застройщикам – вести всю стройку на кредитные ресурсы. Не надо быть супер-экономистом, чтобы сделать прогноз по поведению участников всего процесса.
Как изменится соотношение цен и спроса на новостройки и вторичное жилье?
– Повышение цен на новое жилье потянет за собой цены на вторичку. Это закон рынка. Однако мы видим, что население, грамотно оценивающее «перспективы» вторички, понимает, что покупать квартиру в доме 1977 года постройки уже сейчас не выгодно, особенно с ценой кредита на 10-15 лет. Старое никогда не станет новым.
РЗТ в тупике
Какова судьба федеральных и региональных программ в сфере строительства? Будут ли развиваться уже застроенные территории?
– Программа Развития Застроенных Территорий (РЗТ– прим. ред.) и раньше была тяжелой темой. Теперь это будет, если, конечно, будет, или очень «долгая» программа из-за невозможности сносить и строить очередями, или очень дорогая. Судите сами: нужно будет взять кредит на снос, снести старые дома, переселить людей, построить новое, ввести в эксплуатацию, передать новому владельцу и только после этого переходить к расселению и сносу следующего кусочка. И это все на кредитные средства?
Ситуация в Иркутске наглядно демонстрирует, что программа РЗТ с введением нового закона, который полноценно начнет работать только с 1 июля 2018 года, уже зашла в тупик. Застройщики, вошедшие в эти проекты на принципе «строить очередями», понимают, что это юридическая и финансовая петля.
А что насчет других социальных строительных программ?
– У нас еще есть бараки 1947 годов постройки, где живут люди. А в это время происходит старение жилья, построенного в 60-70 годы, и для Иркутской области, с её сейсмоактивностью, это тоже проблема. Федеральная целевая программа «Сейсмостойкое строительство» прекратила существование, так и не добравшись до Иркутской области. Программа переселения из ветхого и аварийного жилья тоже закончена в 2017 году. Любая социальная программа упирается в региональную цену квадратного метра. У нас она одна из самых низких в СФО. Федеральный Минстрой согласен, что для системообразующих застройщиков нужно изменить условия, но пока это только слова.
Вишенки на торте не будет
Читайте также:
На основе всего вышесказанного, какие условия банков по проектному финансированию были бы приемлемыми для застройщиков?
– Давайте представим идеальную ситуацию: банк, если речь идет о полноценном проектном финансировании, кредитует застройщика от начала работы до ввода жилья. Свои проценты банк получает в конце с цены реализации, а еще с ипотечного кредита, который он даст дольщику на готовое и, соответственно, более дорогое жилье. И вишенка на торте: процент, под который банк кредитует стройку, как в Европе – 2-3%. Ничего этого нет. И не будет, пока в 2019-2020 гг. не начнут падать цифры по вводу жилья. Правда, оценивать их надо будет не как среднюю температуру по больнице, а в реальном измерении региональных показателей. Сейчас же, например, в цифры ввода попадает жилье, которое возводится взамен сносимого аварийного.