Как девелоперы могут выиграть от девальвации рубля

"Рынку больше некуда ужиматься"


Гендиректор Rose Group Андрей Нестеренко о том, как девелоперы могут выиграть от девальвации рубля

-- При колебании курса рубля граждане, пытаясь сохранить свои накопления, как правило, покупают недвижимость. Зафиксировали ли девелоперы сейчас рост продаж?

-- В прошедшем декабре наша компания, например, ощутила приток покупателей, число которых по сравнению с аналогичным месяцем 2012 года выросло в полтора-два раза. Нельзя сказать, что это ажиотажный спрос, но для конца года картина необычная. Как вы знаете, именно в конце и начале года из-за длительных праздников на московском рынке недвижимости наступает затишье. По моим ощущениям, на декабрьскую ситуацию с увеличением покупательского спроса повлияло не только существенное колебание курса рубля, но и эффект Мастер-банка. С отзыва лицензии у этого кредитно-финансового учреждения в банковском секторе начался этап очищения, что совсем не понравилось тем, кто вынужден был искать альтернативу высокодоходным депозитам. Но я бы не стал говорить об аномальном росте продаж у девелоперов как об устойчивом тренде. Во второй половине января и в феврале ситуация изменилась: инвесторы стали охотнее скупать валюту, чем недвижимость, потому что текущая цена 1 кв. м высока, а спрос на то же жилье ограничен. В апреле эта тенденция сохранилась.

-- Возможна ли ситуация, когда из-за курсовых колебаний девелоперы могут объявить дефолты по своим кредитам и лишиться активов, заложенных по этим займам?

-- Прямой связи между текущей конъюнктурой на рынке и возможными margin call по кредитам девелоперов я не вижу. У большинства застройщиков рублевые займы, и расчеты с покупателями и арендаторами производятся в национальной валюте. Другая ситуация у собственников объектов, взимающих арендную плату в долларах или евро,-- они могут даже подзаработать на курсовых колебаниях. Но вряд ли это будет длиться долго, особенно на рынке бизнес-центров, где сейчас наблюдается ощутимый уровень вакантных площадей, что позволяет арендаторам диктовать условия владельцам. В сегменте офисов класса В уже начался пересмотр ставок, привязанных к иностранной валюте.

-- Предположим, что падение рубля окажется долгоиграющим. Повлияет ли это прямо или косвенно на сокращение девелоперского рынка?

-- Навряд ли, поскольку рынку больше некуда ужиматься. В кризис 2009 года произошел серьезный отток из отрасли игроков: более или менее креативные бизнесмены остались либо без активов, либо в силу обстоятельств оказались за границей. Крупные компании, такие как "Галс-Девелопмент" или "Дон-строй Инвест", перешли под контроль госбанков (ВТБ.-- "Ъ"). Сейчас главным действующим лицом на рынке стало государство, которое является основным заказчиком для тех же генподрядных компаний: впереди подготовка к чемпионату мира по футболу в 2018 году, к которому надо построить существенное количество спортивной и социальной инфраструктуры, а также строительство ЦКАД в Подмосковье. Но вы же сами видите, что происходит в последнее время с некогда крупными генподрядчиками: некоторая их часть находится в предбанкротном состоянии, а некоторые уже на стадии ликвидации. Эта ситуация доказывает, что работа с государством не панацея от банкротства.

-- Как показывает опыт торговой сети "Лента", рискнувшей провести IPO, западных инвесторов больше всего пугает даже не нестабильность рубля, а ситуация на Украине. Политика как-то влияет на биржевые котировки акций Rose Group?

-- Очевидно, что политика сильно влияет на бизнес. В девелопменте, как я вам говорил, присутствие государства значительно. Но западные инвесторы могли бы с этим смириться, если бы в России, как ранее обещали, случилось экономическое чудо. Сейчас инвесторам, желающим вкладывать в недвижимость, выгоднее инвестировать, скажем, в акции девелоперских компаний США, где рентабельность бизнеса хотя и ниже, чем в России, но рисков меньше.

-- Rose Group, застраивающая традиционно Остоженку, один из самых дорогих районов Москвы, производит высокомаржинальный продукт. Разве уже этот факт не может заинтересовать инвесторов?

-- Инвесторы прекрасно понимают, что в цепочке приоритетов у потребителей вначале продукты питания, основной набор бытовой техники, возможно, автомобиль и только потом недвижимость. Поэтому инвесторам интереснее вкладываться в бумаги ритейлеров.

-- Вы упоминали компании, оказавшиеся из-за кризиса под контролем госбанков. Ведь такая же участь постигла и Rose Group, 70% акций которой сейчас принадлежат структуре "Глобэкс" -- дочернего банка ВЭБа.

-- У нас другая история. Поверьте, мне есть с чем сравнивать (до 2011 года господин Нестеренко работал в должности президента "Галс-Девелопмента".-- "Ъ"). Rose Group для ВЭБа не девелоперское плечо, как это происходит в ситуации с ВТБ, который достраивает объекты для возврата кредитов. Rose Group -- это инвестиционная история для ВЭБа, который покупал акции компании на рынке, а не получил актив в качестве рудиментарного наследства.

-- До кризиса у компании было несколько проектов в центре Москвы -- на Остоженке и Сретенском бульваре. Наблюдается ли какое-либо движение на этих площадках?

-- Все проекты в центре города находятся в стадии разработки. На Сретенском бульваре у нас есть участок, где мы намерены построить элитный комплекс "Челси" с жилыми и торговыми площадями, этот проект Борис (Кузинец.-- "Ъ") начинал со своим бизнес-партнером -- владельцем девелоперской группы NBM Михаилом Бабелем. После ревизии, проведенной мэрией, площадь будущего объекта сократилась до 5,5 тыс. кв. м. Сейчас занимаемся проектированием объекта, архитектором которого выступает Юрий Григорян (возглавляет архитектурное бюро "Проект Меганом".-- "Ъ"). Наш проект на Сретенке был составной частью программы комплексной застройки этого района. Кроме Rose Group в этой стройке должен был участвовать "Главмосстрой" (входит в корпорацию "Главстрой" Олега Дерипаски.-- "Ъ") -- эта компания по инвестконтракту с городом переселила сотрудников ФСБ в новые дома, снесла ветхое жилье. Но начать строительство не удалось, так как мэрия отменила контракт. Пока "Главмосстрой" судился, мы не могли начать на Сретенке свой проект: чиновники пересматривали параметры застройки и готовили градостроительный план застройки участка.

-- Готова ли ваша компания, как другие девелоперы, работающие в Москве, оплачивать строительство дорог? Насколько вообще такая практика оправдана для бизнеса?

-- Для бизнеса такая схема, очевидно, практически невыгодна, так как создает затраты там, где девелопер не рассчитывал. Я согласен, что социальная инфраструктура необходима и девелоперы должны брать на себя это бремя, но хотелось бы, чтобы правила игры были максимально прозрачными, чтобы девелопер на ранней стадии мог понимать свои реальные затраты.

-- С этого года вступило в силу обязательное страхование ответственности застройщиков на неисполнение своих обязательств перед дольщиками. Позволит ли это защитить интересы покупателей жилья?

-- Страхование ответственности -- это важный момент как для потребителей, так и для девелоперов. Но у нас, как всегда, все было сделано по-своему. Соответствующие поправки к закону (о долевом строительстве.-- "Ъ") принимались быстро, переходный период оказался минимальным, так что не все застройщики успели войти в систему страхования. Как только поправки были приняты, я сразу побежал в страховые компании, которые на конец декабря прошлого года были не готовы к новому виду страхования. Более того, сами страховщики не особо рвутся застраховать ответственность застройщиков, так как за границами лимита страхования в размере 100 млн руб. специализированные компании вынуждены уже сами перестраховать эти риски в крупных международных холдингах. Система, когда девелопер обязан застраховать свою ответственность у страховщика,-- один из трех вариантов защиты, придуманных законодателями для рынка жилой недвижимости. Второй вариант -- гарантия банков-кредиторов, что объект будет достроен и площади перейдут дольщикам. Этот вариант, на мой взгляд, выглядит излишним, так как банки при проектном финансировании девелоперских проектов и так жестко контролируют обязательства застройщиков и по темпам работ, и по срокам. Третий вариант защиты -- консолидированная ответственность застройщиков, вошедших в систему страхования. Возникает вопрос: Rose Group два десятка лет выстраивала свой бизнес, получая определенные доходы, и почему я эти средства должен направить в виде компенсации за другого девелопера, который распродал квартиры, но не построил их в срок?

-- Сложно поддержать эти ваши тезисы, учитывая, что покупка жилья в новостройках у нас превратилась в лотерею. Не помогает даже постоянное ужесточение закона о долевом строительстве.

-- Можно использовать опыт Италии или США, когда средства соинвесторов депонируются на счетах нотариуса. Под эти средства девелопер берет в банке кредит, который и направляет на стройку. После сдачи жилья в эксплуатацию нотариус разблокирует средства дольщиков и передает их застройщику, который гасит этими деньгами заем. Но мы почему-то всегда идем своим путем.

-- Застройщики умеют находить лазейки из любых ограничений. Откройте секрет, что придумали компании для того, чтобы не вступать в систему страхования?

-- Здесь нет никакого секрета. Девелоперы, которые по тем или иным причинам не хотят входить в систему страхования, реализуют квартиры через создание жилищных кооперативов. Это форма продажи законна, хотя не совсем защищает права дольщиков, так как девелопер при любой негативной ситуации может подать заявление на банкротство кооператива.

Интервью взял Халиль Ъ-Аминов