Эксперты иркутского рынка торговой недвижимости рассказали REALTY.IRK.RU о последних тенденциях и трендах.
[photo 1]
На прошлой неделе аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги I полугодия 2015 г. на рынке торговой недвижимости Московского региона. За первые шесть месяцев года там было введено в эксплуатацию шесть торговых центров общей площадью 778 тыс. кв. м. При этом, как отмечается в исследовании, в некоторых ТЦ на момент открытия работает не более 15% магазинов (или не более 10% торговых площадей).
В I полугодии 2015 г., сообщает Knight Frank, снижение ставок аренды для арендаторов продолжилось, но темпы падения замедлились. Наибольшее снижение продемонстрировали ставки аренды для магазинов аксессуаров (-20%) и ресторанов (-15%). В новых договорах аренды, заключенных в 2014–2015 гг., в большинстве случаев указываются различные схемы расчета арендного платежа в зависимости от товарооборота арендатора.
Как отмечают участники иркутского рынка торговой недвижимости, многие столичные тренды характерны и для нашего города.
«Лучше всех себя чувствуют продуктовые операторы и крупные сети с товарами по низкой цене»
Дмитрий Черкасов, специалист по коммерческой недвижимости АН «Слобода»:
– Исходя из представленных данных, на рынке торговой недвижимости Московского региона наблюдается устойчивый тренд, направленный вниз. На рынке торговой недвижимости города Иркутска также присутствует характерное снижение активности.
Если рассматривать первое полугодие 2015 года, то арендные ставки в некоторых торговых объектах снизились от 20 до 50%. И, несмотря на столь сильное снижение арендных ставок, потенциальные арендаторы не торопятся занимать площади. Все это, несомненно, связано с нестабильностью российской экономики и курсом валют. Эти факторы негативно повлияли на местных мелких операторов одежды, обуви, аксессуаров (ни для кого не секрет, что закупка товара происходит в валюте, и они попросту не могут дать товару конкурентоспособную цену).
Лучше всех себя чувствуют продуктовые операторы и крупные сети с товарами по низкой цене (в т.ч. и одежда). Еда – это необходимость, а так как при нестабильных ситуациях в экономике страдает в большинстве средний класс, то его представители начинают себя ограничивать и потреблять более дешевые товары. Эти же товары потребляют и те, у кого доход был ниже среднего (т.е. для них ничего особо не меняется). Остался востребованным и дорогой сегмент: состоятельные люди продолжают жить в том же комфорте, что и раньше, на их уровне жизни кризис не отразился. Удивительно, но заведения общественного питания в Иркутске проявляют довольно высокую активность. С чем это связано, мы ответить затрудняемся.
В связи с малым количеством активных потенциальных арендаторов на рынке, арендодатели со свободными площадями вынуждены снижать арендные ставки. Для оптимизации расходов арендаторы готовы на переезды в более дешевые помещения, в связи с этим дальновидные арендодатели идут на смягчение условий аренды, скидки (временного характера и постоянного), улучшение арендных объектов по требованиям арендатора, предоставляют арендные каникулы на более долгий срок.
В Иркутске начинает распространяться схема расчета между арендатором и арендодателем, зависящая от денежных оборотов арендатора. За последний год мы встречали несколько таких примеров. И во всех случаях арендаторы занимали довольно крупные площади (от 500 кв.м.).
Возможно, в грядущем полугодии возникнут тенденции к росту спроса на торговые площади в силу адаптации бизнесменов к нынешним реалиям (развитие необходимо). Но по нашему экспертному мнению, таких высоких ставок, какие мы видели 1-1,5 года назад, в Иркутске не будет.
«Открытие новых проектов с низкой заполняемостью уже стало нормой для иркутского рынка»
Антон Кондратьев, руководитель проекта Управление Недвижимостью УК «Система АМТ»:
– С одной стороны, на рынок давит снижение доходов населения, рост цен, низкая покупательская способность, с другой стороны – ввод новых торговых площадок: если в условиях роста экономики рынок способен поглотить вводимые новые площадки, то в условиях кризиса это усугубляет ситуацию.
К сожалению, открытие новых проектов с низкой заполняемостью уже стало нормой для иркутского рынка, к примеру, наши партнеры в Европе, не понимают, как можно открыться с заполняемостью ниже 80% , не говоря уже о 10-30%.
На иркутском рынке мы наглядно видим, что проекты с продуманной концепцией, такие как ТРК «Модный Квартал», запущенные до экономических потрясений, успели завоевать лояльность покупателей и сформировать стабильный покупательский поток, который позволяет пережить не стабильное время.
Одновременно с этим существует ряд торговых объектов, запущенных 5-10 лет назад, с устаревшей концепцией, которые в настоящее время испытывают отток клиентов и, как следствие, проблемы с заполняемостью. Думаю, что грамотная реконцепция и специализация на какой-то определенной группе товаров может помочь некоторым из них.
Арендные ставки по стрит-ритейлу значительно снижены, скидки по отдельным объектам достигают 30% , что касается профессиональных торговых центров, то проекты с сформированным трафиком и продуманной концепцией, как я уже отметил выше, не испытывают больших проблем. Тяжело приходится на старте новым торговым центрам, таким как «Юбилейный» и «КомсоМОЛЛ». Оптимизм придает то, что в обоих случаях проектами управляют команды с большим опытом, а локация и состав арендаторов этих ТЦ позволяет говорить, что проекты ждет успех.
С открытием новых профессиональных проектов на иркутском рынке получила распространение арендная ставка, которая включает в себя постоянную (фиксированную) арендную ставку и переменную (процент от товарооборота магазина). Крупные федеральные игроки заключают договор на условиях только «процент с оборота».
«Многие арендаторы либо сокращают площади, либо закрывают нерентабельные точки»
Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости:
– Тенденции на рынке торговой недвижимости в Иркутске похожи на общероссийские. В 2015 году в Иркутске начали работу новые ТРЦ – в Юбилейном, «КомсоМОЛЛ», планируется ввод «Сильвер-Молла». Как видно на данный момент, эти ТРЦ заполнены далеко не на 100%.
От кризиса пострадали практически все форматы торговой недвижимости, так как многие арендаторы, в т.ч. федеральные сети, либо сокращают площади, либо закрывают нерентабельные точки. Кроме того, отзыв лицензий у банков привел к появлению на рынке качественных площадей, ранее арендованных отделениями банков.
Не многие компании сумели сохранить планы развития и открывают новые офисы и магазины. Можно отметить, что сотовые операторы сейчас – одни из немногих, кто готов развивать свои сети, и рассматривают в аренду небольшие форматы торговой площади (40-60 кв.м) в проходных местах. И, может быть, продуктовые ритейлеры, которые открывают новые точки как небольшого формата «магазин у дома», так и большие магазины-дискаунтеры формата «кэш энд кэрри».
Аренда, конечно же, снижается или, как минимум, «замораживается». В условиях, когда освобождается достаточно большое количество площадей в интересных местах и по привлекательным ценам, не очень разумно повышать аренду, так как арендатор может просто переместиться в помещение рядом или напротив на более выгодных условиях.
Ситуация напоминает кризис 2008-2009 года, тогда так же, как и сейчас, освобождались помещения, спрос падал. Это продолжалось где-то до конца 2009 года. В 2010 году пошло восстановление, и с рынка постепенно стали уходить интересные помещения в проходных местах. Но сейчас на рынок аренды торговых площадей давит еще конкуренция со стороны предложения качественных площадей в ТРЦ. И природа кризиса несколько иная, чем была в кризис 2009 года.
Поэтому можно предположить, что во втором полугодии ситуация скорее всего особо не улучшится, и ставки расти не будут. Зато сейчас есть шанс снять в центре города торговые помещения по ценам, которых уже несколько лет просто не было.
SIA.RU: Главное
