2017 стал по-настоящему стрессовым для работников строительной отрасли. По данным Росреестра, количество ДДУ в Иркутской области снизилось на 26% по сравнению с предыдущим годом, а количество сделок с жильем упало на 4%. И, несмотря на то, что ипотека в регионе за год выросла на 31% , свои «палки в колеса» вставили поправки в Федеральный закон ФЗ-214. Как профессионалы рынка недвижимости пережили этот непростой год, на что они надеялись и какие делали прогнозы на SIA.RU, REALTY.IRK.RU и в Газете Дело? Предлагаем вспомнить лучшие цитаты 2017 года о рынке недвижимости.
Илья Круговых, РГУД, о новой модели взаимоотношений между покупателями и застройщиками
«Россия, судя по всему, вошла в фазу качественных изменений, результатом которых станет формирование традиционных для всего мира моделей экономических взаимоотношений между покупателями жилья и застройщиками – либо инвестирование с традиционным разделением рисков, либо покупка готового жилья».
Иван Ильичев, ВостСибСтрой, о трудностях долевки
«Есть такое ощущение, что хотят ‘долевку’ вообще как таковую прекратить. Все делается ‘для населения’, чтобы оно осталось с дорогим жильем, зато гарантированно построенным. В новых условиях можно будет работать, если государство обратит внимание не только на дольщиков, но и на застройщиков. Если ФЗ-214 вступит в силу в полном объеме с 1 июля 2018 года, очень бы хотелось получить дешевое проектное финансирование на уровне 4% годовых, что для нашей страны сегодня – сказка несбыточная. Если бы государство субсидировало ставку, тогда, возможно, рынок заработал бы по-новому».
Сергей Вахонин, Союз строителей Иркутской области, о новых реалиях строительного рынка
«Москва ощущает подъем экономики – пусть небольшой, но ощущает. Трудно ориентироваться на столицу в той части, что все хорошо и благополучно.
У строительной отрасли проблемы есть, но участникам рынка ничего не остается, как принимать их – и работать дальше. Проблема экологической экспертизы, например, уже перестала быть проблемой – настолько мы к ней привыкли.
Новым ударом для рынка станут изменения в законе о долевом строительстве. Последние события говорят о том, что мало кто советуется со строительной отраслью, принимая какие-то решения. Правила игры начали меняться в самый последний момент. Известно, что для бизнеса главное – это предвидение. Что можно ждать от власти, что произойдет завтра, послезавтра? Рынку потребуется немало времени, чтобы адаптироваться к новым условиям, отреагировать на изменения в закон».
Дмитрий Ружников, Новый город, об опыте работы с проектным финансированием
«Проектное финансирование дает нам дополнительные гарантии. Это было непросто, но у нас получилось. Банки пока сами не совсем понимают, как с этим работать, но Президент дал поручение заменить ДДУ на проектное финансирование, и ЦБ должен найти способ решить эту задачу. Программа проектного финансирования работает давно, но сейчас вносятся коррективы и дополнения. В том объеме, который мы запрашиваем – мы первые, на нас все «обкатывается». Есть суммы, когда надо обращаться к Москве, есть особые требования. Мы стараемся находить компромиссы, двигаться сами и двигать этот процесс. Поэтому да – отчасти мы первые.
Через три года застройщиков заставят строить с помощью банков: последние будут брать проценты и при этом смотреть - кому давать деньги, а кому нет. Это скажется на стоимости квадратного метра. Сегодня закон позволяет нам взять деньги в банке, продавать квартиры на стадии котлована и возвращать деньги в банк. С новым законом на стадии котлована продать ничего нельзя. Мы можем продавать только готовое жилье, то есть взять деньги сегодня, а продать жилье через два года. Если иметь в виду 15 % годовых, то это 30 %-е увеличение стоимости плюс налоги, плюс содержание и коммуналка – все накручивается. Какой будет стоимость этого жилья, как она отразится на рынке, сколько застройщиков останется, сколько объектов будет строиться – для нас это сейчас загадка».
Михаил Сигал, Восток Центр Иркутск, о непродуманных мерах защиты дольщиков
«Закон №214 ФЗ – как ГТО – если заставить здорового, подготовленного человека сдавать эти нормы, то это будет иметь только позитивный эффект, а если заставить сдавать нормы ГТО больного, да еще и находящегося в реанимации, то это закончится плачевно.
А ситуация на рынке строительства жилья в Иркутской области, как и в большинстве регионов России, действительно тяжелая – и продолжает ухудшаться. В феврале 2016 года было заключено 705 договоров на строительство жилья, за аналогичный период 2017 года – только 369 договоров, а за первый квартал 2017 по отношению к первому кварталу 2016 года убыль составила порядка 35%. При этом многие продают уже готовые объекты, что также свидетельствует о спаде рынка.
А снижение количества игроков на рынке автоматически приведет к уменьшению объемов строительства, а, следовательно, к росту цен на жилье».
Виктор Ильичев, ВостСибСтрой, о том, что кризиса нет, а есть новые обстоятельства
«В 2015 году я побывал на встрече с Германом Грефом. Тогда как раз только начался кризис, и я думал задать главе Сбербанка вопрос о том, когда он закончится. Но, к моему большому удивлению, о кризисе на той встрече никто не говорил. Говорили об оптимизации управления, об изменениях в компании.
Тогда я осознал: кризиса нет, есть новые обстоятельства, в которых бизнесмены оказались.
Площадка Сбербанка и встреча с Грефом подтолкнули меня к изменениям, которые мы начали в 2016 году: оптимизировали штат, скорректировали структуру управления, начали выходить на новые рынки.
Точки роста увидели в смежных отраслях – в тех, где у компании есть компетенции.
Приобрели три проекта по строительству малоэтажного жилья на Байкальском тракте, будем вместе с партнерами возводить коттеджи, таунхаусы, дуплексы.
Второе направление – ритейл. Компания сотрудничает с крупными сетями. Строим «Ленту» в городе Братске, ведем переговоры с другими игроками. Федеральные ритейлеры рано или поздно должны были сюда прийти. Они пришли, и мы ловим этот момент.
Все это дало резкий толчок развитию компании. С 2015 года по сегодняшний день годовые обороты выросли примерно в два раза. И продолжают расти. Если мне дадут телефон Германа Оскаровича, я скажу ему спасибо!»
Алексей Распутин, Родные берега, о качестве городской среды
«Сейчас резко выросли требования к качеству городской среды и придомовых территорий. Мы стремимся к тому, чтобы создать для жителей наших домов максимально комфортную обстановку. За свой счет делаем дополнительное благоустройство даже в уже сданных домах, устанавливаем малые архитектурные формы, асфальтируем дорожки и улицы, выкладываем плитку, делаем специально разработанные, красивые металлические ограждения, оборудуем спортивные площадки. Это многоплановая работа, мы ведем ее совместно с нашей управляющей компанией.
Еще один тренд – дворы без автомобилей. Это мы тоже реализовали. Мы высаживаем уже рослые деревья, чтобы не ждать 10 лет, пока они вырастут: завозим ели по 3 метра. Устанавливаем фонари, делаем дополнительную внутреннюю подсветку. А чтобы вся эта красота не ‘била по карману’, не вела к увеличению себестоимости, мы все процессы строительства унифицирем, раскладываем на составляющие и работаем эффективно. С другой стороны, мы стараемся максимально удовлетворить потребности покупателей.
Нам важно сделать наши жилые комплексы образцовыми с точки зрения комфортности проживания. Меня в свое время многие не понимали – зачем, например, в ЖК консьерж, а сейчас уже без него никак; к хорошему быстро привыкают. Мы продолжим работу в этом направлении, и все наши будущие проекты будем делать еще лучше, чтобы они были красивыми и комфортными. В то же время надо, чтобы цена оставалась невысокой».
Светлана Брагина, Гранд-Строй, о негативных факторах, действующих на рынке
«Основными негативными факторами являются экономическая ситуация на рынке (снижение покупательской способности и спроса, удорожание себестоимости строительных работ), ужесточение 214-ФЗ. Теперь все сложнее получать разрешение на строительство и выходить на рынок с новыми проектами, особенно мелким застройщикам, а стройка становится все менее экономически выгодна»,
Фонд ‘вторичного’ жилья растет каждый год, а количество предложений по новостройкам сокращается, соответственно, это одна из причин снижения количества сделок».
Алина Берест, Владимир Рябенко и партнеры, о том, к чему приведут новые законы
«Новый законопроект о компенсационном фонде долевого строительства предлагает фактически убрать механизм страхования и банковской гарантии и перейти на компенсационный фонд. Избежать уплаты взносов в этом случае не получится. При регистрации ДДУ фонд будет предоставлять органам госрегистрации сведения о том, был ли уплачен взнос за договор.
Законопроектом также предусмотрен механизм возврата взноса в случае расторжения договора со стороны дольщика либо в случае отказа в регистрации. Большинство иркутских застройщиков успели зарегистрировать первые договоры долевого участия в своих проектах до 1 января 2017 года и продолжают вести бизнес по старым правилам. Но все новые проекты будут подчиняться новым законам, поэтому очень важно «держать руку на пульсе» и готовиться к этим изменениям».
Дмитрий Кузнецов, META-GROUP, о новых трендах в загородной недвижимости
«Современное общество рационально: у людей другой подход к недвижимости. Лишний пафос ушёл. Сегодня уже немногие считают, что дом обязательно будет оставлен в наследство, что в этом доме непременно будут жить внуки. Люди живут ‘для себя’ в небольших домах, потому что большие дома тяжело обслуживать. Рационализм, интеллект и гарантированная ликвидность – вот главные критерии, по которым выбирают жилье наши покупатели. И мы уверены, что через пять, десять лет наши поселки не утратят привлекательности. Наш продукт создан для людей с разным достатком. Важно не к какой касте принадлежат наши покупатели, а каковы их мотивы, насколько важны для них экологичность и другие особенности концепции. Чаще всего наши заказчики – люди, которые уже много где пожили, много повидали, им уже хочется баланса и гармонии не только в своем доме, но и вокруг него. Для них ценно, что рамки комфорта раздвигаются до размеров поселка, где сохранено каждое дерево, где природа – вот она, сразу у порога. Наши покупатели – разные люди, но они все хотят гармонии и красоты».
Антон Кондратьев, Система АМТ, о нарастающей популярности загородной жизни
«Люди тянутся к качественной и безопасной жизни. Сейчас за городом строятся дороги, торговые центры, магазины, школы. Доехать до центра города можно за 15-20 минут. Жители многих регионов могут об этом только мечтать. Загородное жилье становится доступным; появляются поселки, предлагающие привычное качество городской жизни за городом по адекватной цене».
Кристина Яковенко, Хрустальный Девелопмент, о том, как сделать из коттеджного поселка «конфетку»
«Красивый лес, река – в райском уголке продаются любые дома. Совсем другое дело, когда застройщик заходит на депрессивную территорию, в чистое поле. Ни инженерных сетей, ни социальной инфраструктуры. Именно с такими участками чаще всего приходится иметь дело. Мы из этого должны сделать ‘конфетку’ за ограниченное время. На этом мы и специализируемся.
Мы предоставляем готовое решение по строительству коттеджных поселков. В нашей франшизе есть абсолютно всё – от концепции, генплана, проектных решений и документации, бизнес-плана с финансовой моделью – до маркетинга, подбора и обучения персонала не только отдела продаж, но и строительных подразделений».
Дмитрий Щербаков, Слобода, о том, что сегодняшний рынок – это рынок арендатора
«Крупных арендаторов не так много. Они это прекрасно осознают и диктуют свои условия: снижают ставки, просят большие арендные каникулы, переносят коммунальные платежи на арендодателя. Конечно, в большом арендаторе есть свои плюсы – в первую очередь, стабильность. Вы заключаете договор и гарантированно в течение нескольких лет получаете арендные платежи. Другой вопрос в том, что они вряд ли будут высокими.
Если хочется получать больший пассивный доход от сдачи в аренду и у вас есть возможность «нарезать» большое помещение на несколько маленьких – сделайте это. Так вы сможете быстрее найти арендаторов и назначить им более высокие ставки. «Подводные камни», однако, есть и в этом случае: объектом с большим количеством арендаторов труднее управлять. Избавиться от «головной боли» помогут услуги профессиональных управляющих: ваши доходы от аренды компенсируют эти расходы».
Илона Толстоухова, Новация, о реконцепции в сфере коммерческой недвижимости
«Обычно, когда говорят о реконцепции, подразумевают работу над большими объектами, однако средний и малый форматы нам даже интереснее. Задача любой реконцепции – увеличение конкурентоспособности объекта и, естественно, улучшение его экономических показателей. Например, есть никому не интересное здание или помещение, и его нужно продать. Собственник потерял к нему интерес и хотел бы избавиться, а рынок пока не видит в нем потенциала. Чтобы найти ему нового владельца, нужна комплексная работа на современном уровне. Часто бывает и так, что после нашей работы у собственника пропадает желание продавать или мы слышим такую фразу ‘как-то я его недооценил’».
Юрий Винников, управляющий, об оптимизме на рынке коммерческой недвижимости Иркутска
«По моему мнению, на рынке коммерческой недвижимости сейчас наблюдается стабилизация и сдержанный оптимизм с надеждой на улучшение ситуации.
С одной стороны, ставки по аренде достигли некоего ‘дна’, наблюдается небольшой, но все-таки спрос со стороны новых арендаторов, в том числе федеральных сетей, которые планируют открыть в Иркутске свои магазины. Многие арендаторы добились уступок со стороны собственников и продлили или заключили на новый срок договоры. Есть определенный интерес к помещениям под общепит».
Татьяна Галущенко, Актив, о доходности торгового и офисного сегмента иркутской недвижимости
«В наибольшей степени просела доходность торговой недвижимости. На начало 2017 года она составила немногим более 7% годовых, тем самым практически сравнявшись с доходностью жилья. После 12-15% доходности, наблюдавшейся в 2013-2014 годах, это, конечно, большой удар по торговым площадям. Доходность офисной недвижимости с 2014 года колеблется на уровне 9-10% годовых.
О потенциале роста говорить пока рано. Но есть основания полагать, что ставки уже просели настолько, что дальше им остается только расти вверх».
SIA.RU: Главное
