Аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин принял участие в онлайн-конференции «Недвижимость в России: ипотечный бум на паузе». По его оценкам, благоприятная ситуация для покупки недвижимости вскоре изменится — повышение ключевой ставки ЦБ РФ в среднесрочной перспективе приведёт к увеличению ипотечных ставок.
Время брать ипотеку. Дальше будет дороже
Ипотечное кредитование в России устанавливает новые рекорды — объёмы выдачи ипотеки уже превысили показатели за весь прошлый год. По мнению аналитика «Открытие Брокер» Тимура Нигматуллина, сейчас оптимальное время для получения ипотечного кредита: «Из-за ускорения инфляции и инфляционных ожиданий Банк России отказался от снижения ставки и перешёл к её повышению. Скорее всего, в ближайшие пару лет гражданам не удастся взять кредит по ставке ниже, чем сейчас».
Цены на недвижимость не индексируются вслед за инфляцией. Это миф
На рынке недвижимости распространены мифы, мешающие населению грамотно оценивать реальную ценность данного актива, отмечает г-н Нигматуллин: «Граждане полагают, что покупка недвижимости способна защитить капитал от девальвации или что драйвером роста/падения цен выступает баланс спроса и предложения. Важно понимать, что недвижимость — это актив, стоимость которого проистекает от способности генерировать денежный поток, т.е. от возможности приносить доход от сдачи в аренду. Поскольку в России доходы населения, за редким исключением, номинированы в рублях, арендные доходы не изменяются после девальвации рубля. Никому из арендодателей не удалось повысить арендную ставку в два раза после девальвации 2014 года. Отсюда же следует и то, что цены на недвижимость не индексируются вслед за инфляцией».
Стоимость недвижимости зависит от доходов населения, а они не растут
Одним из драйверов рынка недвижимости выступают доходы населения. Впрочем, недавнее заявление министра труда и соцзащиты Максима Топилина о небывалом росте реальных зарплат в России не до конца отображает общую картину, уверен аналитик «Открытие Брокер»: «За январь-сентябрь 2018 реальные зарплаты прибавили 8,4% (г/г). Однако реальные располагаемые доходы, наиболее репрезентативный показатель, прибавили лишь 1,7%. Такая разница возникает по причине того, что реальные зарплаты растут из-за сокращения теневого сектора экономики. Реальные зарплаты растут, а реальные доходы не меняются».
Количество застройщиков нового жилья сократится
Ликвидация долевого строительства в совокупности с банковским финансированием приведут к сокращению количества участников, в связи с чем инвестиции в акции строительных компаний потенциально рискованны. «На длительном горизонте инвестирования, со всеми вытекающими из этого рисками, хорошим вложением выглядят акции “ПИКа”, поскольку компания является лидером рынка и наименее подвержена риску банкротства из всех девелоперов в РФ, — рекомендует аналитик. — Думаю, после возобновления стабильного роста реальных доходов компания сможет заметно повысить цены на продаваемое жильё, что резко улучшит её рентабельность».
SIA.RU: Главное
