Илона Толстоухова: «В 2009 году мы и представить себе не могли, насколько масштабными будут трансформация ритейла и внедрение новых форматов»

Сейчас менталитет иркутского потребителя приближается к европейскому и торговым форматам ничего не остается, как успевать этому соответствовать. А как было 10 лет назад? Своими воспоминаниями с нами поделилась Илона Толстоухова, руководитель комитета по коммерческой недвижимости Байкальского представительства НП «РГУД», генеральный директор консалтинговой компании "НОВАЦИЯ":

– Рынки коммерческой недвижимости Иркутска в 2009 и в 2019 годах – это два разных рынка. Сегодня мы видим, что менталитет иркутского потребителя приближается к европейскому и торговым форматам ничего не остается, как успевать этому соответствовать, тем более, что e-commerce тоже сделал свое дело.

Понятно, что смена модели потребительского поведения является эволюционным процессом, но вот в 2009 году мы и представить себе не могли, насколько масштабными будут цифровая трансформация ритейла и активное внедрение современных форматов.

В 2019 году мы уже воспринимаем омниканальность как идеологию, ориентированную на потребителя. Сегодня для нас понятие «комфортной потребительской среды», организацией которой занимаются и собственники объектов коммерческой недвижимости, и муниципальные, и федеральные власти, является привычным. Правда, как я говорила в 2012 году о необходимости на законодательном уровне заложить основы для развития стрит-ритейла (ведь у нас до сих пор господствуют «переделыши» с советских и постсоветских времен) и необходимости обязательного учета стрит-ритейла при градопланировании, так до сих пор и говорю.

Утратили актуальность торговой функции, например, улицы Фурье и Чехова. А популярные в 2009 году арендные площади в районе остановок Цимлянской и Жуковского на сегодняшний день просели, поскольку трафик сместился в сторону новых объектов и жилых массивов.

И сегодня уже у всех, кто инвестирует в коммерческую недвижимость, более профессиональный подход к выбору, а в чек-листе стоит вопрос о планах застройки территории и будущих потоках.

Да, за этот период мы пережили кризисные моменты и, несмотря на то, что они были очень болезненными, они добавили рынку коммерческой недвижимости Иркутска опыта и знаний. Появились новые ТРЦ, МФЦ и торговый квартал.

Торговые центры эволюционировали из big box для покупок в lifestyle center. За 10 лет произошло более четкое разделение: крупные форматы распределены на транспортных потоках, мелкие – на пешеходных. В Иркутск пришли представители профессионального института управляющих компаний, таких как Colliers International Group, Knight Frank и другие представители РГУД.

Изменился подход к юридическим аспектам арендных отношений – структура договора аренды также прошла этапы эволюции. Так, например, что касается срока договора, то если в 2009 году договор аренды с длительным сроком 5-10 лет был присущ только федеральным компаниям, то на сегодняшний день в большинстве случаев срок составляет не менее 5 лет и договор на 10 лет воспринимается нормально, хотя европейский опыт «25 лет без права пересмотра» все еще шокирует иркутских собственников.

Общая картина показывает изменение стоимости квадратного метра, как по аренде, так и по продаже, но в данном случае необходимо учитывать стоимость денег в 2009 году и стоимость денег в 2019 году. В последнем графике по продаже в глаза бросаются цифры по Свердловскому и Ленинскому району. Объясняется это просто: дефицит качественных торговых площадей за эти 10 лет там только увеличился.

Арендные ставки, без учета ставок ТРЦ, 2009-2019:

Цена квадратного метра при продаже, 2009-2019:

Что касается разной стоимости денег в 2009 и 2019 году,  как пример, могу привести выдержки из своей статьи за май 2010 года:

«Что может купить иркутянин, продав магазин в Октябрьском районе, площадью 200 кв.м, за 15 млн рублей (~ 385 тыс. евро)?

В Италии в г. Фермо можно купить небольшую готовую гостиницу общей площадью 350 м с чудесным садом. В США (Калифорния) – АЗС, расположенную на занятой дороге с большой проходимостью в крупном городе. Годовой оборот – 8, 3 млн долларов. В состав объекта входит большой магазин. Площадь объекта – 1 тыс. кв.м. Магазин, по оценке, делает коммерческий объем $105 тыс. в месяц, + $2,5 тыс. в месяц доход с ATM, $1,5 тыс. в месяц доход с лотереи. Продавец в данной сделке предлагает обучение покупателя в течение двух недель и бесплатную телефонную поддержку после сделки в течение 30 дней.

Во Франции Вы купите бутик, стоимостью 350 тыс. евро, на Rue Morere / Avenue Jean Moulin, в 14-ом округе Парижа. Площадью 70 кв.м на первом этаже. Отличный ремонт. Большие витрины.

В Великобритании, в легендарном районе Челси, рядом с Кингс Роуд и в семи минутах ходьбы от станций метро «Слоан Сквер» и «Южный Кенсингтон», вы можете себе позволить купить небольшой магазинчик площадью 107 кв.м».