Новости

Илона Толстоухова: «В 2009 году мы и представить себе не могли, насколько масштабными будут трансформация ритейла и внедрение новых форматов»

Сейчас менталитет иркутского потребителя приближается к европейскому и торговым форматам ничего не остается, как успевать этому соответствовать. А как было 10 лет назад? Своими воспоминаниями с нами поделилась Илона Толстоухова, руководитель комитета по коммерческой недвижимости Байкальского представительства НП «РГУД», генеральный директор консалтинговой компании "НОВАЦИЯ":

– Рынки коммерческой недвижимости Иркутска в 2009 и в 2019 годах – это два разных рынка. Сегодня мы видим, что менталитет иркутского потребителя приближается к европейскому и торговым форматам ничего не остается, как успевать этому соответствовать, тем более, что e-commerce тоже сделал свое дело.

Понятно, что смена модели потребительского поведения является эволюционным процессом, но вот в 2009 году мы и представить себе не могли, насколько масштабными будут цифровая трансформация ритейла и активное внедрение современных форматов.

В 2019 году мы уже воспринимаем омниканальность как идеологию, ориентированную на потребителя. Сегодня для нас понятие «комфортной потребительской среды», организацией которой занимаются и собственники объектов коммерческой недвижимости, и муниципальные, и федеральные власти, является привычным. Правда, как я говорила в 2012 году о необходимости на законодательном уровне заложить основы для развития стрит-ритейла (ведь у нас до сих пор господствуют «переделыши» с советских и постсоветских времен) и необходимости обязательного учета стрит-ритейла при градопланировании, так до сих пор и говорю.

Утратили актуальность торговой функции, например, улицы Фурье и Чехова. А популярные в 2009 году арендные площади в районе остановок Цимлянской и Жуковского на сегодняшний день просели, поскольку трафик сместился в сторону новых объектов и жилых массивов.

И сегодня уже у всех, кто инвестирует в коммерческую недвижимость, более профессиональный подход к выбору, а в чек-листе стоит вопрос о планах застройки территории и будущих потоках.

Да, за этот период мы пережили кризисные моменты и, несмотря на то, что они были очень болезненными, они добавили рынку коммерческой недвижимости Иркутска опыта и знаний. Появились новые ТРЦ, МФЦ и торговый квартал.

Торговые центры эволюционировали из big box для покупок в lifestyle center. За 10 лет произошло более четкое разделение: крупные форматы распределены на транспортных потоках, мелкие – на пешеходных. В Иркутск пришли представители профессионального института управляющих компаний, таких как Colliers International Group, Knight Frank и другие представители РГУД.

Изменился подход к юридическим аспектам арендных отношений – структура договора аренды также прошла этапы эволюции. Так, например, что касается срока договора, то если в 2009 году договор аренды с длительным сроком 5-10 лет был присущ только федеральным компаниям, то на сегодняшний день в большинстве случаев срок составляет не менее 5 лет и договор на 10 лет воспринимается нормально, хотя европейский опыт «25 лет без права пересмотра» все еще шокирует иркутских собственников.

Общая картина показывает изменение стоимости квадратного метра, как по аренде, так и по продаже, но в данном случае необходимо учитывать стоимость денег в 2009 году и стоимость денег в 2019 году. В последнем графике по продаже в глаза бросаются цифры по Свердловскому и Ленинскому району. Объясняется это просто: дефицит качественных торговых площадей за эти 10 лет там только увеличился.

Арендные ставки, без учета ставок ТРЦ, 2009-2019:

Район

Мин./ руб./кв.м.

Средн./ руб./кв.м.

Макс./ руб./кв.м.

 

2009

2019

2009

2019

2009

2019

Кировский

775

800

1200

1700

3000

3500

Октябрьский

437

500

700

1300

1200

2500

Свердловский

430

450

500

1000

600

2000

Куйбышевский

200

400

300

800

400

1200

Ленинский

250

400

350

800

500

1500

 

Цена квадратного метра при продаже, 2009-2019:

Район

Средн./ руб./кв.м.

Макс./ руб./кв.м.

 

2009

2019

2009

2019

Кировский

70 000

100 000

300 000

250 000

Октябрьский

52 000

70 000

100 000

150 000

Свердловский

35 000

60 000

95 000

180 000

Куйбышевский

35 000

60 000

50 000

70 000

Ленинский

30 000

60 000

80 000

150 000

 

Что касается разной стоимости денег в 2009 и 2019 году,  как пример, могу привести выдержки из своей статьи за май 2010 года:

«Что может купить иркутянин, продав магазин в Октябрьском районе, площадью 200 кв.м, за 15 млн рублей (~ 385 тыс. евро)?

В Италии в г. Фермо можно купить небольшую готовую гостиницу общей площадью 350 м с чудесным садом. В США (Калифорния) – АЗС, расположенную на занятой дороге с большой проходимостью в крупном городе. Годовой оборот – 8, 3 млн долларов. В состав объекта входит большой магазин. Площадь объекта – 1 тыс. кв.м. Магазин, по оценке, делает коммерческий объем $105 тыс. в месяц, + $2,5 тыс. в месяц доход с ATM, $1,5 тыс. в месяц доход с лотереи. Продавец в данной сделке предлагает обучение покупателя в течение двух недель и бесплатную телефонную поддержку после сделки в течение 30 дней.

Во Франции Вы купите бутик, стоимостью 350 тыс. евро, на Rue Morere / Avenue Jean Moulin, в 14-ом округе Парижа. Площадью 70 кв.м на первом этаже. Отличный ремонт. Большие витрины.

В Великобритании, в легендарном районе Челси, рядом с Кингс Роуд и в семи минутах ходьбы от станций метро «Слоан Сквер» и «Южный Кенсингтон», вы можете себе позволить купить небольшой магазинчик площадью 107 кв.м».


/ СИА /
Материалы сюжета "#10yearschallenge #10летназад":
Все материалы сюжета (15)