Риски для рынка ипотечных облигаций в России минимальны

Вопрос появления новых финансовых инструментов внутри развивающейся экономики вызывает волну споров. Однако президент Владимир Путин дал правительству рекомендации проработать механизм запуска ипотечных ценных бумаг. И процесс пошел, хотя пока на «бумаге».

Рынок ипотечных ценных бумаг в России очень молод, он только развивается, на пути его развития очень много подводных камней от законодательных до финансовых. По сути, ипотечные облигации – это способ инвестирования средств, при котором инвестор может зарабатывать на изменении цен на рынке недвижимости. Это в теории.

На практике механизм работает следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит на 5 млн рублей и тут же выпускает ипотечную ценную бумагу на эту же сумму. Другой инвестор ее покупает и возвращает, по сути, банку ту же сумму, что он ранее выдал в качестве займа. Эту сумму можно выдать третьему лицу в рамках нового ипотечного кредита, и так по кругу. Доходность такой бумаги обычно ниже ставки, по которой выдан ипотечный кредит, но она сама обеспечена реальным жильем, что делает ее довольно стабильным инструментом инвестирования.

Здесь начинают появляться подводные камни. Первый из них заключен в падении цен на рынке недвижимости России в последние 14 месяцев. Заработок на подобном фоне будет минимальным. Второй нюанс – в несовершенстве законодательства, то есть закона «Об ипотеке». Третий кроется в отсутствии единой практики по выпуску этих бумаг в России. Еще один подводный камень – в высокой стоимости таких облигаций, что делает их менее привлекательными для широкого круга покупателей.

Поначалу такие бумаги будут покупать только НПФ, потому что они располагают достаточным объемом относительно свободных средств и как раз очень заинтересованы в целевых доходных инвестициях. Первые покупатели могут неплохо заработать на пилотных выпусках, пока рынок узкий и спрос минимальный. В далекой перспективе, когда появятся новые выпуски ипотечных облигаций, планка заработка снизится.

На текущий момент риски для рынка ипотечных облигаций в России минимальны. Здесь не стоит проводить параллели с США и 2008 годом, слишком рано. Сегмент находится в стадии развития, для взросления рынку потребуется 5-10 лет. Тогда же будет постепенно снижаться ставка и цена этой бумаги.

Анна Бодрова, старший аналитик Альпари