Мировой экономике угрожает новый пузырь недвижимости, на сей раз китайский. Зато российский пузырь не внушает особых опасений: он уже в основном сдулся.
Из Америки в Китай
Предыдущий мировой экономический кризис начался в США в 2007 году. Причина -- пузырь на американском рынке недвижимости, вызванный низкими ставками ФРС и дерегуляцией ипотечного сегмента. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости США не внушает особых опасений, хотя индекс цен Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index давно прошел нижнюю точку (137, февраль 2012 года) и теперь снова уверенно движется к повторению рекорда мая 2006-го -- 206,6, не дотягивая до прежнего пикового результата 13 пунктов. Растут как на дрожжах и продажи домов, тоже подбираясь к уровням предыдущего бума.
Впрочем, на сей раз проблемы концентрируются в других регионах мира. Китайский пузырь недвижимости, о котором "Деньги" неоднократно писали ранее, стал сдуваться еще в конце 2014-го -- начале 2015 года. Однако летом 2015-го произошел резкий обвал китайского фондового рынка, и отчаянные инвесторы опять бросились на рынок недвижимости. В итоге жилье в 70 больших городах подорожало к сентябрю 2016-го на 12,8% за год. При этом средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших городах превысила 20 тыс. юаней (около 200 тыс. руб.; грубо, для получения цены в рублях юань можно умножить на 10).
В отдельных городах бум довел стоимость недвижимости до астрономических показателей. В Гуанчжоу, Шанхае, Нанкине, Пекине, Шэньчжэне цены выросли более чем на 20%. В итоге, по данным Numbeo, средняя цена квадрата в Шэньчжэне дошла до 50 тыс. юаней за пределами центра и 94 тыс. в центре. В Шанхае цены соответственно составили 40 и 93 тыс. юаней, в Пекине -- 37 и 81 тыс. юаней. При этом средняя зарплата в названных городах немногим выше московской: 8,4 тыс. юаней -- в Шэньчжэне, 8,6 тыс.-- в Пекине и 9,7 тыс.-- в Шанхае.
Особым спросом пользуются микроквартиры. Так, в сентябре 2016-го в Шэньчжэне раскупили жилье на окраине города площадью 6 кв. м всего по 880 тыс. юаней.
Особого дефицита недвижимости в стране нет. По данным Nomura, 21% семей имеет более одной квартиры, доля собственников жилья в Китае -- 90% (примерно столько же в России, в Великобритании -- 67%, в США -- 65%, в Японии -- 61%, в Корее -- 54%). 75,6% всего жилого фонда построено совсем недавно, после 2000 года. По недавним расчетам Государственной комиссии по планированию и реформам (Госплан КНР), в случае реализации планов по строительству до 2030 года только в малых городах жилья будет возведено на 3,4 млрд человек, притом что население Китая на сегодня составляет всего 1,4 млрд. К слову, на городского жителя в Китае уже приходится 36 кв. м площади против 35 в Японии, 33 -- в Великобритании и 22 -- в России.
В последние месяцы китайский пузырь снова начал сдуваться. Отчасти из-за ограничительных мер правительства, указавшего банкам повысить требования к заемщикам. Цены тоже пошли вниз, но в контролируемом КПК полутайном режиме.
Приведет ли возможный кризис китайской недвижимости к очередному мировому кризису по образцу американского ипотечного, пока можно только гадать. Впрочем, учитывая, что в Китае сейчас выплавляется половина всей мировой стали и на него приходится половина мирового производства цемента, а также треть роста мирового ВВП, ситуация выглядит угрожающей. Проблемы в строительном секторе автоматически скажутся на рынках сырья во всем мире.
"Голые" на берегу
Китайский рынок не ограничивается территорией КНР. В последние годы состоятельные китайцы стали искать себе запасные аэродромы в других странах. Это и бизнесмены, и госслужащие. Для последних в Китае даже придумали специальное название -- "голые чиновники", то есть госслужащие, у которых практически ничего нет на родине: их семьи и все имущество -- за рубежом. Речь идет о десятках тысяч только достаточно крупных чиновников, а суммарно, вероятно, о сотнях тысяч "новых китайцев", ищущих более комфортные места проживания.
В итоге китайский пузырь инфицировал значительную часть тихоокеанского побережья. Китайские покупатели разогрели рынки Австралии, Новой Зеландии, Канады и Тайваня. Так, цены на австралийскую недвижимость за последние 30 лет подскочили в семь раз, в то время как инфляция выросла всего втрое. В прибрежных Сиднее, Мельбурне и Брисбене жилье стало одним из самых недоступных в мире.
Но больше всего китайцы разогрели другой тихоокеанский берег, а именно Ванкувер. В свежем рейтинге пузырей недвижимости UBS Global Real Estate Bubble Index этот канадский город занимает почетное первое место.
Средние цены здесь выросли за последние два года на 31%, сейчас медианная недвижимость продается приблизительно за миллион канадских долларов ($750 тыс.).
Ненадувшиеся и сдувшиеся
Российское побережье Тихого океана китайский пузырь не затронул. Во всяком случае, цены на недвижимость во Владивостоке, по данным РОСРИЭЛТ, за 2016 год снизились на 1,2% в рублях. Владивосток российским Ванкувером пока не стал.
Другие звезды поблекли куда заметнее. Три года назад в редакции "Денег" разгорелся спор: сильно ли мы рискуем репутацией, прогнозируя, что мыльный пузырь на рынке недвижимости Москвы вот-вот лопнет. Падение оказалось круче ожиданий: цена московского квадратного метра снизилась с пиковых значений более чем вдвое -- с $6,2 тыс. в сентябре 2008 года до $2,3 тыс. в марте 2016-го (сейчас укрепление рубля несколько подняло цены -- $2,9 тыс.). При этом рублевые цены в последнее время мало меняются, но для целей международного сравнения их динамика практически нерелевантна.
Рядом с китайскими -- в Шэньчжэне, Гуанчжоу, Шанхае и Пекине -- сегодняшние цены в Москве и других крупных российских городах кажутся не такими уж заоблачными.
Тем не менее аргументы в пользу дальнейшего сдувания пузыря остаются вескими. Простейший индикатор -- отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена, а рентный доход низок.
Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь. В Москве P/R приблизительно равен 16 (по расчетам "Денег" по данным базы ЦИАН, данные Numbeo -- 20 за пределами центра города).
Другой метод оценки -- отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Нормой считаются те же 10-15. В Москве P/I все еще очень высок -- 20, по данным Numbeo (наши расчеты близки к этому показателю). Полтора года назад, однако, P/I был выше -- 22. Пока в Москве переоцененность по P/I велика, но в Лондоне -- 25, в Пекине -- 34, Шанхае -- 34, Шэньчжэне -- 43. Зато в том же Ванкувере, который очень перегрет по показателю P/R, P/I сравнительно низок (13) -- все дело в относительно высоких доходах населения.
Построят без спроса
"Судя по заявленным планам девелоперов, на рынок старой Москвы ежегодно может выходить более 2,5 млн кв. м нового жилья,-- продолжает Калюжнова.-- То есть Москва столкнется с тем же затовариванием, которое уже наблюдается в Подмосковье. Программа сноса пятиэтажек может стать дополнительным источником затоваривания рынка, поскольку благодаря ей появятся новые площадки под строительство.
При условии сохранения объемов нового строительства в Москве на уровне последних двух лет и отсутствия позитивных изменений в экономике через три года основной спрос на столичное жилье будет фокусироваться в ценовом сегменте до 140 тыс. руб. за 1 кв. м". То есть процентов на 20% ниже нынешних цен.
Чуть более оптимистичны специалисты ЦИАН. "Как показывает практика, из проектов, старт которых запланирован даже в течение ближайшего года, реально стартует в намеченные сроки около 50%,-- говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.-- Но даже с учетом этих поправок объем предложения в Москве на рынке новостроек вполне может продолжить расти в 2017 году. Средняя цена на вторичном рынке остается стабильной за счет того, что он пополняется новыми домами, которые переходят с рынка новостроек на вторичный рынок,-- новые дома дороже старого жилого фонда. В то же время с учетом инфляции московское жилье продолжает дешеветь, впрочем, как и в целом по стране".
Другое важное различие между пузырем 2000-х и сегодняшним днем касается уже не предложения, а спроса. Всплеск спроса и цен на недвижимость в Москве в 2000-е совпал с вступлением в брачный и детородный возраст многочисленной когорты рожденных в 1980-е, период мини-беби-бума на исходе существования СССР. Родившиеся в 1980-е в 2000-х создавали семьи и обзаводились жильем. Многие переезжали в Москву из других городов.
Сейчас многочисленное поколение 1980-х сменяется входящим в зрелость скудным поколением 1990-х.
При такой демографической перспективе сегодняшний практически нулевой естественный прирост населения в Москве сменится убылью и спрос на московские квартиры неизбежно упадет -- их просто некому будет покупать.
АЛЕКСАНДР ЗОТИН
SIA.RU: Главное
