«Закрой депозит – купи квартиру», – гласит рекламный слоган одного из иркутских застройщиков. Насколько такая стратегия оправданна и актуальна? Какой из инструментов – вклад или недвижимость – предпочесть сегодня консервативному инвестору? На какую доходность рассчитывать и к каким рискам готовиться? На эти вопросы SIA.RU ответили представители финансового сектора и рынка недвижимости.
«Пока неизвестно, достигли ли цены на жилую недвижимость дна»
Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости, аналитик рынка недвижимости:
– На данный момент вложения в жилую недвижимость потеряли привлекательность, т.к. за последние несколько месяцев цены значительно снизились и пока неизвестно, достигли они «дна» или еще нет. Ранее многие покупали недвижимость на начальном этапе строительства и продавали ее по более высокой цене, когда дом сдавался. Это позволяло заработать при растущем рынке. Сейчас же существуют риски «замораживания» строек при проблемах с финансированием или банкротстве застройщика.
Поэтому в плане безопасности лучше рассматривать покупку квартиры на «вторичном» рынке с уже зарегистрированным правом собственности, правда, о какой-либо высокой доходности говорить не приходится т.к. даже сдача в аренду квартиры сейчас не несет ощутимой выгоды (предложение превышает спрос и цены снижаются).
У депозитов есть определенный плюс - это гарантированная доходность, но уже многие банки снизили ставки по вкладам, и уровень инфляции превышает данную доходность.
Кто сейчас в выигрыше, так это владельцы валюты. В долларах недвижимость снизилась достаточно сильно и, может быть, имеет смысл присмотреться к вложениям в недвижимость, т.к. в долгосрочной перспективе весьма вероятен рост цен: новое строительство, в том числе из-за роста цен на материалы, со временем будет только дорожать.
«Недвижимость рискованнее банковских вложений, но при правильном выборе объекта может принести более существенный доход»
Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив», аналитик рынка недвижимости:
– Насколько актуальна сегодня стратегия «Закрой депозит – купи квартиру»? Зависит от того, в какой валюте депозит. Если в долларах, то такой вклад я бы придержала при себе. Если же сравнивать рублевые депозиты как альтернативу вложениям в недвижимость, я бы отдала предпочтение недвижимости.
Безусловно, такая стратегия имеет высокие риски. По меньшей мере, рискованнее банковских вложений. Однако при правильном выборе недвижимости, будь то коммерческая или жилая, она может принести и более существенный доход.
Годовая консервативная доходность жилой недвижимости колеблется в пределах +/- 7%, что ниже банковских депозитов. Однако спекулятивная (доход, который мы получаем за счет роста стоимости квадратного метра во времени) может представлять интерес и по сей день. Но надо очень взвешенно и грамотно выбирать инвестиционную квартиру. Во-первых, нужно понимать, что продается она с хорошим дисконтом, и через год-два, а может, пять лет, ее можно будет продать с хорошим «бонусом». Обычно это жилье на стадии котлована. Отсюда правило второе: нужно понимать, какие риски несет приобретение жилья в начальной стадии и, соответственно, очень вдумчиво выбирать объект и застройщика. И быть готовым как получить хороший доход, так и потерять. Поэтому крайне не рекомендуется приобретать инвестиционное жилье на последние деньги. Если это так, жилье нужно искать для себя. Так, чтобы потом в нем жить.
Сегодня приобретение жилья в строящемся объекте по стоимости до 35 тыс. руб. может быть весьма привлекательным вложением.
Однако здесь нужно внимательно изучать множество составляющих, таких как: надежность застройщика, перспективы новостройки, качество внешней и внутренней среды. Если на эти три пункта приобретатель может ответить «да», о приобретении такого жилья стоит задуматься.
Пример из жизни. В мкр. Березовый компании «Норд-Вест» можно приобрести жилье по стоимости 28 тыс.руб. за квадратный метр. Причем некоторые квартиры имеют очень неплохие видовые характеристики. Однако на стоимость этот фактор никак не влияет. В будущем же, когда данная территория застройки «обживется», подобные квартиры вполне могут быть проданы с дополнительным бонусом в размере +25-40% к первоначальной стоимости покупки.
«В горизонте нескольких лет квартиры могут подорожать (такой тренд был в течение десятилетия) или подешеветь (как сейчас)»
Николай Долгушев, директор сети операционных офисов по Иркутской области, Райффайзенбанк:
– На мой взгляд, финансовая стратегия частного лица в любых экономических условиях должна определяться его личными приоритетами. Инвестиции – это всегда некоторый риск, и именно разумное определение целей позволяет этот риск снизить.
Например, вы решили вложить свои сбережения в жилую недвижимость. В горизонте нескольких лет квартиры могут подорожать (такой тренд был в течение десятилетия) или подешеветь (как сейчас). Оценить потенциальную доходность такой инвестиции сложно, так как она во многом зависит от момента, когда вы захотите продать квартиру.
На мой взгляд, приобретать жилую недвижимость для сохранения сбережений – вполне разумное решение, если вам эта квартира нужна – чтобы жить в ней, сдавать ее или в будущем поселить в ней детей. Тогда вы сможете эффективно использовать ее и продать тогда, когда рынок будет на подъеме. Покупать с целью перепродажи я бы не советовал.
Что касается депозитов, то это инструмент, скорее, не для получения дохода, а для сохранения капитала. Процентная ставка по вкладу традиционно позволяет снизить инфляционные риски. Депозиты я бы посоветовал выбирать тогда, когда вы копите на определенную покупку или планируете потратить уже имеющиеся сбережения в определенные сроки. Например, через два года вам нужно оплатить образование ребенка или через год купить машину. В таком случае вкладывать деньги в недвижимость, золото, сложные финансовые продукты рискованно, так как деньги вам нужно будет вывести в определенные даты, а будет ли в это время рынок на подъеме, предсказать невозможно.
«Если позволяет инвестиционный горизонт, стоит приобретать активы, имеющие характер капитала (недвижимость, акции)»
Сергей Малых, директор ОАО УК «Байкальский капитал»:
– Рентный доход на жилую недвижимость по итогам 2015 года составил в пределах 6-7% годовых, при этом динамика цен на кв.м была в целом отрицательной. Для сравнения ОПИФ «Байкальский депозит» показал 10,4% годовых, а маржинальный продукт на основе паев депозитного фонда позволил нашим клиентам заработать до 20% годовых.
Счастливчики, которые в момент турбулентности ключевой ставки ЦБ успели открыть банковский депозит, получили доходность в среднем порядка 20%. Затем ставки снижались и к концу года достигли, в зависимости от срока и суммы, уровней от 8% до 12% годовых. При этом произошёл существенный переток депозитов из частных банков в государственные, на фоне еженедельных серий отзыва ЦБ РФ банковских лицензий.
В текущем году, думаю, процентные ставки банковских депозитов продолжат свое снижение. В недвижимости ожидаю всплеска активности на девальвации рубля с последующей стагнацией стоимости кв. м.
Экономическая ситуация такова, что у многих участников рынка высокая потребность в деньгах здесь и сейчас! Соответственно, для тех, кто желает сохранить капитал и получать небольшой пассивный доход, будут хорошие возможности к покупке.
Мой совет тем, кому позволяет инвестиционный горизонт: сейчас приобретать активы, имеющие характер капитала (недвижимость, акции). В будущем эти приобретения дадут серьезный прирост.
На мой взгляд, и недвижимость, и вклад интересны, и каждый инструмент позволяет достичь своего результата. Важен вопрос: какой результат интересует? И каков срок? Другими словами, какую инвестиционную задачу надо решить – получение текущего дохода или сохранение капитала? Если хотим сохранить капитал в долгосрочном плане, то конечно лучший вариант – недвижимость. В моменте недвижимость может демонстрировать отрицательную доходность, но в долгосрочном горизонте она позволит пережить и инфляцию, и девальвации (конечно, при условии, что ее локация в экономически активном регионе). Если хочется получения текущего пассивного дохода, то разумнее рассматривать депозитные инструменты, т.к. текущая доходность здесь выше. В депозите имеем обратный эффект: в краткосрочной ситуации – положительный денежный поток, в долгосрочной, с учетом инфляции, – скорее всего, отрицательный результат.
Естественное отличие инструментов в их ликвидности: банковский депозит можно вернуть в любой момент, а недвижимость дольше и сложнее реализовать.
«Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости идет на спад»
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ»:
– Как показывает практика, привлекательность жилой недвижимости в инвестиционном плане постепенно идет на спад. Сказывается ухудшение экономической конъюнктуры, рост ставок по ипотеке и падение реальных доходов населения. Также свою роль играет тот факт, что инвестиции в недвижимость почти не спасают от девальвации т.к. стоимость недвижимости сильно зависит от арендных ставок, которые, в свою очередь, связаны с динамикой рублевых зарплат.
Не вызывает удивления то, что динамика цен на недвижимость в последнее сильно отстает от потребительской инфляции. Так, по официальной статистике в 3 квартале 2015 года квартиры на первичном рынке РФ подорожали лишь на 1,43% г/г, что почти в 10 раз меньше роста потребительских цен за аналогичный период.
Я не думаю, что в ближайшие несколько лет жилая недвижимость будет привлекательна с инвестиционной точки зрения из-за ухудшения экономической конъюнктуры. При этом я не жду и существенного падения цен – как правило, владельцы недвижимости не спешат продавать ее с номинальным убытком.
Таким образом, рынок в ближайшее время ждет существенное падение ликвидности. Как видно, покупка недвижимости за редкими исключениями по всем параметрам проигрывает обычному депозиту.
На мой взгляд, на текущий момент оптимальная консервативная инвестиционная стратегия заключается в следующем: нужно дождаться заседания ЦБ РФ в конце января и, если регулятор повысит ключевую ставку, вложить рублевые сбережения во вклад (в т.ч. конвертировать в рубли часть валютных сбережений). Рубль сейчас локально явно перепродан и есть хорошая возможность на горизонте в 1 год заработать на процентах по рублевому вкладу и на курсовых разницах.
Инвесторам, готовым пойти на относительно высокий риск, можно посоветовать к покупке с прицелом на 1-2 года широкий перечень российских акций или паев индексных ПИФов на ММВБ.
«На падающем рынке инвестиция в недвижимость будет убыточной»
Вадим Иосуб, старший аналитик Альпари:
– Сейчас не лучшее время покупать недвижимость с инвестиционными целями. В долларовом выражении стоимость недвижимости и ставки аренды падают в цене, и «дно» еще не достигнуто. А это значит, что вложение в недвижимость проигрывает валютным депозитам.
Теоретически плюсы инвестиций в недвижимость заключается в высокой гарантии сохранности объекта инвестиций в условиях отсутствия войны и природных катаклизмов, однако на падающем рынке такая инвестиция будет убыточной.
Банковские вклады в валюте сейчас более доходны, но несут в себе риск лишения банка лицензии. В этом случае, участие банка в АСВ поможет вернуть сумму до 1,4 млн рублей, а то, что выше, может быть безвозвратно потеряно. Поэтому, к выбору банка надо подходить с особой тщательностью.
Кроме депозитов консервативным вкладчикам можно посоветовать еще облигации. Инвестиции в золото или акции вряд ли принесут инвесторам существенную доходность в текущих рыночных условиях.
«Депозит способен начать ‘генерить’ инвестору денежный поток в достаточно короткий срок»
Олег Шагов, начальник аналитического отдела ЗАО ИФК «Солид»:
– Если сравнивать такие виды инвестиций, как депозит и квартира, то у каждого из них есть свои и плюсы и минусы. Одной из особенностей инвестирования в недвижимость является необходимость обладания достаточно большим капиталом, тогда как инвестирование в депозит возможно и для относительно небольшой суммы имеющихся свободных средств. Вместе с тем при открытии депозита на крупную сумму необходимо весьма тщательно относиться к выбору банка, у которого регулятор вполне может отозвать лицензию, создав владельцу крупного депозита проблемы.
Другой специфической особенностью инвестиций в недвижимость является относительно низкая ее ликвидность и возможные трудности с быстрым возвратом вложенных средств. Депозит в этом смысле дает инвестору более широкие возможности. Если не исключен вариант, при котором инвестору может срочно понадобиться вернуть вложенные средства, то инвестировать их в недвижимость их не следует.
Привлекательной особенностью инвестиций в недвижимость является возможность получать доход от сдачи недвижимости в аренду. Однако это также сопряжено с определенными трудностями и рисками, которые зачастую не перекрывают привлекательность депозита с ежемесячной выплатой процентов.
Инвестирование в недвижимость может принести значительную выгоду на длительном временном горизонте, а депозит способен начать «генерить» инвестору денежный поток в достаточно короткий срок.
SIA.RU: Главное
