Газета Дело

Будут ли падать цены на новостройки в 2020 году? Мнения экспертов

Экономический кризис, падение нефтяных цен, ослабление рубля, COVID-19, заморозка строительных работ во многих регионах, снижение доходов населения – все это вызвало стрессовую ситуацию на рынке недвижимости. Некоторые аналитики считают, что совокупность этих факторов – серьезный повод для снижения цен на недвижимость и для продаж по стрессовым ценам. Что будет с ценами на жилье после снятия карантина? Возможно ли их снижение, и по каким причинам? В каких случаях возможна продажа недвижимости по стрессовым ценам? Эти вопросы SIA.RU обсудил с представителями строительного рынка Иркутской области.

Однобокая аналитика

<p>Александр Старовойтов. Фото А. Федорова</p>

Александр Старовойтов. Фото А. Федорова

– Сейчас в Интернете, действительно, всё больше появляется материалов, причём они идут от московских аналитиков, о том, что в следующем году будет 30-процентное понижение цен на жильё в новостройках - застройщики будут вынуждены понижать цены из-за ситуации обеднения населения, сокращения бизнесов, - подтверждает руководитель службы по информационно-рекламной политике ГК «ВостСибСтрой» Александр Старовойтов. - С точки зрения рынка, да, аналитика вроде правильная, но однобокая. Её авторы смотрят только на одну сторону процесса и отталкиваются только от потребности и возможности  населения, его покупательской способности. Да, она будет падать, другой вопрос, как снизить цену в существующих экономических условиях и обстоятельствах?

Во-первых, сейчас  резко увеличилась стоимость строительных работ, потому что подорожала рабочая сила. Причина - крайне усложнилась миграция населения как внутри нашего государства, так и межгосударственная, и количество людей, которые могут выполнять квалифицированные работы на стройплощадке, естественно, значительно сократилось. И притока кадров ждать неоткуда. А этот фактор тоже закладывается в себестоимость строительства, и я не знаю, как сейчас застройщики будут сдерживать этот момент.

Во-вторых, меняются глобальные рынки, и огромное влияние на них оказывает Китай, как основной заказчик в мире. В том числе, это влияние отражается и на рынке стройматериалов, металлопроката, соответственно цены на них будут неизбежно расти.

Кроме этого, я не знаю таких застройщиков, у которых рентабельность стройки сейчас может достигать тридцати процентов. Она ниже по сравнению с прошлыми годами,  и поэтому снижение цены объективно невозможно. Цена будет только расти.

Ещё один процесс, который оказывает своё влияние на строительный рынок - переход на проектное финансирование. Он не форс-мажорный, но, тем не менее, с каждым месяцем всё меньше и меньше будет строителей, которые работают по старой схеме, потому что это объективная реальность российского рынка. При этом переход на эскроу счета не может приводить к снижению стоимости квадратного метра. Более того, застройщик не  может снижать цену, если она подписана банком. У проекта должна быть доходность, и у строительных компаний в этом плане нет выбора.

Покупательская способность снизилась, но не обрушилась

<p>Михаил Сигал. Фото из архива компании</p>

Михаил Сигал. Фото из архива компании

По словам генерального директора компании «Восток Центр Иркутск» Михаила Сигала, сегодня на стоимость жилья воздействуют несколько, порой диаметрально противоположных, факторов.

– С одной стороны, сейчас, действительно, много людей оказалось в патовой ситуации с доходами - они либо потеряли часть заработка, либо остались и вовсе без работы, а большинство испытывает неуверенность в завтрашнем дне. С другой стороны, в России 36,5 миллиона бюджетников, 4 миллиона человек работают в системообразующих отраслях, 6 миллионов трудятся на предприятиях малого и среднего предпринимательства, которые в условиях сегодняшнего кризиса оказались в «зеленой зоне», а также  46,5 миллионов пенсионеров. Девальвация рубля к среднегодовому курсу Евро в 2019 году составила не более 11%. Скажем прямо, покупательная способность на рынке снизилась, но не обрушилась, - считает Сигал.

Ещё один фактор, влияющий на рост стоимости новостроек, – переход на проектное финансирование с эскроу счетами, который  ещё до пандемии убрал со строительного рынка Иркутской области около 30% компаний. Кроме того, существенную инерцию процессу подготовки проектов жилищного строительства к старту дает экологическая экспертиза, занимающая от 180 до 240 дней. В итоге, в 2018 году в Иркутске было выдано 27 разрешений на строительство, а в 2019 – восемь, так что в ближайшее время произойдет существенное снижение предложений на первичном рынке, что тоже отразится на цене, предупреждает эксперт.

При этом государство еще до начала кризиса запустило программу по субсидируемой «сельхозипотеке» под 2,7-3 % годовых, под которую попали новостройки от «Восток Центр Иркутск», – башня Небо и ЖК «Квартал Стрижи» в Иркутском районе. А сейчас для всех видов жилья дополнительно запущена ипотека с государственным участием под 6,5 %, с единственным ограничением по сумме до 3 млн руб.

– И мы уже ощущаем всплеск обращений по квартирам, соответствующим вышеупомянутым условиям, – констатирует Михаил Сигал. – С рынка практически ушли бартерные расчеты с подрядчиками, которые за счет собственных дисконтов снижали цены. Конечно, есть риск стагнации. Строители, имея проектное финансирование, получили порядка 6-8% удорожания себестоимости за счёт процентных расходов, это с одной стороны, а с другой, проекты полностью зафондированы деньгами, то есть, при грамотной подготовке кассовых разрывов быть не должно, а сроки погашения кредитов – около пяти лет. Как следствие,  нет возможности и, по сути, нет необходимости сильно снижать цены.

Тем не менее, наш собеседник признает, что какие-то внерыночные продажи наверняка будут, и даже, возможно, ниже себестоимости, но они будут носить разовый характер, скорее всего в проектах, реализуемых по старой схеме финансирования.

–  Можно попробовать ловить момент, но как показала практика, при выходе из кризиса недвижимость начинает быстро отыгрывать инфляционные ожидания, – утверждает Сигал.

Самое время покупать квартиры

<p>Екатерина Прядко. Фото А. Федорова</p>

Екатерина Прядко. Фото А. Федорова

– Мы не видим тенденцию к снижению стоимости на рынке недвижимости, –  подтверждает и генеральный директор ООО «СЗ «Гранд-Строй» Екатерина Прядко. – Да, на первый взгляд, кризисная ситуация в экономике, режим самоизоляции, перспектива снижения доходов населения, но, в то же время, резкое снижение темпов строительства, повышение себестоимости жилья, мягкая политика Центробанка. Что-то из этого может быть поводом для снижения цен на недвижимость, но только при условии избыточного (или хотя бы достаточного) предложения качественного комфортного жилья. К сожалению, на рынке Иркутска мы наблюдаем дефицит жилья, соответствующего современным требованиям, и такая ситуация продлится еще не один год.

Эксперт, конечно, не отрицает возможность снижения цен, но уточняет, что это может произойти лишь в случае недостаточности собственных средств и снижения темпов продаж у застройщиков, привлекающих деньги у покупателей напрямую «по старым правилам». Но массовости это явление носить не будет. Застройщики же, работающие с привлечением проектного финансирования и продающие квартиры с использованием счетов эскроу, не будут испытывать необходимости снижать цены на строящееся жилье. Хороший достойный объект нельзя построить дешево, уверена Екатерина Прядко, следовательно, качественное комфортное жилье может только дорожать.

– Так, квартиры жилом комплексе «SUNCITY», реализуемом компанией «СЗ «Гранд-Строй», с течением времени будут только расти в цене, а потому, инвестиции в них сейчас – это вклад в собственное будущее, – заявляет директор компании. –  Предложений на рынке качественного жилья комфорт-класса все меньше и меньше. Даже если и будет присутствовать некая волатильность на рынке недвижимости, в целом, это всегда гарантированные вложения. Мы советуем остановить свой выбор либо на готовом жилье от застройщика, либо на проектах, которые реализуются с использованием эскроу счетов.

Учитывая, что предпосылок к снижению стоимости комфортного жилья нет и не предвидится, а также небывалое снижение ставок по ипотеке, Екатерина Прядко уверена, что сейчас самое время покупать квартиры.


/ Сибирское Информационное Агентство /
Материалы сюжета "Недвижимость Иркутска в цифрах":
Все материалы сюжета (15)


Архив | О газете | Подписка | Реклама в Газете Дело