Ипотека. Перезагрузка

Итак, человек получил в банке вожделенный ипотечный кредит и стал счастливым обладателем квартиры. Самое время ему успокоиться, потихоньку обживаться на новом месте и считать оставшиеся годы до того момента, как он сможет сбросить с себя долговые обязательства перед банком и, наконец, вздохнуть свободно. Но стоит ли успокаиваться на этом, если есть возможность рефинансировать ипотечный кредит и облегчить таким образом долговое бремя?

-- Сразу оговоримся, что речь идет о рефинансировании заемщиков, которые уже взяли ипотечные кредиты и хотели бы их перекредитовать по более низким ставкам, -- рассказывает генеральный директор Иркутского ипотечного агентства Татьяна Кубасова. -- Я думаю, что плюсы здесь очевидны, поскольку в этом случае у вас либо уменьшается платеж, либо сокращается срок кредита. Правда, при этом придется потратить некоторое время и дополнительные деньги, чтобы все оформить. Потому что перекредитование -- это, по сути, получение нового кредита. Судя по тому, сколько заемщиков приходит к нам с этой целью, люди осознали выгоду, которую дает этот процесс: в среднем ежемесячный платеж сокращается на две-три тысячи рублей, либо срок кредита -- на три-пять лет.

В большинстве банков "новый" кредит дается на срок от 3 до 30 лет. Минимальный размер кредита -- 300000 рублей, максимальный -- 3000000 рублей. Размер кредита не может превышать 70% стоимости квартиры и остаток основного долга по погашаемому ипотечному кредиту.

Кредит погашается ежемесячными аннуитетными платежами. Можно погасить кредит досрочно без штрафов и комиссий, минимальная сумма досрочного гашения -- 10000 рублей. Заемщик должен иметь гражданство Российской Федерации и регистрацию в России.

-- Насколько сложна процедура рефинансирования? Что проще -- перекредитоваться или получить ипотечный кредит?

-- Я думаю, получить ипотечный кредит сложнее. Тем, кто делает это впервые, чисто психологически сложно проходить все этапы. Перекредитоваться легче, если вы брали кредит в АИЖК. В других случаях потребуется согласие банка на эту процедуру. А во всем остальном перекредитоваться проще, чем взять кредит впервые, потому что в принципе процесс знаком: те же самые участники -- страховые компании, операторы, формы документов. И самое главное, вам не нужно искать объект покупки -- квартира уже есть. Экономятся время на ее поиске, расходы на риэлтора и оценку предмета ипотеки. Вы уже живете в собственной квартире и чувствуете себя полноправным хозяином.

Иного мнения придерживаются в Байкальском банке СБ РФ. Безусловно, получить ипотечный кредит проще, нежели рефинансировать, сообщили корреспонденту газеты "Дело" в банке. По мнению экспертов, проблема в том, что довольно сложно бывает получить согласие банка-залогодержателя на последующую ипотеку и рефинансирование кредита.

Еще один очень важный момент возникает при расчете максимальной суммы кредита: при перекредитовании будут учитываться обязательства по имеющемуся кредиту, таким образом, доход должен обеспечивать выплаты по двум кредитам. Также играет роль качество кредитной истории по имеющемуся кредиту.

-- Востребованность рефинансирования напрямую зависит от соотношения прошлой и настоящей конъюнктуры рынка -- отмечает управляющий РОО 'Иркутский' ВТБ24 Владимир Чернышев, -- от того, какие сейчас ставки предлагаются на рынке и по каким ставкам кредитовали ранее. За последний год ВТБ24 неоднократно снижал процентные ставки по ипотечным кредитам, повышая тем самым доступность кредитов для новых заемщиков. И, соответственно, повышалась привлекательность условий для рефинансирования ипотечных кредитов. Очевидно, что при таких условиях спрос на программу будет расти.

Для чего рефинансировать ипотеку?

1. Снизить процентную ставку по кредиту и, как следствие, уменьшить ежемесячный платеж.

2. Увеличить сумму кредита (к примеру, вам не хватает средств на ремонт квартиры). Взяв ипотечный кредит на более крупную сумму, вы получаете дополнительные средства под низкий процент.

3. Увеличить срок кредитования и, как следствие, уменьшить размер ежемесячного платежа.

Наталья Аверьянова, ОАО "Иркутскэнерго":

-- Наша семья взяла ипотечный кредит в 2009 году, в банке с государственным участием, -- рассказывает Наталья Аверьянова. -- Проплатив за кредит один год и узнав о программе рефинансирования ипотеки, я решила воспользоваться предоставляемой возможностью и снизить кредитное бремя. Конечно, я не большой специалист по финансовым вопросам, поэтому, прежде всего, изучила предложения банков, почитала форумы в Интернете, мнения заемщиков. Просчитала также все плюсы такого решения и решила, что если перекредитоваться в другом банке, то процентную ставку по кредиту можно будет снизить на 5 процентных пунктов, а это ни много ни мало -- минус миллион рублей из общей суммы долга (основной долг плюс проценты за 15 лет) и минус пять лет ежегодных выплат.

Однако, как выяснилось, не все так просто. И оформить ипотеку оказалось даже легче, чем рефинансировать ее. Пришлось заново собирать все необходимые документы -- весь пакет, требуемый при получении кредита (забегая вперед, скажу, что заново придется также оформлять страхование жизни и квартиры). Но не это было главной трудностью. Дело в том, что сами банки не заинтересованы в уменьшении процентных ставок. Поэтому представители того банка, в котором я брала первоначальный кредит, стали откровенно "тянуть резину" с оформлением документов.

Когда заполняли договор во втором банке, я достала письмо о переуступке залога из первого банка, и тут выяснилось, что на нем нет номера исходящего документа, нет даты. Что автоматически сделало невозможным дальнейшие действия по оформлению договора. И мне урок -- прежде чем брать официальное письмо, необходимо проверить все формальности.

Увидев реальную готовность рефинансировать кредит в другом банке, через некоторое время первый банк принял положительное решение о рефинансировании. Сейчас процентная ставка стала ниже на четыре пункта, сумма ежемесячной выплаты незначительно снизилась, ощутимо сократился срок (с 15 до 10 лет) и снизился долг с процентами. В целом, весь процесс рефинансирования у меня занял почти год. Я выдержала марафонскую дистанцию. Конечно, не жалею, что взялась за это. Побороться стоило. Но мой совет заемщикам, решившим рефинансировать свою ипотеку -- будьте готовы к трудностям и небыстрым решениям.

Сергей Сафронов, газета "Дело"