Учимся работать с банками
Отсюда вывод. Банальный, как может показаться, но о котором заемщики почему-то часто забывают - мало взять ипотечный кредит, надо еще суметь правильно рассчитать свои силы, возможности, финансы, минимизировать риски, связанные с невыполнением своих обязательств перед кредитными организациями.
И, как всякая работа, выход заемщика на банки требует необходимой подготовки.
Начнем с главного – с выбора банка. Как отмечают специалисты, не следует гнушаться таким важным источником информации, как друзья или родственники, уже имеющие опыт в ипотечном кредитовании. Их пример может научить многому, во всяком случае, позволит вам обратить внимание на наиболее частые ошибки, совершаемые заемщиками.
«Выбирать банк надо точно так же, как спутника жизни, -- считает генеральный директор Иркутского ипотечного агентства (ИрИА) Татьяна Кубасова. -- Потому что вам предстоит «жить» с этим банком двадцать-тридцать лет. Выбирайте банк, который вы знаете, которому доверяете. Изучите программы –- они должны максимально подходить вашим условиям, соответствовать возможностям. А банк должен внушать доверие. Во-первых, важна надежность финансового института, во-вторых, -- эффективность его программ и качественное сопровождение».
«Есть ряд закономерностей, о которых важно знать, -- говорит управляющий РОО ‘Иркутский’ ВТБ24 Владимир Чернышев. -- Чем крупнее банк, тем больше шансов, что он не будет ’жадничать’. Дело в том, что лидеры рынка зарабатывают прибыль за счет больших объемов, поэтому процентные ставки по кредиту у них относительно невысоки. Иначе говоря, чем крупнее банк, тем больше вероятность, что требования к заемщику будут мягче. Например, будут рассматриваться различные формы подтверждения дохода».
В свою очередь, многие новички рынка заманивают клиентов рекламными акциями, различными льготами и бонусами. Но, как любая финансовая структура, банк не будет работать себе в убыток. В связи с этим нужно очень внимательно просмотреть все условия договора.
Банковские предложения не должны ограничиваться одной программой, пусть даже и очень выгодной, считают в ВТБ24. Банк всегда должен предоставить заемщику широкий выбор: приобрести жилье на первичном или вторичном рынках, получить нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья или воспользоваться накопительной программой ипотечного кредитования и льготными кредитами на покупку залоговых объектов и т.д.
Далее. Чтобы выбрать максимально выгодную ипотечную программу, необходимо ответить на следующие вопросы: какой суммой первоначального взноса вы располагаете; какая сумма кредита вам нужна; сколько вы готовы ежемесячно платить по кредиту; на какой максимальный срок вы готовы и можете взять кредит.
Можно пойти по пути наименьшего сопротивления и обратиться с просьбой о предоставлении ипотечного кредита сразу в несколько кредитных организаций, после чего провести скрупулезное изучение предоставленных ими документов. Как сообщили корреспонденту Газеты Дело в Байкальском банке Сбербанка РФ, уже такой предварительный анализ поможет потенциальному заемщику сократить расходы на комиссии, сопровождающие выдачу, оформление и погашение кредита.
Посему обязательно изучите все скрытые комиссии и попросите специалиста сделать вам полный расчет, чтобы увидеть, какие затраты вы понесете, и определить эффективную ставку.
«Человек, беря ипотечный кредит, должен быть социально ответственным и осознавать, что долг предстоит выплачивать на протяжении многих лет. Поэтому предварительно он должен сделать необходимые расчеты, чтобы минимизировать свои расходы. Нужно четко знать две вещи: есть единовременные затраты при получении кредита и есть постоянные платежи, которые делаются ежемесячно при его выплате, -- рассказывает генеральный директор Иркутского ипотечного агентства Татьяна Кубасова. -- Зачастую банки предпочитают умалчивать обо всех тратах, связанных с получением кредита. Отсутствие комиссии, ими декларируемое, еще не означает, что банк не берет деньги дополнительно. Они бывают ’зашиты’ в переводах, в ячейках, в страховках, поэтому необходимо получить полный перечень расходов, какие понесет заемщик на начальном этапе».
Перед подписанием кредитной документации необходимо ознакомиться также с полной стоимостью кредита, которая учитывает не только процент по кредиту, но и затраты на страхование (при наличии таковой).
Страхование, кстати, может стать существенной статьей расходов. Как правило, это -- страхование объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка, страхование жизни, здоровья, потери работы и титульное страхование. Это те расходы, которые могут сократить стоимость кредита, и при выборе банка необходимо выявить: обязательным является данное страхование или добровольным, хотя не стоит, конечно же, забывать и о самих преимуществах страхования, напоминают в Байкальском банке.
И помните, что при консультировании в любом банке клиенты имеют право попросить график выплат и пояснения по нему.
Так же ответственно, как к выбору кредитной организации, нужно подходить и к выбору квартиры. Для того, чтобы минимизировать свои расходы при выплате кредита, необходимо выбрать себе подходящее по цене жилье.
«Бывает, молодая семья с небольшими доходами приобретает в ипотеку сразу трехкомнатную квартиру, – говорит Татьяна Кубасова. -- Это непосильная финансовая нагрузка, у молодых много различных расходов – на образование, ребенка, лечение и т.д. Лучше двигаться поступательно: сначала однокомнатная квартира, от нее – к двухкомнатной, и далее накопить силы для трехкомнатной. Таким образом, первое, с чем вы должны определиться – выбор квартиры по своим финансовым возможностям. То есть, стоимость приобретаемого жилья должна соответствовать вашим доходам».
Чем выше первоначальный взнос, тем меньше выплаты. Если есть возможность накопить первоначальный взнос, пусть даже за счет отказа от отпуска или покупки машины, то это надо постараться сделать.
Следующий немаловажный фактор – срок кредита. По словам Татьяны Кубасовой, максимально возможная сумма кредита увеличивается или уменьшается в зависимости от того, на какой срок человек берет его. Чем больше срок погашения кредита, тем большую сумму вы сможете получить, благодаря тому, что снижается размер платежа по кредиту. Например, вы готовы платить по ипотечному кредиту не больше 15 тыс. рублей в месяц. При этом вам нужен кредит на 1500 тыс. рублей. Если брать кредит на 15 лет, то ежемесячный платеж при ставке 11% составит 17,125 тыс. рублей. Чтобы снизить платеж до 15 тыс. рублей, срок погашения кредита нужно увеличить до 23 лет.
«Чем больше срок, тем выше проценты, но меньше ежемесячные выплаты. И наоборот – с уменьшением срока растут аннуитетные платежи, но меньше процентная ставка. Я бы, как специалист, посоветовала уменьшение аннуитета при увеличении срока, потому что с течением времени деньги дешевеют, доходы растут, а расходы по выплате кредиты остаются прежними. Практика показывает, что такая политика более грамотная», -- заключает Татьяна Кубасова.
А вот насколько будет велика сумма кредита, которую можно будет получить в банках и, соответственно, придется выплачивать, в первую очередь зависит от платежеспособности клиента. Ежемесячный платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов. Размер ипотечного кредита всегда зависит от цены приобретаемой недвижимости и не может превышать разницы между стоимостью жилья и суммой, которую вы обязаны внести в качестве первоначального взноса из собственных средств. Например, вы покупаете квартиру, которая оценивается в 2 млн. рублей. Первоначальный взнос составляет 30% - 600 тыс. рублей. Максимальная сумма кредита, которую вы можете получить, составит 1 400 тыс. рублей.
Еще один момент, на который стоит обратить внимание – это льготные программы. Как отмечает Владимир Чернышев, сегодня очень выгодно оформлять ипотеку по льготным программам. Например, молодые семьи с детьми по закону имеют право в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки потратить средства материнского капитала. Зачастую это позволяет им быстро решить свой квартирный вопрос.
Порой срок оформления самой сделки тоже становится важным фактором при выборе банка и ипотечной программы. В некоторых случаях заключение сделки может занять продолжительное время. Но сегодня в ряде банков возможно оформить ипотеку за несколько часов при наличии паспорта гражданина РФ и любого другого документа, подтверждающего личность, а также внесении не менее 50% от первоначального взноса. Это очень удобно, если у вас сорвалась сделка в стороннем банке, или просто нет времени ждать.
При всем этом, большинство экспертов, опрошенных корреспондентом Газеты Дело, отмечают, что сегодня на ипотечном рынке практически любого региона одними из самых выгодных предложений являются кредиты с государственной поддержкой. Они привлекают клиентов фиксированными процентными ставками, длительным сроком кредитования и существенной суммой кредита.
«Процентная ставка в банках с государственным участием является достаточно низкой и не меняется в зависимости от срока кредитования, формы подтверждения дохода, а также размера первоначального взноса. Клиент имеет возможность приобрести квартиру как в новостройке, так и на вторичном рынке», -- отмечает Владимир Чернышев.
Однако однозначного мнения о том, насколько ипотеку выгоднее брать в государственных банках, чем в коммерческих, как не было, так и нет.
«Крупные государственные банки и организации проводят определенную социальную политику: Газпромбанк, Сбербанк, ВТБ24, АИЖК, -- напоминает Татьяна Кубасова. -- Когда приходят на рынок коммерческие банки, они начинают конкурировать с государственными – например, первоначальными взносами, хотя для рынка это не всегда здорово и эффективно. С одной стороны, для клиента хорошо, когда упрощаются условия выдачи кредита, с другой – повышаются риски заемщиков. Вспомните ’КИТ-финанс’, который начал конкурировать с государственными банками, с программами АИЖК. Он выдавал кредиты без первоначального взноса, но когда был признан банкротом и ушел с рынка, то оставил множество заемщиков, которые попали в тяжелую финансовую ситуацию».
Сергей Сафронов, Газета Дело
SIA.RU: Главное
