Следующий год нужно встречать сегодня

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО « АИЖК») создано российским правительством для формирования рынка ипотеки, доступного жилья и рынка ипотечных ценных бумаг. Одна из основных задач АИЖК, как института развития рынка – разработка новых ипотечных продуктов, востребованных рынком.

АИЖК не просто развивает рынок ипотечного кредитования, через него реализуется государственная политика по повышению доступности жилья для тех категорий граждан, которые без помощи государства просто не могут решить свой жилищный вопрос.

С этой целью Агентство за последние два года разработало ряд социально ориентированных ипотечных программ. Мы поговорим о тех продуктах, которые АИЖК планирует на 2012 год и по которым уже реализует пилотные проекты. В нашем регионе мы тоже готовимся к выдаче первых кредитов по таким продуктам.

Уверены, что данные новые ипотечные продукты будут востребованы населением: первую пробную презентацию мы провели на Х Ярмарке недвижимости, состоявшейся в ноябре. Заинтересованность риэлторов показала, что эти продукты действительно очень интересны рынку.

Новое жилье

Во-первых, все ипотечные продукты, которые идут под брендом АИЖК, занимающего на этом рынке третье место после Сбербанка и ВТБ24, нацелены на рынок нового жилья – «Новостройка». Ставки по этому продукту у нас снижены до 7,9%. С учетом того, что включены новые опции для многодетных семей, ставки могут доходить до 6,25%.

При приобретении жилья на первичном рынке в рамках продукта «Новостройка» процентная ставка по ипотечному кредиту снижается: на 0,25 процентных пункта (п.п.) – если в семье двое несовершеннолетних детей и на 0,5 п.п. – если детей трое и более.

По продукту «Новостройка» действуют пять специальных вычетов, включая вычет для владельцев материнского (семейного) капитала – 0,25 п.п.. Вычеты могут суммироваться и в итоге понижают минимальную ставку кредитования до 6,4%. Теперь специальных вычетов станет семь. Таким образом, для многодетных семей минимальная ставка кредитования по продукту «Новостройка» может опускаться до 6,15%.

Введением новых вычетов Агентство уравняло в правах семьи, родившие второго и более ребенка до и после 2007 года. Получить сертификат на материнский капитала имеют право те родители, которые родили или усыновили второго и последующих детей после 1 января 2007 года.

Ипотека с защитой и каникулами

Сегодня минимальная ставка, которая предлагается по займам на покупку «вторичного» жилья, составляет 8,9% (продукт «Стандарт»). К основным программам, отработанным на рынке, прибавляются два новых интересных продукта.

Один из них «Лояльная ипотека». Многие россияне, поскольку экономика достаточно волатильна, и кризис еще не закончился, стали задумываться не только о том, как взять ипотечный кредит, но и о том, как будут его отдавать. У заемщика появляются опасения на тему того, что у него могут внезапно понизится доходы, он может потерять работу или жена может уйти в декретный отпуск.

Для таких случаев АИЖК отработало схему со встроенным механизмом защиты от финансовых проблем. Заем называется «Лояльная ипотека» или встроенная реструктуризация.

В период кризиса, в 2008 году в Агентстве работала программа «Реструктуризация». Тогда многие заемщики попали в сложное финансовое положение: не по их вине снижался уровень их доходов, увольняли с работы. Но люди хотели сохранить свои кредиты и обращались в банк с просьбой о реструктуризации.

Для этих заемщиков АРИЖК разработало специальную программу реструктуризации, в рамках которой выдавались отдельные займы. Сегодня, учитывая опыт того финансового кризиса, мы сделали продукт со встроенной опцией, и сразу вписали возможность реструктуризации в кредитный продукт.

«Лояльная ипотека» предназначена для тех ипотечных заемщиков, кто выбрал кредитование по стандартам АИЖК. Это официальная возможность воспользоваться «платежными каникулами» несколько раз за время «жизни ипотечного кредита».

В начале ноября в России был выдан первый ипотечный заем в рамках этого пилотного проекта.

«Лояльная ипотека» – дополнительная опция, которая будет предлагаться при оформлении ипотечных кредитов по наиболее популярным программам АИЖК «Стандарт» и «Новостройка». Опция представляет собой возможность оперативного снижения ежемесячного платежа на 45-60% в случае возникновения у заемщика финансовых трудностей.

Общая длительность «платежных каникул» составит два года, при этом минимальный срок, на который будет предоставляться уменьшенный платеж – 6 месяцев, максимальный разовый срок – 12 месяцев. В случае рождения ребенка максимальный разовый срок удлиняется до 1,5 лет. Воспользоваться услугой заемщик сможет не раньше, чем через год после получения ипотечного кредита, подтвердив свою платежеспособность и хорошую кредитную историю.

В последующем, когда заемщик вернется к обычному графику выплат по кредиту, его ежемесячный платеж не изменится. Платежная нагрузка будет перераспределена за счет удлинения срока кредитования.

Плата за «подключение к программе лояльности» составит 0,3 п.п. к ежегодной процентной ставке. При существующем уровне ставок по программам АИЖК (от 7,9% годовых по «Новостройке» и от 8,9% годовых по «Стандарту») такая незначительная коррекция практически не отразится на сумме платежа. Зато значимость новой услуги трудно переоценить. Учитывая, что ипотека сопровождает человека длительный период жизни, подобный механизм защиты от финансовых проблем просто необходим. 

Такая предварительная договоренность с заемщиком несет выгоду и для кредитора, т.к. является страховкой в случае временного снижения платежеспособности заемщика. Благодаря использованию новой опции кредитор может быть уверен, что заемщик не будет «прятаться», а своевременно предупредит о временных трудностях, что позволит оперативно поддержать платежеспособность клиента и в итоге сохранить ему жилье.

Пока опция «Лояльная ипотека» апробируется в качестве пилотного проекта, в котором участвует ограниченное количество партнеров. В 2012 году, после завершения тестирования услуги, АИЖК планирует предложить ее всему рынку.

На наш взгляд это очень интересное предложение, которое снижает риски заемщика и психологически, и финансово. У нас эта программа начнет работать в 2012 году.

Обмен/Переезд

Вторая программа называется «Переезд». Она позволяет тем, кто уже взял ипотечный кредит, переехать из маленькой квартиры в более просторное жилье, и, наоборот. Или переехать в другой город.

Если человек приобретает свое первое жилье, ему достаточно иметь первоначальный взнос, и он может взять кредит для покупки. А если у человека уже есть, допустим, однокомнатная квартира, а ему нужна двух-трехкомнатная, то возникает проблема, связанная со сложностями: квартиру сначала нужно продать, получить одобрение на заем, найти новую квартиру – в общем выстроить сложную цепочку действий.

Программа «Переезд» предлагает следующую опцию: вы взяли ипотечный кредит по стандартной программе, а некоторое время спустя решили сменить квартиру или место жительства. Стоимость имеющейся квартиры вам засчитают в качестве первоначального взноса. Для этого вам выделяет АРИЖК специальный заем не более, чем на два года.

Вы в течение этих двух лет имеете право не продавать прежнюю квартиру, и даже не осуществлять ежемесячных платежей по данному займу. Вы въехали в новую квартиру, спокойно подыскали подходящего покупателя и продали старое жилье. И тогда сразу возвращаете всю сумму займа вместе с набежавшими процентами.

Программа «Переезд» особенно важна для новых строящихся городов. Для нас эта программа интересна в связи с «тайшетским» проектом. Возможно, туда захотят переехать люди из Бирюсинска, Байкальска и других городов области. Будут продавать свое старое жилье и переезжать в новые, специально построенные для них комфортабельные квартиры. Эта программа востребована и уже реализуется у соседей в Красноярском крае, где из Норильска люди переезжают в краевой центр.

Во-первых, такая программа повышает свободу миграции трудовых кадров, квалифицированных специалистов. Во-вторых, она позволяет без риска улучшать жилищные условия с помощью ипотеки. Раньше это было проблемой каждого отдельного человека – длинные цепочки, связанные с риэлторами, с опекой и т.д.

Учителям и ученым

Существуют еще две социально ориентированные программы, к которым идет активная подготовка в нашей области. Это займы для многодетных семей, учителей и молодых ученых. Ставки по этим программам ниже, и они гарантируются АИЖК. Под них будет строиться жилье определенного класса через создание жилищно-строительных кооперативов. Это новая технология, для осуществления которой необходим земельный участок под стройплощадку, инфраструктура, создание кооператива на базе этих категорий, и финансирование через АИЖК при помощи ипотечных кредитов.

Землей и инфраструктурой проект должны обеспечить областная и муниципальная власти. Его успешность в большой степени зависит от сочетания усилий властей и указанных категорий населения. К примеру, успешный опыт реализации таких проектов уже есть в Новосибирске и Калуге. Федеральные власти свою лепту внесли, разработав технологию. Теперь главное, чтобы регионы воспользовались ею. 

Справка

Дополнительные  вычеты из процентной ставки предоставляются:

– 0,5 п.п. – если стоимость кв. м приобретаемого жилья не превышает норматива, установленного Минрегионом для данного региона;
– 0,25 п.п. – если на уплату первоначального взноса направляются средства материнского (семейного) капитала;
– 0,25 п.п. –  участникам подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище»;
– 0,25 п.п. – владельцам государственных жилищных сертификатов;   
– 0,25 п.п. – если предметом ипотеки является жилье, строящееся/построенное в рамках программы АИЖК «Стимул».

Новые вычеты (не применяются, если заемщик/созаемщик имеет право на получение материнского (семейного) капитала):

– 0,25 п.п. – если в семье два несовершеннолетних ребенка;
– 0,5 п.п. – если в семье три и более несовершеннолетних ребенка.

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) создано в сентябре 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом. Основная деятельность Агентства направлена на реализацию государственных программ по обеспечению доступным жильем и улучшению жилищных условий населения.

В Иркутской области региональным оператором АИЖК является ОАО «Иркутское региональное жилищное агентство», сервисным агентом – ОАО «Иркутское ипотечное агентство».

ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) было создано в 2009 году по поручению Правительства РФ для поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.

Одним из приоритетных направлений деятельности АРИЖК является создание инновационных проектов на рынке ипотечного кредитования.

Уставной капитал Агентства составляет 5 млрд рублей. АРИЖК имеет развитую агентскую сеть по все стране.