ОБЗОР РЫНКА: Зарубежная недвижимость: перекрестки инвестиций

Считается, что пределом мечтаний для многих наших сограждан является покупка недвижимости за рубежом. Так ли это на самом деле? Никаких опросов на эту тему никогда и никем не проводилось, однако мнение такое существует и вполне активно культивируется в СМИ.

«Это своего рода точка в системе ценностей. Некоторые люди думают, что, если они купят себе домик где-нибудь в Испании, то будут вполне счастливы и, наконец, смогут сказать себе, что их жизнь удалась», – сказали в беседе с журналистом в одном из иркутских агентств недвижимости. 

Но помимо тех, кто таким вот образом пытается доказать свою самодостаточность, покупатели зарубежной недвижимости делятся еще на две категории: «романтиков», пытающихся «свалить» от российской действительности за границу на ПМЖ, и прагматиков, рассматривающих покупку недвижимости в других государствах сугубо как способ заработать, или же сберечь свои деньги от обесценивания в периоды финансовых кризисов. 

Михаил Грохольский – гендиректор агентства «Наш дом»: «Это так, но и не совсем так. Зачастую эти интересы пересекаются. Поэтому разделять их не стоит. Ведь недвижимость, которая может приносить неплохой доход, впоследствии может пригодиться и для других целей. Поэтому при покупке недвижимости за рубежом выбирать ее нужно как для себя, обязательно учитывая такие факторы, как возможность поправить свое здоровье, близость к морскому побережью и так далее».  

Александр Амбросов – президент туристической компании «ЭкзотикАзияТур»: «За рубежом недвижимость россияне покупают по трем причинам. Во-первых, с целью капитализации свободных денежных средств в надежде получить ощутимую прибыль от перепродажи. Во-вторых, использовать объект недвижимости дляпостоянного или временного проживания. В-третьих, проживать в собственном доме (квартире, апартаментах) во время отпуска, а остальное время сдавать его в аренду, получая стабильный доход. Иметь недвижимость за рубежом сегодня и престижно, и выгодно. Такая собственность – не только источник дохода и жизненного комфорта для владельца, но и показатель его стиля и высокого социального статуса».

«Дело»: Но насколько оправданы такие вложения и насколько актуальна для иркутян тема инвестирования в зарубежную недвижимость?

«Недавний кризис показал, что в Иркутске цены на жилье были явно 'перегреты', а предложения от застройщиков намного превышали спрос. В результате те инвесторы, которые делали ставку на прибыли капитала за счет покупки жилых и  коммерческих объектов недвижимости, получили серьезные убытки, – уточняет Александр Амбросов. – Поэтому многие финансовые аналитики рекомендуют по возможности держать деньги в разных 'корзинах'.

Тем более что в отличие от российского рынка недвижимости, зарубежный – более прогнозируемый». 

Богатые покупатели вкладывают в недвижимость, как отмечают эксперты, преимущественно в странах Средиземноморья. Ведь именно за счет россиян недвижимость в этой части Европы растет постоянно в цене. Однако некоторые специалисты, опрошенные Газетой Дело, не спешат расценивать проявляемый сегодня иркутянами интерес к зарубежной недвижимости, как свидетельство растущей популярности подобных вложений.  

«Многие местные риэлторы переоценили собственные силы, – сказали корреспонденту Газеты Дело в одном из иркутских агентств. – И попробовав некоторое время работать на иностранном поле, вскоре бросают это дело, как 'бесперспективное' направление бизнеса. Но чаще всего это лишь означает, что они сделали ставку не на тот регион». 

«Проблема в том, что вопрос вложения денег в зарубежную недвижимость пока не актуален для самого Иркутска, – считает Елена Яковлева, замдиректора 'Международного центра недвижимости'. – Иркутяне не доверяют местным фирмам. Если человек собрался покупать недвижимость за границей, то, скорее всего, он будет искать такие возможности через московские компании. Средний класс тоже пока не готов к таким сделкам, предпочитая за границей только отдых». 

Большинство экспертов неоднозначно оценивают и перспективы окупаемости таких сделок. По мнению Михаила Грохольского, покупка недвижимости не является краткосрочными инвестициями. «Быстрых денег тут не ждите», – напоминает он.

Елена Яковлева напротив, считает, что выгодные предложения найти вполне реально. Так, например, в последнее время относительной популярностью среди инвесторов стала пользоваться Германия, где за вполне разумные деньги (или на аукционных торгах) можно купить так называемые доходные дома с арендаторами. Такие вложения окупаются в течение нескольких лет. А так как подобные сделки по сути являются еще и покупкой бизнеса, то они дают покупателю и вид на жительство.  

«В США также можно сегодня найти недвижимость, которая стоит в пределах 20 тысяч долларов, – рассуждает специалист. – Учитывая тенденции американского рынка, можно с уверенностью прогнозировать, что через два-три года эта недвижимость поднимется в цене уже до пятидесяти тысяч долларов». 

Но самой интересной в плане доходности страной в «Международном центре недвижимости» называют все ту же Испанию, где даже самая маленькая вилла может приносить арендодателю (в летние периоды) до пятисот евро в неделю. А большие дома – до сотен тысяч евро в год.  

Эксперты считают, что на самоокупаемость недвижимости, да и в целом на надежность самих инвестиций могут повлиять очень много факторов: выбор региона, инфраструктура, географическая расположенность дома, даже политическая ситуация в стране. Причем в одних и тех же странах цены разнятся настолько сильно, что сказать о том, как быстро к инвестору вернутся деньги, бывает практически невозможно.  

«Порой вложенные деньги можно вернуть уже через несколько лет, – говорит Елена Яковлева. – Но иногда удачной покупкой может считаться и гораздо более длительный срок возврата средств».

По словам Александра Амбросова, сегодня чаще всего наши земляки обращают внимание на Таиланд, Болгарию, Черногорию и Кипр. Недвижимостью дорогих по уровню прожиточного минимума европейских стран – Франции, Германии, Испании, а также США – интересуются единицы. Пока не проснулся интерес в Иркутске и к странам, далеким от нас по менталитету, особенно к тем, где распространено мусульманство: Малайзия, Турция, Египет. 

Европейские страны, страны Средиземноморья более доступны для жителей центральной части России по причине дешевых транспортных тарифов и прямого авиасообщения. Для жителей Сибири, Дальнего Востока несомненно более привлекателен Таиланд. Курорты королевства Таиланд – это самые популярные в Иркутске туристические направления. 

Остров Кипр – еще одно место, где, как обещают риэлторы, можно удачно «вложиться» в недвижимость. 

«Целый ряд важных факторов – от особенностей природных условий до экономических преимуществ – позволил Кипру войти в пятерку самых привлекательных стран для инвестиций в недвижимость по итогам 2005 года.

До 2008 года эти факторы обеспечивали годовой рост стоимости недвижимости на 20%, – перечисляет преимущества своих предложений перед другими Елена Шаманская, руководитель компании «Квартирный вопрос». – Так как Кипр – это остров, предложение участков земли по определению ограничено. И со снижением предложения цены будут расти. Туристический рынок на Кипре также один из самых быстрорастущих, а значит, спрос на жилье для туристов будет все более и более повышаться. Не меньший интерес представляет Кипр и для крупных инвесторов, желающих учредить здесь свою компанию и проводить через нее все операции в сфере недвижимости: корпоративный налог на Кипре составляет всего 10%, кроме того, для привлечения прямых иностранных инвестиций в страну кипрские власти ввели дополнительные налоговые льготы».

«Конечно, каждое агентство будет активно рекламировать те страны, в которых оно работает. Но если иркутянин решил приобрести недвижимость за рубежом, то, прежде всего, он должен определиться, с какой целью он это делает.

Именно от этого зависит и выбор страны, региона, и размер инвестиций. – советует Александр Амбросов. – Коммерческие риски в приобретении недвижимости за рубежом имеют место при неправильном выборе объекта недвижимости или при покупке объекта на стадии строительства – застройщик может оказаться несостоятельным. Сложности могут возникнуть при документообороте, ведь в лучшем случае он будет на английском языке. Ну и, в конце концов, потенциальный инвестор должен понимать, что контроль за своей собственностью и на стадии строительства, и в дальнейшем он будет вести на приличном расстоянии. Объект недвижимости должен быть обязательно ликвидным. А законодательство (в том числе налоговое) должно быть прозрачно и вполне понятно потенциальному инвестору».

Эксперты также считают, что для снижения финансовых рисков при покупке зарубежной недвижимости важно правильно выбрать риэлтора – с незапятнанной репутацией, профессионально работающего в этом направлении.

Необходимо ознакомиться с законодательством страны, знать, когда переходит титул собственника, сколько раз придется въезжать в страну для оформления документов, как будут проходить платежи в оплату объекта недвижимости. При выборе объекта инвестиций нужно изучить его расположение, наличие инфраструктуры, получить информацию о потенциальной доходности аренды и затратах на содержание дома.

«Надо еще учесть, что покупка жилья в большинстве стран не дает никакого вида на жительство, – напоминает Елена Яковлева. – В этом случае самый оптимальный вариант для инвестора – нанять агентство, которое за небольшой процент будет присматривать за недвижимостью в ваше отсутствие и вести дела с арендаторами». 

При этом, как отмечают эксперты, при выборе объекта для инвестиций российские инвесторы менее всего склонны обращать внимание на возможность возникновения в регионе, где планируется приобрести недвижимость, всяческих природных катаклизмов. 

«Инвестиции всегда связаны с определенными рисками, – считает Михаил Грохольский, – Но природные и техногенные катастрофы – не те риски, которые можно было бы называть главными».   

Умным же инвестором всегда считался тот, кто правильно угадал момент для вложения денег. «Кризис – самое выгодное время для вложений в недвижимость  за рубежом, – напоминает генеральный директор АН 'Наш дом'. – И если даже цены на рынке в какие-то периоды 'проседают', это не катастрофично, и инвестор, в конечно итоге, все равно остается в выигрыше». 

А в целом, как отмечают многие опрошенные Газетой Дело эксперты, рынок зарубежной недвижимости ждет в Иркутске большое будущее. 

Виталий Ярков, Газета Дело