Газета Дело

Галина Кузняная, "Новый город": Как построить строительный бизнес

В конце 1980-х Галина Кузняная работала журналисткой в газете «Советская молодежь». Сегодня она – заместитель генерального директора ОАО ФСК «Новый город». Каким был путь в строительный бизнес? Что мешает начать строительство Малой Еланки? Почему недвижимость в Иркутске стоит так дорого? Реально ли снизить цену до 30 тысяч рублей за квадрат? Что заставляет конкурентов на строительном рынке объединяться? Поможет ли страхование ответственности застройщиков защитить дольщиков? Об этом и многом другом – в нашем интервью.

«Торговали всем – и сникерсами, и окорочками»

– Галина Ивановна, вы уже больше 20 лет в бизнесе…

– Ой, и правда (смеется).

– Никогда не жалели, что в 1991 году сделали этот выбор, занялись предпринимательством, отказавшись от довольно спокойной жизни журналиста газеты «Советская молодежь»?

– Нет, никогда не жалела. Но, честно вам признаюсь, до сих пор живу с ощущением, что время моей работы в «Молодежке» – самая лучшая пора. Во-первых, молодость. А во-вторых – коллектив. Из всех журналистских коллективов, с которыми я сталкивалась, наш был самый замечательный.

– Многие герои рубрики «История успеха» – известные сегодня в Иркутске люди – рассказывали нам, как начинали свой бизнес в девяностые. Кто-то торговал одеждой из Китая, кто-то табачные киоски открывал... Вы ведь тоже не сразу – только в 1996 году – открыли «Новый город». Что до него было? Каким был путь к строительному бизнесу?

– Наше дело – семейное, все эти годы идем рука об руку с мужем, Александром Битаровым. Бизнес в 1991 году начался с одного очень простого вопроса: тяжело ли шить чехлы для машин? Шить я умела, достаточно хорошо. В итоге мы запустили швейное предприятие. Но этот бизнес – не очень доходное дело, тем более в девяностые, когда был дефицит всего. Мы это быстро поняли и, как и многие, перешли к торговле.

– Чем торговали?

– Да всем! И окорочками, и сникерсами... А потом уже и к строительному бизнесу пришли. В свое время у нас был компаньон, москвич, он пытался создать накопительный пенсионный фонд. Мы взяли его идею на вооружение, но подумали, что этот механизм можно перевести в сферу строительства. Тогда еще в памяти у многих были жилищно-строительные кооперативы, когда народ понемногу платил деньги, государство отчасти помогало, и люди за 20-25 лет себе строили квартиру. Мы фактически отталкивались от этой схемы. Это был 1996-й год. С этого и начался «Новый город».

– А как это название родилось?

– Все просто – собрались учредители (тогда, в 1996 году их было немало: и «Восточно-Сибирская правда», и «Волна Байкала», и Масложиркомбинат), обсуждали, как назвать компанию. Я тогда и сказала: «Новый город». На это название обратил внимание Иннокентий Ермаков, тогда генеральный директор «Волны Байкала», обсудили – и в итоге на нем и остановились.

– Период становления компании пришелся на кризисные времена...

– Да, мы не один кризис пережили. Еще и до «Нового города». Помню, в 1994 году доллар скакнул в три раза, а мы тогда занимались торговлей продуктами, и как раз получили из-за границы партию окорочков.

– «Ножки Буша»?

– Они самые. Непростая была ситуация. Вообще, кризис же нельзя предсказать, подготовиться к нему нельзя. Просто проходишь через него, учишься, в следующий кризис входишь с какими-то новыми знаниями, относясь к нему более философски. Как говорится, все проходит – пройдет и это.

– Значит, в 2008-м вам было уже не так страшно?

– Сложно сказать. Для нас это был первый серьезный кризис именно в строительной отрасли, хотя компании было уже больше десяти лет. Было непонятно, что будет происходить дальше. Многие стройки в городе остановились, как показало время, какие-то – навсегда. Мы тогда строили ЖК «Прибайкальский», около плотины, и всеми силами добились того, что ввели наш объект даже на год раньше срока.

«В Иркутске с землей проблемы»

–  Сегодня «Новый город» строит преимущественно многоэтажные дома в Иркутске, причем, высокой этажности, 9-16 этажей. Чем это обусловлено?

– Цена земли в Иркутске – просто ни с чем не сопоставима. Когда ты покупаешь достаточно дорогой участок земли (а «Новый город» ни одного участка за 17 лет не получил в «наследство» или в подарок от города, от области) по коммерческим ценам – либо у частников, либо ведя расселение – это дорогое удовольствие. Чтобы оправдать стоимость строительства, конечно, приходится поднимать этажи.

– Участок под строительство в городе получить сложно?

– Давайте начнем с того, что получить его вообще невозможно. Потому что это противозаконно. Участки могут быть приобретены застройщиками только на условиях аукциона. Либо когда застройщик выходит на какую-то территорию и начинает самостоятельно расселять людей. Но при этом он должен понимать, какие перспективы у этого земельного участка, изучить градостроительный план, потому что можно расселить людей, а потом обнаружить, что там, например, парковая зона или дорога пройдет. Да, в Иркутске с землей проблемы, это не секрет. Мы же еще ко всему прочему обременены историческим наследием под названием «Старый центр города» – это дома, вросшие в землю по окна, а кое-где и по крышу. Но снести их невозможно, потому что это памятники. 

– Получается, сегодня единственный способ строительства в городе – это освоение застроенных территорий?

– Да, если мы говорим о комплексном освоении территории, а не о точечной застройке.

– Вы одними из первых такой опыт начали использовать в своей работе. Насколько сложна эта процедура? Не возникает ли конфликтов с жильцами?

– Освоение застроенных территорий несколько отличается от того, когда расселение ведет строительная компания. Это трехстороннее соглашение между застройщиком, администрацией города и проживающим на участке населением. Расселение в этом случае ведет не застройщик, а город. Строительная компания только предоставляет квадратные метры муниципалитету. Застройщику приходится общаться с жильцами напрямую, только если жилье приватизировано. Но даже не это является камнем преткновения в освоении застроенных территорий.

– А что?

– Застроенная территория – это участки земли с ветхим жильем. А такая застройка – это либо очень старые коммуникации, либо их отсутствие. Возводить новый микрорайон на старых сетях невозможно, к стоимости земли начинает прибавляться цена новых сетей. И было бы еще полдела, если бы просто прокладка сетей, но сегодня в Иркутске не хватает технологических мощностей для строительства. Нельзя же кусок улицы переложить новыми сетями и подключиться к старым, менее мощным. Вот эту часть на себя должен брать бюджет – перекладку сетей, увеличение существующих  мощностей. Но пока мы особых подвижек не наблюдаем.

«Застройщики вынуждены объединяться»

– В последнее время мы наблюдаем на строительном рынке тенденцию к укрупнению, созданию тандемов. Микрорайон «СОЮЗ» на левом берегу города, например, строится четырьмя компаниями. Таким образом рынок становится цивилизованнее? Вытесняются недобросовестные застройщики?

– Я думаю, это стало происходить не из-за борьбы с недобросовестными застройщиками. Это все-таки не наша задача – бороться с ними. Для этого у нас есть достаточно контролирующих структур, которые должны отслеживать ситуацию, не доводить до того, чтобы люди выходили с плакатами на улицы.

Объединение идет как раз из-за цены на землю. Она становится такой, что ни один застройщик в одиночку вложиться свободными ресурсами первоначально не может. Где взять деньги, чтобы купить землю? Кредит? Хорошо, возьмем, но через месяц уже нужно будет начать отдавать проценты. А через месяц никто не начнет строить. Поэтому и складываются капиталы разных застройщиков.

– Я правильно понимаю, что новичкам и небольшим компаниям не стоит сегодня выходить на рынок строительства жилья?

– Нет, я думаю, стоит всегда. Иначе будет застой, монополизм. Просто нужно хорошо оценивать риски. Есть же в бизнесе такие понятия – «цена входа» и «цена выхода». Чтобы не получилось так: зашли за рубль – выходить придется за пять. Чтобы начать строительный бизнес, нужно понимать, с чем ты заходишь на рынок. Земля, рабочие ресурсы, техника, обеспечение проектной документации – в этом бизнесе очень много составляющих.

– Вернемся к микрорайону «СОЮЗ». Расскажите, как вообще этот механизм работает? Четыре компании – «Новый город», «Сибавиастрой», «ДомСтрой», «ГрандСтрой» – у каждой свои объекты?

– Первоначально четырьмя участниками было создано одно юридическое лицо. И проект разрабатывался полностью на весь участок застройки (участок площадью 12 гектаров мы приобрели за 250 миллионов рублей, причем 2,2 гектара подарили городу – под строительство школы и детского сада).

Но когда мы стали строить, стало понятно, что если компаний четыре, а застройщик юридически один, возникают различные финансовые, налоговые коллизии, которые не позволяют нам свободно работать с долевым строительством. Кто продает? Как продает? Создавать абсолютно новую структуру, начиная от отдела продаж, – извините, это расходы. Тогда, посовещавшись, мы пришли к выводу, что нужно разделить участок и работать самостоятельно.

– Но внешний вид домов при этом одинаковый?

– Да, проект ведь один, разрабатывали мы его все вместе. Внешне дома будут выглядеть похоже, в одной цветовой гамме, а внутри у каждого застройщика все будет по-разному.

– И отделы продаж у вас разные?

Да. Но есть единый колл-центр, который консультирует и может направить в какую-то из компаний.

«Малая Еланка – пока только проект»

– Есть еще одно объединение строителей – это Ассоциация застройщиков города Иркутска (АЗГИ). В него входят «Новый город», «Сибавиастрой» и «Восток-Центр». Сейчас АЗГИ ведет освоение застроенных территорий в районе улицы Депутатской. Почему строительство там пока ведете только вы?

Строим пока действительно только мы. У этого чисто технологические причины. Мгновенно расчистить участок из 39 двухэтажных домов было невозможно. По мере освобождения участка будут заходить и остальные застройщики. В феврале уже вышел на освободившуюся часть «Сибавиастрой».

– Еще один масштабный проект, который вы планируете в составе АЗГИ, – это строительство города-спутника Малая Еланка. О проекте говорилось много. Как продвигаются дела? Что мешает приступить к строительству?

Это очень большой проект. Он вошел в ТОП-10 крупнейших городов-спутников России по оценке международной компании «NAI Becar». Но пока это только проект. С одной стороны, он большой и потому дорогой и тяжелый. С другой стороны, в нем должны принять участие власти. Туда придется тянуть сети – это очень большие деньги. Но ни один дом без наличия хотя бы первоначальных сетей сдать будет невозможно.

– Пока ждете помощи?

Да, мы ждем помощи, действительно. Сейчас видим, что появился интерес к проекту у областной власти. Кроме того, проект строительства города-спутника в Малой Еланке вошел в подпрограмму «Повышение эффективности экономики Дальнего Востока и Байкальского региона» государственной программы Российской Федерации «Социально-экономическое развитие Дальнего Востока и Байкальского региона». Работа идет. Но выходить на копку котлованов под фундаменты мы не будем, пока не проработаем до конца все вопросы с сетями.

– Малая Еланка – это в целом очень амбициозный проект. На его презентации осенью прошлого года прозвучала фраза, что это «второй Шелехов». Город будет рассчитан на 40 тысяч человек. Откуда они к вам приедут, эти люди?

В первую очередь, рассчитываем на иркутян. Запросы о том, когда можно будет купить жилье в Малой Еланке, поступают от жителей Иркутска постоянно. Потому что люди хотят жить в более чистой, более свободной зоне. А этот город мы именно так и позиционируем – «город для жизни». Поэтому, повторюсь, часть иркутян там окажется однозначно. Конечно, там будут и переселенцы с Севера, бюджетники, потому что госзаказ на строительство жилья для бюджетной сферы никто не отменял. Это жители из других городов, которые сейчас ежедневно вынуждены «мотаться» в Иркутск на работу.

«Качественное не может стоить дешево»

– Цены на жилье – больная для иркутян тема. Слишком дорого стоит квадратный метр, по мнению горожан. Расскажите, из чего цена квадратного метра складывается? Почему квадрат стоит, например, 60 тысяч рублей?

– Во-первых, как мы уже говорили, есть некая цена земли, которая совершенно нигде, никем и никак не регламентирована. Максимальные цены на землю на разных участках доходили у нас порой до десяти тысяч рублей в квадратном метре жилья! То есть, если квартира 60 квадратных метров, умножаем на десять, получается больше полумиллиона в стоимости квартиры – это цена земли. Второе – это технологическое подключение к сетям: тепло, электричество, вода.

– Сколько это стоит?

– Везде по-разному. Все сбытовые компании выставляют разные ценники. Затем прокладка самих коммуникаций. По закону точку подключения застройщик должен получить на границе своего участка. Нас не должно касаться, что улица Карла Либкнехта, например, – со старыми коммуникациями. Но на деле компания, отпускающая ресурсы, говорит: хотите получить точку подключения – будете перекладывать вот эти полтора километра сетей.

С этого года на цене квадратного метра отражаются и расходы застройщиков на обязательное страхование своей ответственности перед дольщиками. Нас это пока не коснулось: мы зарегистрировали первые договоры долевого участия по своим объектам до 1 января 2014 года.

– Как вы к этому закону относитесь?

– С одной стороны, он должен вроде бы отсечь недобросовестных застройщиков, но с другой стороны, реально этот механизм не работает. Серьезные страховщики не готовы предоставлять эту услугу. Банки тоже. В  законе прописано, что банк должен нести обязательства по страхованию строительства еще два года после его окончания. Банки «обрадовались», конечно… Зачем им это?

– Но есть еще Общество взаимного страхования.

Да, собрали по 500 тысяч с участников. Давайте посчитаем, сколько квартир это Общество перекроет своими взносами? Смешно.

– У «Нового города» цены всегда немного больше, чем у других застройщиков. Почему?

– Во-первых, качественное не может стоить дешево. Потому что это качественные лифты, проверенное оборудование, шикарные детские площадки, многофункциональные спортивные корты и многое другое. Во-вторых, мы не оставляем свои дома после окончания строительства. Бывают претензии, скрывать этого не будем: и по окнам, и по вентиляции. У нас есть целая структура, которая продолжает работать с нашими домами, жильцами – на ее содержание тоже нужны деньги.

– Минстрой Приангарья недавно заявил, что будет сокращаться стоимость жилья, до 30 тысяч рублей за квадрат. Реально это?

– Конечно, реально – если земля будет предоставляться бесплатно и если область возьмет на себя прокладку сетей, технологическое подключение. Но только тогда вопрос – а где деньги на это все?

– И как, по-вашему, на самом деле поведут себя цены в этом году?

– Цены будут расти. Ситуация в экономике этому способствует. Немалая часть комплектующих, отделочных материалов идет из-за рубежа. Энергетика тоже не очень дешево строителям обходится.

– Строители говорят, что большим спросом у иркутян традиционно пользуются малогабаритные квартиры – одно- двухкомнатные: стоят недорого, ликвидность хорошая. Вы согласны?

– Нельзя сказать однозначно. Например, в жилом комплексе «Новый город-8» у нас в первую очередь разлетелись трехкомнатные квартиры, под 100 квадратных метров. Да, малогабаритные квартиры пользуются спросом. Но надо понимать, что такое малогабаритная квартира. Нередко люди ориентируются на цену. А когда получают эти 26 квадратов в реальности – расстраиваются.

Кроме этого, когда человек приобретает квартиру и видит, что на этаже, скажем, восемь квартир, и из них шесть – однокомнатные, это становится отрицательным фактором. Человек понимает, что через некоторое время он начнет жить в общежитии, что это будут квартиры под сдачу, под перепродажу, что они будут «гулять» на рынке. И если на начальном этапе эти однокомнатные квартиры будут продаваться, то потом там перестанут покупать все квартиры. Мы всегда стараемся соблюсти баланс. Соотношение одно-, двух-, трехкомнатных квартир должно быть благополучным не только на стадии продажи – ура,  сейчас продали, заработали! – но и на стадии дальнейшего проживания для людей.

«Если ты отдаешься делу, результат не заставит себя ждать»

– Галина Ивановна, бизнес – это работа без выходных. Удается все-таки выкроить время  на какие-то личные дела, хобби? Чем вы любите заниматься?

– Я люблю быть дома, с младшей дочерью, хотя это удается нечасто, заниматься с ней каким-нибудь рукоделием. Меня это успокаивает. Все-таки от бизнеса иногда и правда устаешь, от общения с большим количеством людей. Хочется просто побыть дома, в тишине.

– Оглядываясь на свой многолетний опыт в бизнесе, скажите, что же все-таки приводит к успеху: удача, талант, трудолюбие?

– Я думаю, все эти составляющие в комплексе. Наверное, готовых рецептов успеха просто нет. Когда ты начинаешь чем-то заниматься, вряд ли себе говоришь: столько времени я готов потратить на работу, столько хочу заработать, хочу быть тем-то. Ты просто втягиваешься в этот процесс. Как говорят все бизнес-тренеры, никогда не нужно во главе своего дела ставить вопрос денег. Потому что ты идешь не к деньгам, а к удовлетворению от своей деятельности. Деньги – это побочный эффект. Если ты полноценно работаешь, отдаешься делу, тогда и результаты не заставят себя ждать. А если сразу думать о том, сколько же ты заработаешь, то можно не получить ничего.

Анна Масленникова,
Газета Дело