Иркутская недвижимость: кто растет, кто падает?

Анализ текущей ситуации в сегментах офисной, торговой и жилой недвижимости города Иркутска был представлен на Байкальском саммите недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Офисная недвижимость: «Ставки в Кировском и Октябрьском районах почти сравнялись»

Средняя арендная ставка в иркутских офисах составляет на сегодня 580 рублей за квадратный метр. Об этом сообщил в своем докладе Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости.

По его словам, размер ставок сильно разнится в зависимости от района города. Так, Кировский район пока остается самым дорогим из всех, немного отстает Октябрьский:

«Иркутск – специфичный город, и проблема с парковками и пробками сдвинула спрос на Октябрьский район, где сейчас построено достаточно много качественных офисных площадей. Цены в Кировском и Октябрьском районах практически сравнялись».

Другие районы отстают в строительстве офисных центров. Особенно это заметно в Ленинском и Куйбышевском районах, где новых качественных площадей практически не появляется: «В основном там идет перестройка различных зданий советской постройки в некие деловые центры. Соответственно, и качество, и цена там ниже».

Как отметил спикер, ставки на офисную недвижимость в городе продолжают снижаться: «Так как доля вакантных площадей из-за кризиса и сокращения спроса растет, то арендодатели даже по текущим контрактам пересматривают ставки в сторону понижения, лишь бы сохранить арендаторов», – отметил Юрий Винников.

Торговая недвижимость: «Арендные ставки еще не достигли дна»

В сегменте торговой недвижимости самым дорогим районом также оказался Кировский – исторически в нем сконцентрировано наибольшее количество торговых площадей,  трафик высок. Средняя ставка аренды в этом районе достигает 1530 рублей за квадратный метр (при средней по городу – 900 рублей за «квадрат»).

«Разброс цен здесь очень большой, – прокомментировал Юрий Винников. – Есть помещения и очень дешевые, есть и достаточно дорогие. Сейчас, на фоне кризиса, очень большая доля вакантных площадей. Центр города весь увешан баннерами ‘Аренда’, ‘Сдается’–  и это отразилось на цифрах. По Кировскому району идет снижение ставок».

По словам аналитика, этот процесс можно связать с «перегретостью» данного района: долгое время он был очень востребован, на центральных улицах (Урицкого и Карла Маркса) встречались цены сделок по 5000 рублей за квадратный метр. «После начала кризиса пошел некий отток, начались обращения со стороны арендаторов о снижении аренды. Некоторые магазины либо расторгают договор, либо закрывают точки по истечению срока договора. Все это ведет к увеличению предложения и падению ставок. В других районах падение отмечается в меньшей степени».

Помимо макроэкономических факторов, влияющих на весь сектор торговой недвижимости в целом (удорожание потребительских кредитов, снижение покупательской способности). на ситуации в Кировском районе отразилось еще одно событие. «Закрыли самую дешевую, по мнению большинства, торговую точку – ‘Шанхайку’. После ее закрытия арендаторы, которые работали рядом с ‘китайским рынком’, ощутили снижение потока, падение продаж». Изменить ситуацию и восстановить ценность Кировского района в новом качестве, как считает Юрий Винников, может помочь реализация проекта «Торговая ось».

Аналитик отметил, что, по его мнению, арендные ставки в сегменте торговой недвижимости еще не достигли своего дна и продолжат снижение. Тем не менее, вложения в недвижимость – как торговую, так и офисную – с инвестиционными целями сегодня вполне допустимы: «Доходность на уровне 9-11%, с одной стороны, сопоставима со ставками банковских депозитов, но с другой, недвижимость имеет свойство дорожать со временем. Единственное, пока неясно – стоит ли покупать сейчас или подождать еще».

Жилая недвижимость: «Цены, с учетом инфляции, идут вниз»

По данным Иркутскстата и Администрации города, всего в Иркутске на 1 января 2015 года имелось 14 млн 324 тыс. квадратных метров жилья. На каждого иркутянина, таким образом, приходится 23,1 квадратных метра жилой площади – не самый худший показатель в России. Об этом сообщила в своем докладе Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив».

«Средний показатель обеспеченности жильем по России составляет 23,8 квадратных метра, – рассказала Татьяна. – Иркутску есть куда расти. Вот только объемы строительства снижаются». В прошлом году застройщики анонсировали планы по строительству около 1,2 млн квадратных метров жилья в 2015-2017 годах, но ситуация в экономике заставляет пересматривать эти цифры. По словам спикера, после ажиотажного спроса на недвижимость в декабре 2014 года продажи пошли в минус.  

Татьяна Галущенко проанализировала также изменение цен на жилье с июля 2012 года по сегодняшний день.

«Можно сделать два вывода. Во-первых, цены на новое жилье приближаются к ценам на ‘вторичку’, что свидетельствует о развитости рынка. Во-вторых, цены с 2013 года практически не менялись, хотя, учитывая, что за тот же период инфляция в России составила 24.3%, можно сказать, что падали».