«Строить только квадратные метры – вчерашний день». Екатерина Прядко, «Гранд-Строй» - о трансформации рынка недвижимости

«Если раньше мы строили просто квадратные метры, то теперь делаем комплексный продукт, а завтра будем создавать на рынке недвижимости сервис», – именно так обозначила этапы развития жилищного строительства генеральный директор ООО “СЗ «Гранд-Строй» Екатерина Прядко. На примере нового ЖК «SUNCITY» и будущего  развития микрорайона «Союз», она рассказала нашему порталу, что такое «комплексный продукт» в девелопменте жилья, как современные вызовы меняют подходы к градостроительным проектам, как изменились предпочтения потребителей и какие детали и мелочи определяют уровень комфорта современных новостроек.

«Решения принимаем быстро»

Екатерина Григорьевна, не могу не спросить, как изменилась работа вашей компании за последние полгода, тем более, что тема пандемии COVID-19 не уходит из повестки и опять стала актуальной и обсуждаемой.

– Пандемия, безусловно, беспрецедентное испытание для всех, тем не менее, как у любого явления, у неё есть не только минусы, но и плюсы.  В нашем бизнесе за это время произошёл большой скачок в развитии, ускорились процессы цифровой трансформации и информатизации компании. В частности, если бы не пандемия, то мы, наверное, ещё не один год изучали-осваивали BIM-технологии (Building Information Modeling – информационное  моделирование здания; его трёхмерная модель, связанная с информационной базой данных), а в сложившейся ситуации перестроились очень быстро и поняли, что по-другому проектировать уже невозможно. Раньше, чтобы обсудить какой-то вопрос на стройплощадке, инженеры приходили туда с чертежами на бумаге, сегодня они работают с планшетами – совершенно в другой реальности.

Но, конечно, без проблем не обошлось, и нам ещё предстоит решать их в будущем. Самая глобальная проблема – отсутствие рабочей силы. Кстати, практически все наши коллеги говорят о нехватке инженерно-технических специалистов, но у нас с ИТР проблем нет – есть вопрос их профессионального качества, но людей всегда можно доучить. Дефицит-то как раз рабочих рук. По этой причине в регионе произошло серьёзное – в несколько раз – повышение стоимости рабочей силы, и она продолжает расти! Это очень сдерживает темпы строительства, и у некоторых застройщиков уже пошла просрочка.

На вашей компании дефицит рабочих рук каким-то образом отразился?

– Все свои объекты мы закончим в срок. Во-первых, потому что быстро приняли решение о повышении стоимости рабочей силы, не стали на этом экономить. Во-вторых, мы сразу же, ещё в первые дни карантина, оперативно укомплектовались всем необходимым персоналом. Поэтому в строящемся сейчас ЖК «SUNCITY»  всё сделаем в запланированные сроки.

Да, свой новый проект – жилой комплекс «SUNCITY» – вы начали как раз не в самый благоприятный период в экономике. Как рискнули сделать это?

– Любой бизнес – это риск. Как по другому? В соответствии с планом, мы вышли в активную фазу строительства ЖК «SUNCITY» в феврале 2020 года. В марте до нас «дошёл» коронавирус, но мы оперативно перестроились под новые условия. Команда в компании молодая, умеет быстро адаптироваться под любые изменения рынка, и это наше большое преимущество. Хорошо также, что наша власть поняла: строить удалённо нельзя, и не закрыла стройки.

Екатерина Прядко, «Гранд-Строй».
Фото А. Федорова

Несмотря на все сильные стороны продукта, у нас были опасения по продажам: мы переживали, как потенциальные клиенты поведут себя в ситуации ограничений. Но здесь положительную роль сыграла льготная ипотека с господдержкой под 6,5%. Кроме этого, мы правильно выстроили взаимодействие со специалистами Сбербанка, который не прекращал свою работу. Мы также очень оперативно – буквально за две недели – перешли на новый формат работы с Росреестром по регистрации сделок в онлайн режиме. И научились открывать счета эскроу онлайн. Но говорить об этом, как о каком-то чуде, на мой взгляд, даже неловко. Считаю, это просто техническая работа. Любой кризис мы воспринимаем как вызов себе, поэтому просто берём и делаем. Так, мы понимали, что онлайн рынок движется навстречу покупателю и в нашей отрасли, и готовились к этому заранее. Поэтому на сегодняшний день выполняем все планы по продажам, которые были заложены в экономической модели ЖК «SUNCITY»  ещё до пандемии.

Это ваш первый опыт работы в формате проектного финансирования? Какие сложности сопровождали процесс перехода на эскроу счета?

– Мы, как и все в девелопменте жилой недвижимости, очень осторожно подходили к новому формату финансирования, тем более, что у нашей компании не было опыта работы с кредитами. Мы всегда располагали собственными оборотными средствами, которые использовали на реализацию своих проектов.

Но так как застройщиков законодательно подвели к необходимости кредитоваться, мы понимали, что нужно адаптироваться к новой ситуации. Первое, что сделали, это внесли изменения в свою финансовую службу, обучили специалистов. Второе, вместе с профессионалами выстраивали взаимоотношения со Сбербанком. В-третьих, четко поняли, что банк – такой же полноценный партнёр проекта, как застройщик и покупатель недвижимости, и мы будем с ним честны и откровенны. Этот подход позволяет нам получать минимальные банковские ставки и двигаться вперёд. Я думаю, что будущее у всего рынка именно такое, и его надо принять и работать.

Комфорт – в деталях и мелочах

По оценке Единого ресурса застройщиков, во втором квартале 2020 года ЖК «SUNCITY» по уровню комфорта занял III место среди новостроек по всей России, уступив только двум московским проектам.

– Мы очень гордимся такой оценкой, тем  более, что её даёт абсолютно независимая команда по очень многим критериям: от инфраструктуры – транспортной и социальной, до потребительских качеств самого проекта.

За счёт каких ноу-хау, применённых в проекте, компания вышла на третье место?

– Место, где расположен ЖК «SUNCITY», – очень удачное, с хорошей социальной инфраструктурой. Рядом – уникальная школа «Точка будущего», единственная в России. Естественно, мы не могли построить жилой комплекс, ориентируясь на средние стандарты, на то, что всё равно купят. Мы понимали, что должны сделать ЖК более высокого уровня, в котором всё разработано и спроектировано по законам эргономики, чтобы человеку было удобно и комфортно жить в окружающей его среде.

Строящийся ЖК "SUNCITY". Фото из архива компании

Например, после обсуждения с иркутскими архитекторами, расположили дома по косой относительно улицы Байкальской – по аналогии с микрорайоном «Солнечный». Хотя нам предлагали разные варианты. И сейчас я вижу, что это – практически идеальное расположение. Оно позволило открыть дворы на юг, на воду ангарских заливов, но при этом сделать закрытую территорию, а ближе к улице Байкальской запланировать парковочные места открытого типа (также в ЖК будут и тёплые гаражи, и подземная стоянка).

Это первый ЖК, где мы спроектировали двор ещё до начала строительства. В этой работе принимало участие иркутское агентство развития территории «Градостроительная школа», занимавшееся благоустройством и школы «Точка будущего». Концепция дворов нашего комплекса получилась очень интересная: один двор – парк, другой – общественное пространство, третий – более спортивный. Детские площадки не просто занимают отдельное место – они специально спроектированы для «SUNCITY» и увязаны с идеей общего благоустройства. Мы подумали не только о детях, но и о взрослых: судя по нашим опросам, они, например, тоже любят качаться на качелях. Поэтому предусмотрели функциональный и красивый арт объект - проходную перголу, с  подвесными качелями. Мы даже продумали, какие растения будут высажены на зелёных островках… И это всего лишь несколько деталей – у нас только поставщиков малых архитектурных форм девять компаний!

Строящийся ЖК "SUNCITY". Фото из архива компании

Девять месяцев ушло на разработку планировочных решений квартир. Конструктивная схема зданий – неполный каркас, что позволило сделать квартиры свободной планировки: без межкомнатных стен, выступающих ригелей и балок (максимум – одна колонна в районе санузла, и всё). В таком помещении можно спланировать всё, что угодно. Например, сегодня вам нужно три комнаты, а завтра четыре, и наши квартиры позволяют эту трансформацию делать. Плюс, все комнаты максимально светлые за счёт количества окон, но при этом лишних окон нет. Мы также очень тщательно продумали расстояние от пола до окна – чтобы его хватило для узкого радиатора и ещё осталось место, куда свободно может заходить робот-пылесос при уборке. Кстати, чтобы ему ничего не мешало, подключение к радиатору тоже сделали особое – из стены.

В этом проекте, мне кажется, у нас все планировки – удачные. Поэтому и продажи, наверное, идут так активно – любой человек может найти то, что ему нравится.

Строящийся ЖК "SUNCITY". Фото из архива компании

Ещё один популярный сейчас потребительский запрос – комфортные общественные пространства в новостройках. Вы как откликаетесь на него?

– Да, каждый подъезд в «SUNCITY» будет не только со своей дизайнерской «историей», но и жизненными напутствиями для жильцов от известных мыслителей: Омара Хайяма, Льва Толстого, Фёдора  Достоевского, Гавриила Державина и других. На общественных пространствах будут колясочные, велосипедные, комнаты уборочного инвентаря, специальная туалетная комната – чтобы мамы, гуляя во дворе с детьми, могли при необходимости  зайти туда, а не подниматься домой. Кстати, у нас не будет машин во дворах. Для этого мы сделали проходные подъезды: если вы подъедете к дому со стороны улицы Байкальской и зайдёте в подъезд, то сможете и подняться к себе в квартиру, и выйти во двор. А ещё мы серьёзно поработали над площадками для сбора мусора: чтобы они не попадались на глаза жильцам, убрали контейнеры из всех дворов, сделав для них специальные «потаённые» места.

Вообще, мы уверены, что для уютной, комфортной жизни важна каждая деталь и мелочь: ручка, которая хорошо поворачивается, домофон, который не на улице, а внутри тёплого тамбура, половое покрытие, которое не скользит, зеркала, которые украшают общественные пространства. Когда человек заходит в подъезд, у него должно быть ощущение, что он уже дома. Именно с таким подходом мы и делали свой проект.

ЖК "SUNCITY"

Я бы даже сказала так: если раньше строили просто квадратные метры, то теперь делаем комплексный продукт, а завтра будем создавать на рынке недвижимости сервис. Потребительские запросы человека меняются, и это не может не влиять на строительный бизнес.

В «SUNCITY» мы также сделали торговую улицу, расположив магазины с внешней стороны домов. Сейчас выстраиваем политику ритейла, который здесь необходим: составили список компаний и адресно с ними работаем. Понятно, что, скорее всего, они придут в жилой комплекс, когда заселятся люди, и это правильно, но подготовительную работу ведём уже сейчас.

Готовый жилищный продукт

Следующий проект вы планируете реализовывать в микрорайоне «Союз» в Свердловском округе. Каким он будет?

–  То, что мы предполагаем там делать,  –  это тоже продукт, то есть готовое жилищное решение, в котором всё продумано: как человек будет там ходить, где ему ставить автомобиль, где покупать продукты, где лечиться, куда водить ребёнка в детсад и т.д. На мой взгляд, в этом плане Иркутск сейчас отстаёт от других региональных строительных рынков. По разным причинам: нет особой конкуренции, из-за отдалённости. При этом, например, в Тюмени или Екатеринбурге, где конкуренция сформировалась, застройщики вынуждены были двигаться в данном направлении. В итоге, там и проекты другого качества, и покупатель более требователен, и цена квадратного метра выше, чем у нас, хотя средняя зарплата выше в нашем регионе.

Екатерина Прядко, «Гранд-Строй».
Фото А. Федорова

Мы отстали, но всё равно движемся в эту сторону, потому что если не начнём развиваться, потеряем наиболее активное население, ведь молодые и активные уезжают отсюда, в том числе, и потому, что не могут найти на рынке недвижимости продукт по своим запросам. Поэтому наша задача – сделать в микрорайоне «Союз» эргономичный жилой комплекс, который будет современным в сегодняшних условиях, и который можно сделать при нашей себестоимости – не будем забывать, что у нас ещё примерно 40% стоимости в конструктиве добавляет сейсмика.

Пока запланировано три блок-секции, которые станут логическим продолжением всех технических решений нашей компании, отработанных, в том числе, и на ЖК «SUNCITY». В новом проекте мы также сделали упор на благоустройство и ещё до начала строительства запроектировали дизайнерский двор-парк.

ЖК "Союз-2". Проект компании

Первой очередью нового проекта хотим изучить потребительский спрос, хотя уже сейчас видим очень большой интерес к жилому комплексу. Но чтобы в этом месте строить жильё дальше, там нужна школа. Для решения вопроса прилагаем много усилий, и уже в следующем году проект школы должен войти в федеральную государственную программу «Большая перемена».

На иркутском рынке недвижимости сейчас очень мало новостроек, и большинство из них можно отнести скорее к сегменту дорогого  жилья. На ваш взгляд, означает ли это, что с рынка вымывается массовый сегмент?

– Рынок есть рынок, и у нас есть ниша массового жилья, и компании, которые работают в этом направлении. На мой взгляд, всё зависит от земельного участка и целевой аудитории, которая определяет, что нужно строить в этом месте.

Компания «Гранд-Строй» работает в сегменте комфорт+. Этому уровню соответствует и жилой комплекс «SUNCITY», и новый проект в микрорайоне «Союз» – потому что в том месте должен быть именно такой проект. Разрабатывая его, мы ориентировались на целевую аудиторию Свердловского округа, и видели, что там есть отложенный спрос, так как на этой территории давно ничего не строили. Кроме того, понимаем, какая квартирография там нужна: у людей есть запрос на качественное жильё – и мы даём им такое жильё.

Екатерина Прядко, «Гранд-Строй».
Фото А. Федорова

В начале пандемии многие СМИ писали о возможности снижения стоимости недвижимости в новостройках до 15%. Наверняка, кто-то и отложил тогда покупку жилья в ожидании более выгодных цен, но, как показывает статистика, они наоборот выросли. В Иркутске – аж на 21%. Ваше мнение по этому вопросу?

– Сейчас – всегда лучшее время для покупки недвижимости. И это «сейчас» было и полгода назад, и год назад. Если мы сравним условия, которые были год назад и есть сегодня, то увидим, что в то время была ниже цена, сейчас – выгоднее ставка. Поэтому, судя по моему 15-летнему опыту работы, ждать каких-то лучших условий на рынке недвижимости, в девелопменте жилья, не стоит. Если есть необходимость в жилье, то нужно брать его сейчас. Для меня это – определённый закон.

Справка

Строительная  компания «Гранд-Строй» образована в 2005 году.  Основное направление деятельности – реализация инвестиционных проектов в строительстве жилья, объектов социально-бытового и промышленного назначения.

За 15 лет компания построила четыре крупных жилых комплекса: «Прогресс», «Союз», «Изумруд» и «Современник». Сейчас реализует масштабный проект  в микрорайоне Солнечный – ЖК «SUNCITY» . В планах – продолжение комплексной застройки микрорайона «Союз».

По оценке Единого ресурса застройщиков, ООО «Гранд-Строй»  четыре года подряд получает медаль «Надёжный застройщик России», в том числе – за отсутствие просрочек при вводе объектов в эксплуатацию.

Проектные декларации на наш.дом.рф