Россия находится на втором месте в Европе по темпам роста ипотеки

По оценкам Росбанка рынок ипотечного кредитования активно развивается, на протяжении последних пяти лет показывая ежегодный прирост на 50% и более, за исключением 2019 года, когда была небольшая коррекция.

«В первом полугодии текущего года объем новых выдач вырос на 44% в количестве и на 74% в сумме. Мы отмечаем исторические рекорды по выдачам по итогам первого квартала, второго и полугодия в целом», – отмечает Денис Ковалев, руководитель «Росбанк Дом».

По темпам роста ипотеки за последние 3 года Россия находится на 2 месте в Европе. При этом ипотечный портфель составляет только 10% от ВВП. В среднем в 2018-2020гг ипотечный портфель ежегодно увеличивается на четверть. В текущем году Росбанк прогнозирует рост не более чем на 20%.

В общем объеме ипотечной задолженности наибольшая доля приходится на Москву (13,6%), Московскую область (8,7%). Наименьшая – на республику Ингушетия (0,02%). Росбанк отмечает высокие темпы прироста ипотеки в Севастополе (выше 80%) и в Крыму в целом.

Несмотря на рост в первом полугодии постепенно происходит смена трендов, в результате чего можно ожидать снижение объемов выдач по сравнению с аналогичным периодом 2020 года во втором полугодии.

Характеристики и драйверы рынка: ставки, цены на жилье и объемы строительства, льготная ипотека и рефинансирование

Умеренный рост ежемесячного платежа в среднем с 21 тыс. до 22,8 тыс. рублей (+8% г/г) на фоне увеличения среднего размера ипотечного кредита (июнь 2021 г. – 3 млн руб., + 27% г/г) нивелировался низкими ставками и выросшим сроком кредитования (средний срок кредита в июне превысил 20 лет).

Основной драйвер, действовавший на рынке в 2020 году и в первом полугодии 2021 года - рекордно низкие процентные ставки. Но, начиная с конца первого квартала, мы наблюдаем смену курса денежно-кредитной политики Банка России и существенный рост ключевой ставки.

Тренд, наметившийся во втором полугодии 2020 года, продолжился и в 2021 году – существенный рост цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Среди причин - запуск льготной программы, увеличившаяся доступность ипотечных кредитов, переход застройщиков на проектное финансирование в середине 2019 года, рост стоимости строительных материалов, а также недостаточный для удовлетворения выросшего спроса объем строительства. Одновременно с этим, на протяжении последних 11 месяцев увеличивается объем запуска новых объектов. Как результат, в настоящее время возводится почти 100 млн кв. м жилья.

Уровень обеспеченности жильем в России составляет 26 кв. м на человека при целевых значениях в 30 кв. м на человека (согласно «Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года»). Учитывая, что есть большое желание у населения улучшать жилищные условия, ипотечный рынок имеет большой потенциал дельнейшего роста. Ограничителем выступают падающие реальные располагаемые доходы населения.

На фоне увеличения процентных ставок и по мере изменения условий государственных программ доля вторичного рынка стабильно увеличивается. В структуре ипотечных выдач на нее приходится 55%.

На рынок первичного жилья продолжает оказывать большое влияние государственная программа льготного ипотечного кредитования. В связи с изменением условий ожидается сокращение доли Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в структуре общих выдач в пользу других регионов.

Среди особенностей ипотечного рынка Росбанк подчеркивает стабильно высокую долю рефинансирования (по итогам полугодия - 14%) на фоне низких процентных ставок.

Прогнозы

Денис Ковалев, руководитель «Росбанк Дом»: «Если говорить об основных тенденциях, мы прогнозируем замедление ипотечного рынка по сравнению со вторым полугодием 2020 года в связи с ростом процентных ставок и изменением программы «Льготная новостройка».  Одновременно с этим предполагаем, что будет определенная стабилизация цен на недвижимость. Ожидаем некоторую ребалансировку доли регионов в связи с новыми условиями госпрограммы. Поддержку рынку окажут и другие госпрограммы, например, обновленная «Семейная ипотека». Рынок вторичного жилья останется основным сегментом на ипотечном рынке в силу сохраняющегося спроса, снижения первичного сектора в связи с изменившимися условиями госпрограммы субсидирования и прогнозируемого сокращения доли рефинансирования. Рассматриваются различные решения для расширения рынка индивидуального жилищного строительства. Продолжится процесс дальнейшей цифровизации ипотеки. Основной акцент будет уже не на этап привлечения и одобрения, а на этап самой сделки, выпуск и оборот электронных закладных… Мы видим большое желание населения улучшать жилищные условия, но проникновение ипотеки в экономике невысокое. Поэтому несмотря на прогнозируемое существенное снижение объема выдач ипотечных кредитов во 2 полугодии, скорее всего, это будет затишье перед бурей, и в среднесрочной и долгосрочной перспективе ипотека продолжит свой рост».