Эксперты не видят свет в конце тоннеля.
Несмотря на слабые признаки оживления, которые фиксируют участники рынка в июне, пока поводов для особого оптимизма не наблюдается, рассказали они РИА Недвижимость.
Февральские события и резкое ослабление курса рубля стали огромным шоком для покупателей недвижимости. Многие из них просто не знали, что делать со своими деньгами, и, боясь потерять сбережения, бросились скупать квартиры. Поводы для таких опасений действительно были, ведь тогда на рынке Forex за доллар давали 200 рублей. Однако такого запала хватило ненадолго, и вскоре рынок вошел в фазу стагнации.
Причиной для этого стала рекордно высокая ключевая ставка Банка России, которую финансовый регулятор поднял до исторического максимума в 20%. Вслед за ней закономерно увеличились и ипотечные ставки.
На какое-то время рынок впал в своеобразную кому, так как для него это были по сути «заградительные» ставки.
«Активность покупателей начала снижаться с апреля, а затем и вовсе резко падать, а цены начали стагнировать. К концу весны эти тенденции только усилились – к снижению спроса на рынке новостроек на 40% (по некоторым оценкам, в июне спрос упал уже на 60% – ред.) год к году добавилась и впервые за много лет отрицательная в месячном выражении динамика цен», – описал сложившуюся ситуацию руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков.
По данным «Инком-недвижимости», в июне «квадрат» в новостройках «старой» Москвы подешевел на 2,2% за месяц – до 358,3 тысячи рублей, хотя за год все равно произошел прирост цены – на 15,3%.
Вместе с тем рекордное укрепление рубля почти не оказывает какое-то влияние на цены, уточнил директор управления новостроек «Инком-недвижимости» Валерий Кочетков.
«Сегодня цены на первичную недвижимость зависят от встроенной модели проектного финансирования и себестоимости строительства, которая в зависимости от применяемых материалов может быть привязана к курсу рубля. Но в проектах масс-маркета применяется минимальная доля импортных материалов, поэтому влияние курса валют если и есть, то совсем небольшое», – констатировал он.
Несмотря на кризисные времена, активность столичных застройщиков по выводу новых проектов в первом полугодии оставалась на высоком уровне. По сравнению с тем же периодом прошлого года, количество новых проектов выросло на 10% и составило 43 объекта. При этом основная часть проектов вышла именно в апреле-июне, из них по 30% приходится на жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, привела свои данные гендиректор компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Наталия Кузнецова.
В «Циане» уточняют, что число лотов в столичных новостройках с ценником до 12 миллионов рублей выросло в июне относительно февраля на 15% – до 18,2 тысячи квартир в 450 корпусах соответственно.
Застройщикам в борьбе за покупателя пришлось проявить фантазию. Очень популярным антикризисным решением стало субсидирование ипотечных ставок, диверсификация рассрочек, появление отсрочек, разнообразные акции. Все делалось для привлечения покупателя.
Проблемы со спросом наложились на серьезные вызовы из-за нарушения логистических цепочек, в результате которого на рынке начался дефицит некоторых строительных и отделочных материалов. В результате часть компаний в марте-апреле отказывались от реализации квартир с отделкой.
Хотя в целом число таких компаний все же было невелико. Как рассказали в «Циане», доля таких лотов в московском регионе сократилась всего на 4 процентных пункта – с 65% до 61%. Да и в принципе явление носило недолгий характер, и говорить о том, что квартиры с отделкой станут дефицитным товаром, не приходится.
«Кто-то впоследствии вернул квартиры с отделкой в продажу, как только удалось наладить цепочки поставок», – отметила директор по аналитике и ценообразованию «Интеко» Полина Балашова.
Сейчас, по словам застройщиков, катастрофы со строительными материалами на рынке нет, в том числе это касается и так называемых «умных» технологий, хотя девелоперам в ускоренном порядке и приходится искать равноценную замену некоторым иностранным материалам и дольше ждать поставок. Говорить о снижении качества и о том, что бизнес-класс будет ничуть не лучше эконома, нельзя, заверяют застройщики.
«К примеру, были некоторые проблемы с лифтами у тех застройщиков, которые не успели купить оборудование для высоток. Они вынуждены искать новых поставщиков в Азии и переходить на российские варианты», – отметил маркетолог ГК «Бэсткон» Сергей Ковалев, добавив, что такие истории не носят массовый характер и не стали катастрофой.
Вместе с этим, жалуются строительные компании, ощутимо выросла себестоимость строительства – в разных сегментах эта цифра варьируется, но в некоторых случаях достигает 20%. Но пока такой тренд характерен в основном для недавно запущенных проектов, где ценообразование и составление смет происходит уже в новых экономических реалиях, хотя и здесь застройщики максимально пытаются держать цены с помощью различных скидок.
Девелоперы очень рассчитывали на то, что спрос сможет оживить ипотека – ведь были трижды пересмотрены условия льготной госпрограммы – сначала ставки повысили до 12%, потом снизили до 9,5%, а затем запустили и вовсе до 7%. Да и Банк России при первой же возможности начал снижать ключевую ставку, в итоге вернув ее на докризисный уровень 9,5%.
«Но вот именно это и создало парадоксальный эффект, кода улучшение условий кредитования приводит не к увеличению, а к уменьшению спроса. Люди рассуждали так: если ставки будут еще ниже через пару недель или месяц, то зачем брать кредит сейчас», – охарактеризовал настроения покупателей совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Во многом проблемы спроса на первичном рынке связаны с отсутствием льготных программ ипотеки для «вторички», отмечают застройщики и риелторы. Ведь оба эти рынка взаимосвязаны, и для того, чтобы купить новостройку, люди зачастую продают свое вторичное жилье.
SIA.RU: Главное
