Загородные дома и дачи: определяем лучшее время для покупки. Как погода влияет на поведение покупателя

Поведение покупателей загородной недвижимости зависит не только от курса доллара, ситуации в экономике и личной платежеспособности, но от погоды и времени года и настроения, которое они ему создают. Тем более, что покупка загородного дома, дачи, участка земли куда более эмоциональное действие, нежели приобретение городской квартиры. Приедешь так в какой-нибудь дивный подмосковный уголок, увидишь прелестный домик в цветущих райских кущах, и скажешь – все, моё, беру! А может, чуточку погодить?

Кому лучше от хорошей погоды – продавцу или покупателю

Действительно, между поведением покупателей и погодой существует определенная связь. Причем, по наблюдениям заместителя коммерческого директора компании Стройконсалтинг+ Сергея Ермилова зависимость эта прямая: в период ненастья количество просмотров резко уменьшается. Все-таки, сказывается специфика загородного рынка, это городскую квартиру можно смотреть в любое время – неважно, дождь ли, снег ли, а вот на природу, в путешествие по коттеджным и дачным поселкам куда предпочтительнее отправляться теплым солнечным днем.

Ливень же по свидетельству Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», может помешать намеченным планам, клиенты даже отменяют в этом случае просмотры: «ведь, выбирая загородный дом, покупатель оценивает не само помещение, но и поселок, качество дорожного покрытия, ландшафтное окружение, благоустройство территории и прочее. Очевидно, что в плохую погоду составить объективное мнение если не невозможно, то довольно-таки проблематично. А приезжать второй раз, чтобы отдельно оценить окружение, мало кто согласится». Интересно, что в дождливые дни даже звонят меньше!

Жаркие дни тоже не способствуют выездам потенциальных покупателей (уж лучше проводить время где-нибудь «под сенью струй»), но если уж они доехали до цели, то начинают интересоваться, нет ли поблизости водоема. «Если обычно вода интересует в среднем 6 клиентов из 10, то в связи с жарой о наличии реки, пруда или озера спрашивают почти все, - делится своими наблюдениями Людмила Архипова, руководитель отдела продаж компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». - А в связи с пожарами (в частности, в 2010 году) очень актуальным запросом стало наличие противопожарной сигнализации в домах и пожарных водоемов на территории поселка».

Как правило, просмотры приходятся на выходные. Хорошо «если всю неделю стоит теплая погода со слабыми осадками, а на выходных обещают потепление и отсутствие дождя, - считает Дмитрий Гордов, партнер, девелоперская группа «ИНТЕГРА». - Любой человек, который ищет себе коттедж или участок понимает, что, скорее всего, ему предстоит ходить пешком по щебню или земле или смотреть кромку леса на прилесных участках, либо ходить по строительной площадке будущего коттеджа. Теплая сухая погода без осадков для него будет идеальным вариантом, чтобы спокойно оценить выбранный объект».

Итак, приятнее всего выезжать на просмотр дома или дачи, когда не жарко, не мокро, в меру солнечно. Именно так и поступают большинство потенциальных покупателей. Ну, а продавцы в погожие дни стараются показать товар лицом. Как замечает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI, выигрышно при ярком солнце смотрятся дома с панорамным остеклением. Зимой настроение клиентам создает снежок, особенно романтично загородные дома и заснеженные участки выглядят вечером, при свете фонарей, такие картины «дарят ощущение радости, уюта и сказки, многие проекты в этот момент выглядят особенно по-домашнему», - заключает эксперт.

Однако возникает коварный вопрос – не создает ли погожий денек (плюс умелая работа риелтора) слишком благостной картины, не впадает ли покупатель в опасное умиление? Получается, что приятная погода и соответствующее настроение покупателя – это подарок риелтору. Будучи отличными психологами, профессиональные продавцы, стараются удержать настроение клиента на нужной волне и добиться нужного им результата.

«Благоприятная погода позволяет менеджеру хорошо провести показ объекта, а покупателю более эмоционально воспринять продут. Все это способствует эмоциональному принятию решения», - комментирует Артур Григорян генеральный директор, KASKAD Недвижимость.

Создайте человеку нужное вам настроение, и он обязательно приобретет недвижимость именно у вас, если, конечно, вы не предлагаете ему полную ерунду, - заключает Павел Халяпин, заместитель руководителя департамента продаж недвижимости проекта «Завидово».

Разные времена года

К нужному решению легче всего подвести покупателей-новичков, выбирающих свой первый загородный дом. Именно такие покупатели по наблюдениям Анны Вепринцевой, директора по продажам iResidence, предпочитают для просмотра теплые и ясные дни, часто приезжают на просмотр большим семейством. Их требования, как правило, еще четко не сформированы. Они хотели быть жить и отдыхать за городом, но не представляют всех выгод и подводных камней.

Полная им противоположность – это те, кого Анна Вепринцева называет «искушенными покупателями загородных домов и участков». «Они или живут за городом постоянно или проводят вне города значительную часть времени. Они хорошо знают, на каком расстоянии от столицы хотят жить, в какой части поселка иметь участок, какие коммуникации им нужны, какой дом собираются строить, – рассказывает эксперт. - Такого настойчивого и целеустремленного покупателя не остановит никакая непогода. Он готов приезжать на просмотр и искать дом своей мечты вопреки любым метеоусловиям. На любой случай у них всегда в багажнике машины есть резиновые сапоги или валенки».

Так какую же погоду и время года стоит выбирать, чтобы выявить недостатки или, наоборот, оценить достоинства будущего домовладения?

Итак, лето – осень. С ясной погодой мы выяснили – можно спокойно погулять, никуда не торопиться, действительно, многое увидеть. Однако дождь, который так не любят большинство клиентов, тоже очень полезен, не зря же его так ценят «покупатели-профессионалы».

Но Илья Менжунов («Метриум Групп») советует приезжать на просмотры все-таки дня через два-три после дождя и лучше днем: «Именно тогда можно увидеть, работает ли дренажная система, не скапливается ли вода на участке, есть ли потеки в доме.

Во время самого дождя сделать это невозможно, поскольку, вода еще довольно долгое время может «идти» по мансардному этажу и попасть в сам дом через несколько дней. То есть, приехав после дождя, вы «убьете двух зайцев» - проверите гидроизоляцию и в полной мере оцените видовые характеристики».

Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости Белые ветры добавляет, что после дождя хорошо смотреть дома, где есть подвал. Если есть какие-то проблемы, то они сразу проявятся. Осенним ненастным днем можно посмотреть, не размыло ли дороги. Зимой тоже можно оценить подъездные пути, понять, насколько хорошо обслуживается дорога к дому, - отмечает Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED.

А вот участки земли зимой лучше не осматривать, - это рекомендация Алексея Сенчука, руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость: «неизвестно, что там под снегом, то ли ровный рельеф, то ли там низина, яма, в которой с таянием снега будет стоять вода». Более того, Илья Менжунов («Метриум Групп») предупреждает, что как раз зимой и стараются сбыть проблемные участки – с бурьяном, неровностями, перепадами высот и прочими «сюрпризами».

Смотреть участок надо в период активного таяния снега, когда практически сразу видны все подтопляемые места и огрехи строителей, - утверждает Максим Рудницкий, директор М9лэнд. Это конец марта, апрель.

И пока еще нет листвы, отбивающей звук, можно понять, - мешает ли шум пролегающей рядом дороги или нет.

Но выбирая для просмотра не слишком приятную погоду, надо учитывать опасность поддаться дурному настроению, а то будете вспоминать об увиденном, по выражению Павла Халяпина, заместителя руководителя департамента продаж недвижимости проекта «Завидово», «как о деревне Гадюкино, в которой всегда идут дожди».

Чтобы этого не было, компании стараются создать клиентам хорошие условия.

Еще раз об искусстве брокера

«На мой взгляд, многое зависит от того, кто проводит данный просмотр и как эксперт выстраивает маршрут. Можно два часа в дождь передвигаться перебежками от дома к дому, а можно в теплой уютной атмосфере офиса продаж под чашечку кофе сначала выбрать по фотографиям несколько наиболее подходящих предложений и далее на машине их объехать», - замечает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate.

Вот, например, как встречают гостей в поселке Вотчина Country Club во Владимирской области(140 км от МКАД по Ярославскому, Горьковскому, Щелковскому шоссе). «Предложение на покупку в Вотчине отличается от других проектов размером участка - от 50 соток до 5 гектар, а протяженность поселковых дорог составляет 15 км. Поэтому на просмотр требуется больше времени, чем на 10-15 соток», - рассказывает Ольга Шибаева, директор по маркетингу и продажам Вотчина Country Club. Как правило, гости Вотчины проводят от трех до пяти часов в поселке. Клиенты осматривают участки, и знакомятся со всеми объектами инфраструктуры (эко-ферма, магазин эко-продуктов и удивительных вещей, «Купель», «Романтическая аллея», лабиринт и полоса препятствий). Отдельной частью является представление сервисной службы и ее технического оснащения, общение с руководителем по строительству и благоустройству на участках. Потенциальные покупатели могут совместить приятное с полезным и устроить пикник в беседке-барбекю.

В случае ненастной погоды для покупателей в поселке предусмотрены резиновые сапоги и дождевики. Приехав на просмотр, даже в дождливый день, клиент не откладывает мини-путешествие по поселку и совместно с менеджером-консультантом следует по намеченному плану.

Если просмотры проходят в осенне-зимний период времени, то покупателю предлагаются фотографии проектов, где представлен ландшафтный дизайн во всей своей красе, - дополняет Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome.

Экономика против погоды

На практике активность покупателей зависит и от времени года и от их рабочего графика. Директор по продажам ГК «САПСАН» Иван Потапов называет такие периоды «потребительскими циклами».

При стабильно растущей экономике на сбалансированном рынке пиковые точки обычно приходятся на периоды март-апрель, сентябрь-октябрь, декабрь. В новогодние каникулы активность покупателей одна из самых низких в течение года, а вот в майские праздники в подмосковных проектах нередко начинается сезонное оживление, - говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Лето – время отпусков, но в этот период, люди, которые уже выбрали участки, строят дома и дачи и стараются успеть их обжить. Впрочем, некоторые эксперты отметили, что в их поселки потенциальные покупатели регулярно наезжают и летом.

В целом, естественно сложившиеся периоды активности покупателей на загородном рынке как раз и совпадают с теми, которые эксперты советуют для просмотров. Правда, последний год выдался нестандартным, - в силу экономических причин. Напоминаем, что в декабре 2014 на рынке недвижимости – и городском, и загородном - царил ажиотаж. Люди спешили вложить свои деньги в недвижимость, пока они не обесценились. Обычно после всплеска спроса следует спад, и ближе к весне продавцы ждали, что спрос опять себя проявит, однако этого на сей раз не произошло. При этом, как свидетельствует Людмила Архипова, руководитель отдела продаж компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», число первичных обращений росло вроде бы как всегда, а вот в сделки это не выливалось, данный показатель падал. Ну, а в апреле часть клиентов вообще ушла на городской рынок, где заработала программа «ипотека с государственной поддержкой».

Сегодня же покупатель ведет себя, мягко говоря, осторожно, если не сказать вяло. Руководитель департамнта маркетинга и продаж компании «Газпромбанк – Инвест» Луиза Улановская считает, что такому поведению покупателей способствует сохраняющаяся тенденция к снижению цен. Ждут, когда все подешевеет!

Истории с хорошим концом

Но вернемся все-таки к погоде. Мы попросили наших экспертов вспомнить истории, связанные с погодой и выбором покупателя.

Ольга Шибаева, директор по маркетингу и продажам Вотчина Country Club:

Прелесть лета, кроме красоты состоит в том, что можно более подробно изучить грунт, увидеть травы, которые растут на участке и сделать выводы относительно состава почвы. Одна из недавних посетительниц Вотчины, обойдя несколько участков, сделала первичный вывод, - какие участки подходят под задачи ее семьи, а какие менее. Женщина оказалась химиком-биологом, это позволяет ей хорошо разбираться в составе почвы. На одной части участка она планирует разместить дом и придомовые постройки, а около 1,5 га засеять злаковыми культурами, завести птичник с коллекционными, породистыми курами.

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:
У нас в практике отдела продаж семейного спортивно-образовательного кластера «Олимпийская деревня Новогорск» (Химки) было несколько примеров, когда, после первого посещения зимой или осенью, покупатели брали время на раздумье. Но после повторного посещения жилых комплексов именно в теплое время года и в хорошую погоду, попадая под очарование Новогорска, которое летом становится прямо-таки чарующим, принимали безоговорочное решение о покупке. Причем выбирали недвижимость большего метража и более дорогую (вместо квартиры – пентхаус, вместо пентхауса – частный дом), либо даже приобретая ни одну, а сразу две квартиры в одном проекте.