Что может остановить взрывной рост ипотеки?

Новости ипотечного кредитования свидетельствуют о том, что основные игроки этого рынка рассчитывают на начало взрывного роста в самое ближайшее время. Более того, данные статистики позволяют сделать вывод, что этот взрывной рост уже стартовал.

Из последних сообщений отметим решение Агентства ипотечного жилищного кредитования снизить с 25 сентября ставки по ипотечным кредитам на 0.5-2.5 процентного пункта в зависимости от типа продукта. Теперь минимальная ставка по ипотеке составляет 9%.

В АИЖК рассчитывают, что «на фоне стабильных цен на жилье и растущих доходов населения» ставки основных участников ипотечного рынка опустятся до 9-9.5% к концу года, а трендом текущей ситуации продолжит оставаться перекредитование, которое особенно актуально для тех, кто брал кредиты на покупку жилья три-четыре года назад. У нас есть определенные возражения и по поводу «стабильных цен на жилье», и по поводу «растущих доходов населения», – но об этом чуть ниже.

ЦБ ожидает снижения ставок по ипотеке

О своей уверенности в дальнейшем снижении ставок по ипотеке ранее заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Одной из причин станет сентябрьское снижение ключевой ставки до 8.5%. Это решение поддержит высокий спрос на ипотеку, который и так внушает регулятору оптимизм: по итогам семи месяцев 2017 года ипотечных кредитов было выдано на 12% больше в количественном выражении и на 20% – в денежном, при этом средний размер ипотечного кредита увеличился на 7%.

С руководством ЦБ РФ солидарен министр экономического развития Максим Орешкин. Выступая в Совете Федерации, он заявил, что нынешняя осень ознаменуется новыми рекордами ипотечного кредитования. Причину он, как и г-жа Набиуллина, видит в снижении ключевой ставки Центробанка. При этом глава Минэкономразвития отметил, что сегодня доступность жилья достигла исторического максимума. Его шеф – премьер-министр Дмитрий Медведев – также уверен в постепенном восстановлении рынка, поскольку ставки по ипотеке снизились, а цены на жилье стабилизировались.

Заявление г-на Орешкина о повышении доступности ипотеки – это не абстрактные рассуждения, отмечает Олег Якушев, эксперт АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент». Его слова подтверждают расчеты Национального бюро кредитных историй. Как известно, доступность жилья определяется как отношение среднего платежа по ипотеке к средней зарплате. Комфортным для заемщика считается такой уровень, при котором расходы на ипотеку не превышают трети его совокупного дохода. Так вот, с января по июль текущего года этот показатель снизился на 4.9% (или на 3.6 тысячи рублей) – с 73.1 тысячи рублей до 69.5 тысячи рублей. В НБКИ полагают, что снижение произошло в основном из-за отсутствия роста цен на жилье и доходов населения.

Банки прогнозируют рекордные объемы выдачи ипотеки

Основные игроки ипотечного рынка также отмечают позитивную динамику. Михаил Задорнов, президент банка ВТБ 24 (первое место по объемам выдачи новых ипотечных кредитов и второе – по доле рынка), ожидает рекордных объемов выдачи по итогам 2017 года, поскольку уже сегодня банк опережает по этому показателю самый лучший в его истории 2014 год.

В свою очередь бесспорный лидер рынка Сбербанк еще в августе зафиксировал резкий рост спроса на ипотечные кредиты после очередного снижения ставок. На тот момент он составил 30% за неделю, хотя обычно после снижения своих ставок банк отмечает подъем на 10%. По мнению Германа Грефа, это говорит о том, что рынок ипотеки возвращается к докризисным показателям.

Позитивная динамика привлекает на ипотечный рынок новых игроков. «Альфа-банк», который несколько лет назад отказался от ипотеки, сегодня меняет свою стратегию развития в сегменте кредитования. С сентября банк начал выдавать ипотеку на первичном и вторичном рынке, он также предлагает рефинансирование клиентам других банков. В планах кредитной организации через три года войти в пятерку лидеров рынка. Пока этому мешают ставки, которые у «Альфа-банка» выше, чем у конкурентов.

Что препятствует росту ипотеки

Все заинтересованные стороны демонстрируют оптимизм, сдержанный и не очень, относительно ближайших перспектив рынка ипотеки. Вместе с тем, воплощению планов в жизнь может воспрепятствовать ряд факторов. Одним из них, как это ни странно, является состояние рынка недвижимости.

Нового жилья в России строится всё меньше. За восемь месяцев 2017 года было построено 39.7 млн. кв. метров. По прогнозу Министерства строительства, к концу года объем ввода жилья достигнет 74-76 млн. кв. метров, тогда как в 2016 году было построено около 80 млн. кв. метров. Таким образом, падение за год составит 3.2-4.8%.

Сокращение предложения жилья при улучшении условий предоставления ипотеки с неизбежностью ведет к росту цен за квадратный метр. Более того, он уже начался. Существенный рост выдачи ипотеки в первом полугодии в основном пришелся на второй квартал. Тогда же была пройдена нижняя граница цен на строящиеся квартиры. Начиная с мая, цена предложений в новостройках растет в среднем на 0.8% в месяц, и к настоящему моменту метр квадратный подорожал на 2.75%. Также не стоит забывать, что осенью цены традиционно повышаются – в том числе из-за того, что застройщики отказываются от скидок, которыми они пытаются привлечь клиентов в период летнего затишья на рынке.

Всё это может привести к росту стоимости жилья и, как следствие, к увеличению среднего размера ипотечного кредита. Поэтому, даже несмотря на снижение ставок, ежемесячные выплаты по ипотеке вырастут, а значит, доступность жилья снизится.

К тому же сегодняшнее финансовое положение домохозяйств не располагает к покупке недвижимости. Реальная ситуация не совпадает с официальными заявлениями о растущих доходах населения: растет только начисленная заработная плата, тогда как реальные располагаемые доходы продолжают снижаться – с начала года они сократились на 1.2%. При этом правительственные чиновники по-прежнему уверены, что реальные зарплаты в течение ближайших трех лет вырастут на 10%.

Как бы ни сложилась ситуация на рынке недвижимости, в течение ближайшего года ипотека будет оставаться для банков самым выгодным продуктом по соотношению «риск / доходность». Курс ЦБ на удержание инфляции на уровне 4% и снижение стоимости фондирования (в том числе за счет снижения ставок по вкладам) приносят банкам стабильный доход, поскольку ставки по ипотеке до сих пор высоки. Однако ставки будут снижаться, что приведет к снижению маржи по данному продукту. При этом и сами банкиры, и аналитики рынка очень осторожны в прогнозах, как могут измениться объемы выдачи ипотечных кредитов, если ставки опустятся ниже 10%.