Что ждет торговые центры после пандемии

Торговые центры постепенно возобновляют работу, но ощущение неопределенности не проходит. Общепит, кинозалы и некоторые магазины до сих пор закрыты. Какое будущее ждет ТРЦ после пандемии? Что изменилось в поведении покупателей? Как ведут себя арендаторы? Портал SIA.RU побеседовал с Михаилом Сафоновым, директором по развитию направлений Property Management & Retail в компании Knight Frank, в управлении которой находятся ТРК «Модный Квартал» и «ЯркоМолл» в Иркутске, а также ТРЦ «Фестиваль» и ТЦ «Щастье!» в Ангарске. 

«Посещаемость ТРЦ просела в 3 раза»

Ограничения в работе ТРЦ, связанные с пандемией, продлились чуть больше двух месяцев. Тем не менее, торгово-развлекательные объекты не закрывались полностью – продолжали работать и в период карантина, но в ограниченном режиме.

– По  распоряжению правительства, во время изоляции могли работать супермаркеты, магазины, торгующие  детскими товарами, зоотоварами, аптеки, салоны сотовой связи и другие торговые предприятия, осуществляющие продажу товаров, относящихся к категории первой необходимости. Поскольку большинство ТЦ включают в себя подобный состав арендаторов, то они продолжали работать, – пояснил Михаил Сафонов. – Более того, в каждом регионе – и Иркутская область не исключение – были приняты соответствующие постановления о расширении разрешенных групп товаров. Причём, если сравнить с федеральным уровнем, то перечень по Иркутску, например, был достаточно широкий, и позволял работать гораздо большему количеству магазинов, чем, например, в столице.

Однако, подчеркнул эксперт, падение доходов населения, появившийся у людей страх выхода на улицу, посещения общественных мест, а также запрет на работу предприятий питания и досуга дали о себе знать. Посещаемость крупных торгово-развлекательных центров упала в 2,5-3 раза, а иногда и больше.

«ТЦ «у дома» пострадали меньше»

Падение трафика было характерно для ТРЦ как в Иркутске, так и в других городах области. А вот небольшим торговым центрам площадью до 10 тыс. кв м, расположенным в спальных районах, повезло больше, считает эксперт. В подобных объектах практически всю площадь занимают операторы, которым можно было работать в период самоизоляции.

– Определённую роль сыграло и то обстоятельство, что такие торговые центры в большинстве своём расположены в непосредственной близости от жилых домов, то есть на таком комфортном расстоянии, которое людям было удобно преодолевать без особого риска для своей безопасности, – пояснил Михаил Сафонов. – В итоге, в таких ТЦ посещаемость упала всего в 1,5-2 раза. Это, конечно, тоже ощутимо, но если сравнивать с крупными ТРЦ, то эти показатели кажутся менее критичными.

«Трафик восстановился до 50-80%»

Сейчас большинство регионов идут по пути снятия ограничений, на этом фоне вполне оптимистичными выглядят и прогнозы эксперта по восстановлению трафика и покупательской активности.

– Поскольку Европа начала выходить из карантина несколько раньше России, мы можем сравнить то, что происходит у нас, с тем, что было на Западе. Там мы видели достаточно хороший, живой спрос, иногда даже очереди в открывшиеся магазины, и восстановление докарантинных показателей – не на 100%, конечно, но с достаточно хорошей динамикой, – комментирует собеседник SIA.RU. – Когда объекты открылись в России – в Москве и регионах – на первой неделе посещаемость восстановилась в среднем на уровне 50%, сейчас она уже доходит до 70 до 80%  – где-то больше, где-то меньше.

«В Ангарске трафик выше, чем до карантина»

При этом, по словам Михаила Сафонова, торговый центр «Фестиваль» в Ангарске, находящийся в управлении Knight Frank, не только полностью восстановил свою посещаемость, но даже превзошел февральские, докарантинные, показатели.

– Это связано, в том числе с тем, что объект был модернизирован и увеличен практически вдвое, а в таких городах, как Ангарск, как известно, досуговая инфраструктура не очень разнообразна, и торговые центры являются местом для времяпровождения, людям там комфортней, чем в каких-то других местах, – пояснил Михаил.

При этом он отметил, что превзойти посещаемость февраля в «Фестивале» удалось даже без открытия предприятий питания и развлекательной составляющей. Если ограничения будут сняты полностью, то управляющая компания ожидает еще большего роста посещаемости с учётом того, что это объект, который «набирает обороты».

– Если же рассматривать устойчивые объекты, которые вышли на хороший показатель посещаемости ещё до периода ограничений, например, наши иркутские объекты, то пока мы не достигаем докризисного уровня, – уточнил Сафонов.

«Некоторые ритейлеры осторожны»

Возможно, достичь показателей начала этого года не удаётся потому, что до конца не сняты все ограничения, в Иркутске частично не работали общепит и развлекательная составляющая. Кроме того в ТРЦ не все крупные ритейлеры были готовы открыться сразу после снятия ограничений. И на это, по словам эксперта, были определённые причины:

–  Для крупного магазина – мобилизация всегда более сложный процесс, чем для небольшой точки площадью 50 квадратных метров. Например, в Санкт-Петербурге, когда были сняты ограничения, магазины открыли, а через несколько дней их опять закрыл Роспотребнадзор из-за несоблюдения мер, которые установило это ведомство.

Никому не хочется мобилизоваться для того, чтобы  – открыться, вывести на работу всех сотрудников, потратить достаточно серьезные средства на подготовку магазина, инвестировать в маркетинг – и закрыться через несколько дней. Всегда есть более осторожные участники рынка, которые предпочитают какое-то время выждать, посмотреть на то, как отреагирует рынок, и открыться чуть позже.

«Закрытых арендаторов освободили от основной платы»

Пожалуй, самым чувствительным вопросом для бизнеса в период пандемии стала проблема начисления арендной платы. Как отмечает эксперт, тяжело было всем, и нельзя сказать, что все магазины, которым разрешили работать, смогли покрывать свои издержки. Для кого-то работа в это время была просто невыгодной, даже несмотря на то, что они торговали товарами первой необходимости. Какие-то магазины могли и не открываться, поскольку их затраты превышали возможные прибыли. При этом, например, некоторые супермаркеты, остались по оборотам в тех же показателях, что и раньше, а у некоторых они даже немного подросли.

– Что касается общей ситуации, то мы совместно с собственниками ТРЦ приняли непростое решение об отказе от начисления основной арендной платы для тех арендаторов, которые были закрыты. То есть арендная плата для них составляла ноль рублей на период закрытия, – рассказал Михаил. – Также мы обнулили маркетинговый сбор, но при этом маркетинговая активность продолжалась. Если вы подписаны на наши социальные сети в Иркутске, Ангарске, то могли видеть, что мы буквально каждый день поддерживали связь с нашими посетителями, организовывали розыгрыши, викторины, удаленные мастер-классы, даже умудрялись развозить подарки выигравшим посетителям.

Еще одна часть арендной платы – это возмещение операционных расходов, то есть затрат на охрану торгового центра, уборку, выполнение санитарных мероприятий, содержание инженерных систем и сотрудников, которые продолжают обеспечивать работу комплекса. Эти затраты, конечно же, оптимизировали и сократили до минимума, но, к сожалению, они не могли быть полностью отменены. Также до минимума были снижены коммунальные платежи – расходы на электроэнергию и теплоснабжение. Но, тем не менее, определенная их часть оставалась, она шла на то, чтобы поддерживать минимальное освещение торгового центра и температурный режим, чтобы не пострадали отделка торговых помещений и товар. Но это небольшая часть арендной платы, в среднем, от того, что начислялось арендатору, она составляет около 15%.

– Самая большая часть арендной платы – налог на имущество, который  составляет более 50% всех затрат на содержание объекта. И, к сожалению, мера, которую мы ожидали от федеральной власти по отмене этого налога, до сих пор не принята, – отметил Михаил. – А вот наши банковские структуры проявили гибкость: большинству торговых центров после переговоров с банками удавалось договориться о переносе платежей по кредитам.

«Договор аренды прервали единицы»

Лояльность в отношении арендной платы, вполне возможно, удержала некоторых арендаторов ТРЦ от того, чтобы воспользоваться специально принятым законом и досрочно расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий для себя. По словам эксперта Knight Frank, на иркутских объектах только единицы арендаторов прервали договоры, но это не связано с пандемией.

– В целом, принятый документ, который дает право предприятиям малого и среднего бизнеса досрочно расторгать договоры аренды без штрафов на фоне пандемии, крайне негативно восприняли в торговых центрах, поскольку он позволял арендаторам отказаться от условий, согласованных в конкурентной среде, до карантина, – высказал своё мнение Михаил Сафонов. – А ведь зачастую арендодатель идет на большие преференции для новых арендаторов, особенно в отношении федеральных сетей, и арендная плата для них может быть очень невысокой – в этом случае основной доход идет в качестве процента от товарооборота. Арендодатель также компенсируют ряду арендаторов затраты на отделку помещений, но при этом получает определенные гарантии, что арендатор будет работать и приносить доход при наличии трафика. Поэтому одностороннее расторжение договора арендатором является крайне несправедливым в глазах арендодателя.

При этом  собеседник SIA.RU отметил, что если посмотреть на ситуацию в Иркутске, или в других городах, то становится понятно, что наших предпринимателей сложно чем-то напугать:

 – Мы не видим, что кто-то из наших партнёров захотел свернуть свой бизнес, уехать навсегда из России, закрыть ту сеть, в которую вложил душу и значительные средства. Например, по четырем объектам, которыми мы управляем в Иркутске и Ангарске, только единицы арендаторов прекращают свою деятельность. И вовсе не по причине того, что они воспользовались правительственным постановлением. У данных арендаторов и до карантина дела шли не совсем хорошо. Торговый центр – это живой организм, на протяжении всего цикла жизни объекта арендаторы меняются, ротация – это естественный процесс. Сегодня мы прекращаем договоры аренды, в среднем, для 1%  арендаторов, при этом для арендодателя ротация в пределах 1-5% считается нормой. Все остальные арендаторы хотят работать, видят свое позитивное будущее в качественных профессионально управляемых объектах.

«Закрытий магазинов в будущем не избежать»

Вакантных площадей на объектах, несмотря на кризис, не появляется. Хотя Михаил не отрицает факт того, что в целом по рынку свободные площади всё-таки будут увеличиваться. Особенно в тех торговых центрах, которые и до карантина чувствовали себя не очень хорошо.

– Это общий факт: около 60% торговых сетей планируют закрыть после пандемии ряд магазинов своей сети. Конечно же, это будут убыточные магазины, никто не будет закрывать те, что приносят прибыль, – уверен эксперт. – В этом году не было нормальной зимы, поэтому операторы не получили запланированной выручки. Весна была пропущена из-за карантина, да и с летом пока не всё понятно. Это говорит о том, что финансовой подушки нет, финансовые резервы у бизнеса просто-напросто исчерпаны, и нет возможности за счет прибыльных магазинов дотировать убыточные.

«Люди попробовали интернет-торговлю»

Карантин повлиял не только на торговые объекты, но и на привычки покупателей. Люди, которые ранее не умели или не хотели использовать интернет-доставку, совершать покупки на маркетплейсах, в интернет-магазинах, просто вынуждены были это делать. По информации Михаила Сафонова, в 2019 году доля интернет-торговли у нас составляла 6-7 % от общего оборота розничной торговли. Статистики, насколько увеличился оборот онлайна во время карантина, пока нет, но эксперт считает, что он увеличился, причем значительно.

– Из личного примера: я никогда не покупал одежду в интернете, но пришлось приобрести на Wildberries джинсы достаточно известного бренда по очень привлекательной цене. Как только открылись торговые центры, посетил магазин этого бренда и увидел те же самые джинсы, но в два раза дороже, – рассказал Михаил. – Больше я просто не буду покупать в этом магазине джинсы. Зачем платить в два раза больше? И сейчас такие «открытия» будут часто бросаться в глаза многим людям, они увидят преимущества интернета.

Но при этом многие увидели и недостатки интернет-торговли: расчёт за весь товар, прежде чем его доставят, неудобную систему возврата и так далее. Также при покупке в онлайне отсутствует эмоциональная составляющая, да и работа продавцов-консультантов по-прежнему остается важной для многих людей.

– В любом случае, самое важное, что случилось для интернет-торговли – это то, что люди попробовали, – констатирует Михаил. – Аудитория, в целом, расширилась, обороты увеличились,  и мы теперь будем стремиться к такому обороту,  как в Китае или США, когда это не 6-7%, как в России, а порядка 20-25% от общего оборота розничной торговли.

«В ТРЦ ходят не только на шопинг, но и за развлечениями»

То же самое происходит и с торговлей продуктами питания: и в этой сфере будущее за доставкой и онлайн-продажами, считает Михаил, но это вовсе не означает, что ТРЦ исчезнут и будут не востребованы.

– За последние 5-7 лет объем развлекательной составляющей и ресторанов в торговых центрах увеличился в два раза, а торговая составляющая наоборот уменьшилась – это как раз говорит об изменениях ценностей у потребителей, – делает вывод Михаил. – Сейчас в торговый центр люди приходят не только на шопинг, они в большей степени приходят за новыми эмоциями и новым опытом. Пока эта составляющая закрыта, но показатели посещаемости, тем не менее, достаточно высокие. Я думаю, если нам удастся в ближайшее время снять ограничения, открыть все рестораны и кинотеатры, трафик вырастет ещё больше.

«Полное восстановление будет не раньше, чем через год»

Но в любом случае доходность торговых центров в ближайшее время снизится, уверен эксперт.  Он объясняет это тем, что снижение доходов населения не будет восстановлено до докризисного уровня, потому что очень многие люди потеряли работу или закрыли свой бизнес.

– Отголоски этого мы будем ощущать еще как минимум год, поэтому уровень текущей доходности с учетом карантина по многим объектам откатился где-то на 5-6 лет назад и полное восстановление мы можем ожидать не ранее, чем через год, – подытожил Михаил Сафонов.

Справка
В управлении Knight Frank в настоящее время находятся четыре торговых объекта в Иркутcкой области:

• ТРЦ Модный квартал в Иркутске работает с 2013 года, в управлении Knight Frank с 2012 года: GBA – 40 000 кв.м., GLA – 23 000 кв.м.

• ТРК ЯркоМолл в Иркутске работает с 2015 года, в управлении Knight Frank с 2019 года: GBA – 75 000 кв.м.,GLA – 53 000 кв.м.

• ТРЦ Фестиваль работает в Ангарске с 2012 года, в управлении Knight Frank с 2017 года: 1-я очередь - GBA – 21 000 кв.м.,GLA – 14 000 кв.м., 2-я очередь - GBA – 22 000 кв.м.,GLA – 18 000 кв.м.

• ТЦ Щастье! в Ангарске: GBA – 7 500 кв.м.,GLA – 6 000 кв.м.