Каждая десятая ипотека - «семейная»

После запуска программы субсидирования ипотечной ставки приобрести жилье в новостройке стало возможным под рекордно низкие 6,5%, сообщает Циан. 

Одновременно каждый десятый заемщик покупает квартиру под еще более низкую ставку – 4,7% годовых – по программе «семейной ипотеки». По данной субсидии россияне приобретают в среднем 15 кв. м на каждого члена семьи. К такому выводу пришли аналитики Циан, проанализировав данные Минфина за 2018-2020 гг. 

На долю «семейной ипотеки» пришлось всего 11% кредитных сделок в сегменте новостроек в 2020 году. В 2019 году доля составляла 7%. 

Половина заемщиков использовали субсидию для рефинансирования текущего кредита, а не для покупки новостройки. 

46% от всего количества «семейных ипотек» было выдано в десяти регионах в 2018-2020 гг. Лидеры – Московская область (12,1% от всего числа «семейный ипотек), Москва (9,2%), Санкт-Петербург (7,6%). 

Программа не привела к росту доли многодетных семей среди покупателей: 79% клиентов воспользовались субсидией, родив второго ребенка. 

Льготная ипотечная ставка не позволила увеличить показатели обеспеченности жильем – средняя площадь приобретаемой квартиры по программе «семейная ипотека» составила 60,5 кв. м. На каждого члена семьи приходится 15 кв. м. (данные за все время реализации программы). 

Среди 10 регионов с самыми просторными квартирами, приобретенными по «семейной ипотеке», шесть принадлежат Северо-Кавказскому ФО. 

Размер кредита по «семейной» ипотеке выше, чем в среднем по рынку. По «семейной» ипотеке берут в среднем 3 млн рублей, в среднем по первичному рынку - 2,8 млн рублей (2019-2020 гг.).

Каждая десятая кредитная сделка на первичном рынке выдана по «семейной» ипотеке 

Более чем за два года действия субсидии (февраль 2018-июнь 2020 гг.). было выдано 90,7 тыс. ипотечных кредитов по сниженной ставке на сумму 231,96 млрд рублей. Причем стоит отметить, что только 52% заемщиков приобрели новое жилье на первичном рынке. Остальные 48% использовали субсидию для рефинансирования уже действующих кредитов. Таким образом, «семейная ипотека» оказалась подспорьем не только для новых покупателей, но и для тех, кто уже взял ипотеку под более высокие ставки. 

Напомним, согласно условиям программы, воспользоваться «семейной» можно только для покупки квартиры на первичном рынке от застройщика – приобрести жилье «на вторичке» не удастся. 

Несмотря на то, что «семейная ипотека» стартовала еще в феврале 2018 года, востребована она стала только после снятия ограничений по сроку кредитования (в первоначальном варианте льготная ставка действовала не более 8 лет). Наибольшее число сделок пришлось на сентябрь 2019 года. Впрочем, за первое полугодие 2020 года уже выдано 90% всего числа ипотек «семейных ипотек» на первичном рынке в 2019 году. 

Эксперты Циан посчитали – какую долю от всего числа кредитных сделок занимает «семейная» ипотека на первичном рынке (без учета рефинансирования). За последние полтора года 8,5% ипотек в новостройках было выдано именно с использованием субсидии.  В 2019 году доля составляла 7%, 2020 году – 11%. Максимальная доля была зафиксирована в апреле 2020 года, что связано с общим снижением сделок по рынку. «Семейная ипотека» требует более продолжительной подготовки по сбору документов, поэтому высокая доля подобных льготных сделок в апреле частично отражает спрос марта, когда на фоне девальвации рубля клиенты торопились подписать договоры. 

На 10 регионов приходится почти половина «семейной ипотеки» 

Наибольшее количество «семейных ипотек» в 2020 г. было зарегистрировано в Московской области (10,4 тыс.), Москве (7,9 тыс.), Санкт-Петербурге (6,6 тыс.), Краснодарском крае (3,7 тыс.) и Тюменской области (3,7 тыс.). В десятку также вошли Татарстан, Башкортостан, Свердловская, Новосибирская и Ленинградская области. 46% от всего количества «семейных ипотек» было выдано в десяти регионах. Одновременно по объему выдачи на данные субъекты приходится уже 68%. Такая разница объясняется относительно высокой стоимостью квадратного метра в лидирующих регионах. 

79% заемщиков по программе «семейной» ипотеки родили двоих детей 

Согласно условиям, получить ипотеку по специальной ставке могли семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй/третий и/или последующий ребенок. По подсчетам экспертов Циан, в 79% случаев субсидия выдавалась при рождении второго ребенка, 19% – третьего, 2% – четвертого и последующих детей. 

Несмотря на то, что программа действует уже почти два с половиной года, существенного перераспределения структуры спроса, в зависимости от количества детей не произошло – на данном этапе программа не привела к росту доли многодетных семей среди покупателей.  8 из 10 клиентов обращаются за ипотекой после рождения второго ребенка. 

«В тесноте, да не в обиде» - на каждого члена семьи приходится 15 кв. м 

Средняя площадь приобретаемой квартиры по программе «семейная ипотека» составила 60,5 кв. м, что сопоставимо с площадью двухкомнатной квартиры классической планировки (с небольшой кухней) или же трехкомнатной квартирой евроформата (две небольшие спальни +кухня-гостиная). Если квартиру приобретет семья из 4 человек, то на каждого приходится 15,1 кв. м, а при наличии трех детей показатель снижается до 12,1 кв. м, что в целом не соответствует социальной норме - 18 «квадратов» на человека. Для сравнения – в среднем на одного россиянина приходится 25,9 кв. м (города и поселки городского типа). Таким образом, льготная ипотечная ставка не позволила увеличить показатели обеспеченности жильем – семьи с детьми приобретают небольшие площади - квартиры с двумя спальнями, а значит, в одной комнате будут проживать несколько детей. Либо же родителям приходится отказываться от собственной комнаты в пользу еще одной детской. 

В среднем при покупке квартиры семейные покупатели «недополучают» 10,8 кв. м на каждого взрослого и ребенка (в сравнении со средней обеспеченностью жильем по РФ). В разрезе федеральных округов. Наибольшее число кв. м на человека по «семейной ипотеке» приходится в Северо-Кавказском ФО (15,9 кв.м), что на 7,7 кв. м ниже, чем средний уровень обеспеченности жильем в округе. Относительно высокие показатели для Уральского ФО (15,8 кв. м по «льготной ипотеке»), что на 9,6 кв.м ниже, чем в округе в среднем. 

Самые небольшие по площади квартиры приобретают жители Южного ФО (14,1 кв.м на человека) – это на 12,4 кв. м меньше, чем средняя обеспеченность жильем в округе. Аналогичная разница и для Северо-Западный ФО, где на одного члена семьи приходится порядка 14,2 кв.м. 

Среди 10 регионов с самыми просторными квартирами, приобретенными по «семейной ипотеке», шесть принадлежат Северо-Кавказскому федеральному округу, который характеризуется традиционно высоким уровнем многодетности. В Карачаево-Черкессии, Чечне, Ингушетии средняя площадь приобретённого объекта превысила 80 кв. м. В десятку лидеров вошла и Москва с показателем 65,8 кв. м – на каждого члена семьи приходится 16,4 кв. м. 

Размер кредита по «семейной» ипотеке выше, чем в среднем по рынку 

Заемщики по программе «семейной ипотеки» берут при покупке недвижимости большие суммы, чем средний заемщик на первичном рынке в целом. За последние два года разница составляла в среднем 200 тыс. рублей – по субсидии средняя сумма займа составила 3 млн рублей, в среднем по рынку - 2,8 млн рублей. Эксперты связывают подобную динамику не только с более низкой ставкой (и вместе с ней – платежом по кредиту), но и портретом покупателя – семья, как минимум из четырех человек, реже будет рассматривать однокомнатную квартиру или студию. 

Средний размер ипотечного кредита на первичном рынке по РФ 

«Программа «семейной ипотеки», направленная не только на поддержку строительной отрасли, но и отчасти – улучшение демографической ситуации, несколько утратила свою актуальность на фоне запуска новой субсидии (ипотека под 6,5% для всех покупателей), – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Впрочем, данная программа показывает главные проблемы – даже снижение ставки до минимальных значений не позволяют приобрести среднему россиянину с детьми просторную трехкомнатную квартиру. Кроме того, далеко не каждый готов выплачивать ипотеку именно на строящееся жилье, одновременно арендуя квартиру. Поэтому проблему обеспеченности и доступности жилья необходимо решать комплексно, в том числе с помощью расширения субсидии на покупку уже готовых объектов. К тому же во многих городах на фоне перехода застройщиков на работу со счетами эскроу, стоимость новостроек оказывается дороже объектов вторичного рынка. И не всегда с помощью более низкой ипотечной ставки удастся компенсировать данную разницу в цене между более доступной «вторичкой» и дорогой новостройкой. Не зря только половина заемщиков по «семейной ипотеке» использовали субсидию в качестве инструмента снижения ставки, а не для покупки новостройки».