«Пифагор Девелопмент»: решения, основанные на цифрах

Подход, при котором застройщик ставил «свечку», не обращая внимания на отсутствие в районе его новостройки инфраструктуры, уходит в прошлое. Инвесторы и строители хотят получать не только материальную отдачу от своих вложений, но и чтобы их имена ассоциировались с интересными, хорошо продуманными и грамотно реализованными проектами. Поэтому направление, которому решил посвятить себя Егор Анфиногенов, герой нашей рубрики «Стартап», – девелопмент. О том, как проходит его профессиональное становление, Егор рассказал Газете Дело.

«Созрел для самостоятельной работы два года назад»

– В отрасли я уже больше десяти лет. Окончил юридический факультет БГУЭП, потом восемь лет проработал в Проектно-изыскательском институте «ГорПроект», которым руководили Николай Александрович, Дмитрий Николаевич и Мария Кузаковы. Большую часть опыта по юридическому и административному сопровождению стройки и согласованиям я получил именно там. Мне известен весь комплекс работ.

За время моей профессиональной деятельности и при моем непосредственном участии было реализовано и сдано несколько жилых комплексов, больших и маленьких административных зданий. Также я принимал участие при вводе в эксплуатацию торговых центров «Модный квартал» в Иркутске и «Фестиваль» в г. Ангарске.

Два года назад я «созрел» для самостоятельной деятельности, зарегистрировал ООО. Поначалу параллельно работал в строительной компании: договорился с руководством, что буду вести и их, и свои проекты. Тогда же у меня появились первые собственные клиенты и понимание того, что я хочу заниматься не просто юридическим сопровождением проектов, а перейти на другой уровень – стать девелопером, который сопровождает процесс создания здания на всех этапах: организует проектирование объекта, выкупает земли под объект, получает разрешения на строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта.

«Рынок изменился и сузился»

– Строительный рынок в 2020 году встряхнуло: выросли цены на материалы, оборудование, арматуру, стало другим законодательство. Обновленный 214-ФЗ принципиально изменил схему строительства. Застройщики потеряли возможность использовать средства дольщиков и теперь должны обращаться за проектным финансированием в банки либо строить полностью на свои средства. Это могут позволить себе единицы. Рынок сузился. На нем остались крупные строители жилья и частные инвесторы, которые строят административные здания для себя либо небольшие объекты для сдачи в аренду.

С другой стороны, уровень объектов продолжает расти: инвесторы понимают, что на тщательно продуманных и грамотно реализованных проектах зарабатывать легче, кроме того, они укрепляют репутацию компании-застройщика. Это как раз уровень не просто строителя, а девелопера.

«Мои услуги – для инвесторов»

– Моя деятельность охватывает более широкий круг вопросов, хотя основной спрос по-прежнему приходится на юридическое сопровождение проекта: получение разрешительной документации для начала строительства, сопровождение объекта на стадии стройки и последующий ввод в эксплуатацию.

У крупных застройщиков есть собственные юридические службы, инженеры ПТО и логистические отделы, решающие эти задачи. Частные застройщики и инвесторы, желающие вложить деньги в стройку, в том числе те, которые заходят из другого региона и которым нужен представитель на месте, – обращаются ко мне.

«Нужно уметь обходить подводные камни»  

– Конкуренция на нашем рынке есть, но это конкуренция скорее между комплексным и точечным подходами. Как раз сейчас я работаю с заказчиком, которого ранее сопровождал юрист. Все шло хорошо, пока не пришла пора сдавать документацию на экологическую экспертизу. Теперь, чтобы избежать отрицательного заключения, заказчику необходимо в кратчайшие сроки внести изменения в техническую документацию объекта. Это возможно, но чревато затратами времени, денег и нервов.

Профессиональный девелопер подходит к проекту комплексно: ищет или создает идею, своевременно увязывает все части проекта между собой. Это позволяет смотреть на шаг вперед и обходить подводные камни.

«Девелопер не позволит закопать средства»

– Главная ценность профессионального девелопера в том, что он помогает инвестору сэкономить время за счет отсутствия лишних итераций, а иногда и вовсе не дает «закопать» средства. В отрасли миллион нюансов, которые выходят за рамки непосредственно строительства. Например, инвестор, желающий построить жилье, после приобретения участка может узнать, что в этом районе в обозримом будущем никто не планирует развивать инфраструктуру. Даже если он будет готов взять часть расходов на себя, нет никаких гарантий, что администрация согласится на изменение генплана и дальнейшее развитие территории: строительство школ, садов и пр.

Быть в курсе градостроительной перспективы города очень важно. И хотя не все планы администрации в итоге будут реализованы, оценка перспектив на этапе анализа участка играет большую роль.

Или, например, один из важных моментов, который инвесторы иногда упускают из вида, – при разработке концепции надо понять, какой объем полезной площади заказчик сможет сдавать в аренду. Если полезная площадь будет сопоставима с объемом технических помещений, которые собственник вынужден будет обслуживать, это повод задуматься – стоит ли тратить половину денег на то, что в итоге не приносит выгоды.

«Самое интересное, когда инвестор приходит на старте»

– Есть несколько ситуаций, в которых обращаются за моей помощью. Первая – когда проектирование или строительство уже ведется. Объект предстоит вводить в эксплуатацию, а как это сделать – непонятно, потому что требуется подготовить огромный пакет сложных документов.

Вторая ситуация – у инвестора есть только участок, и он решает, что с ним делать: построить жилье или, например, торговый центр. Здесь нужно просчитать разные варианты использования, оценить объемы инвестиций, отдачу, а потом реализовать наиболее удачный.

Еще один вариант – переупаковка участка: проведение расчетов, подготовка эскизов и пакета градостроительной документации, а затем продажа этого проекта другим инвесторам-заказчикам.

Но, пожалуй, наиболее интересная для меня история, когда инвестор приходит на самом старте. У него еще нет участка, но есть деньги, которые он планирует вложить в строительство. Для меня это возможность проявить себя по максимуму.

«Основные инвестиции – в обучение»

– Основной объем инвестиций в моем бизнесе приходится на получение образования и постоянное повышение квалификации. Кроме того, нужно все время быть «в форме» и мониторить изменения законодательства. Специфика отрасли такова, что законодательство, строительные и градостроительные нормы меняются достаточно часто, и эти изменения могут сильно повлиять на перспективы проекта.

Конечно, бывают форс-мажорные ситуации, как с приаэродромной зоной в Иркутске, когда никто не знает что с этим делать. Но чаще моменты, которые способны помешать или, наоборот, пойдут на пользу бизнесу, становятся известны заранее, их надо находить и встраивать в финансовую модель бизнеса.

«Наличие бренда сокращает путь к цели»

– Можно ли профессионалу обойтись без бренда? Наверное, можно. Но его наличие серьёзно сокращает путь к достижению цели, а клиенту экономит время на принятие решения. Одно дело, когда вашим вопросом занимается юрист Иван Иванович, совсем другое – солидная организация с именем. Имидж складывается из деталей, поэтому, как только я понял, что хочу профессионально заниматься девелопментом, я обратился к моему другу – бренд-технологу Гомбо Зориктуеву. Он предложил изменить название моей компании, разработал логотип и дал рекомендации по позиционированию.

«Название компании созвучно имени владельца»

Гомбо Зориктуев, бренд-технолог:

– Брендинг нужен для того, чтобы быстро и точно дать понять, кто ты, помочь идентифицировать тебя и твой проект, показать его калибр. Пифагору – великому мыслителю, философу и математику – приписывают фразу: «Всему есть число». Девелопмент, которым занимается Егор, – это бизнес, построенный на расчетах. Воображение, основанное на цифрах. Число не обманешь, умение оперировать им – основа девелопмента. Именно эту идею мы решили транслировать с помощью названия компании. Мы учли и то, что оно созвучно с именем и фамилией ее владельца. Не всегда это получается и не всегда это нужно. Но в данном случае я посчитал, что это усилит бренд. Графическое решение отсылает нас к пифагорейскому пентаклу, символу мудрости, помощи и защиты.

Наталья Понамарёва, Газета Дело