Поможет ли дешевая льготная ипотека восстановить ипотечный бум?

Власти возвращают процентную ставку по льготной ипотеке на новостройки на февральский уровень, снижая ее с 9% до 7% годовых — видимо, это крупнейшая экономическая новость завершившегося в субботу ПМЭФ. Мера необходима для того, чтобы долгосрочно поддержать спрос на жилье, серьезно просевший в последние два месяца. В совокупности с удорожанием строительства и логистическими проблемами снижение интереса граждан к ипотечной программе уже привело к сокращению числа новых проектов. На показателях 2022 года это вряд ли скажется, последствия нынешних проблем, как и принятого решения о стимулировании рынка, проявятся в 2024–2025 годах.

На рынке жилищного строительства, который за последние три месяца накопил проблемы со спросом и запуском новых проектов, ожидается некоторое оживление. В пятницу на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) президент Владимир Путин анонсировал снижение ставки по льготной ипотеке с 9% до 7% годовых. По существу, это наиболее объемная экономическая новость основного экономического форума фонда «Росконгресс» — снижение ставок по субсидируемой ставкой ипотеке должно иметь важные среднесрочные экономические последствия.

Льготная ипотека, запущенная в РФ в 2020 году, считается одним из ключевых способов поддержки спроса на жилье — в свою очередь, субсидируемый на ранних стадиях бум рынка жилой недвижимости является одним из предполагаемых столпов устойчиво высокой динамики ВВП, поскольку динамика строительной и смежной индустрий и быстрое городское развитие существенно влияют на траекторию экономического роста в целом. Однако после охлаждения интереса граждан к программе из-за повышения льготной ставки до 12% (ситуация не изменилась и после ее снижения до 9%) выдача таких кредитов обвалилась. По данным Минстроя, за апрель—май этого года выдано на 70% меньше льготных займов, чем годом ранее. С возвращением ставки на прежний уровень, по оценке главы «Дом.РФ» Виталия Мутко, можно ожидать двукратного роста выдачи льготной ипотеки — то есть, возвращения ситуации к февральской.

Отметим, что при всей масштабности «ипотечного бума» 2021–2022 годов говорить о «чистом» экономическом перегреве, вызванном им, нерационально — программа ожидалась существенно более долгосрочной и масштабной, полностью ее последствия можно было бы оценить лишь к 2026–2027 годам, скорее, на старте экономика имела проблемы с «перегревом» локальным, вызванным скорее проблемами индустрии стройматериалов и финрынка.

Некоторое падение спроса было, отметим, предрешено еще в 2021 году с ростом инфляции в РФ, который был отмечен задолго до начала военной операции России на Украине, до введения санкций и до экстренного увеличения ключевой ставки ЦБ до 20% в конце февраля 2022 года. Для рынка не прошло бесследно даже начало вхождения экономики РФ в рукотворный экономический кризис. Как следует из обзора «Дом.РФ», первый квартал рынок жилищного строительства завершил «в плюсе» (объем выхода новых проектов составил 9 млн кв. м, что на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года), однако прирост во многом был связан с заделом 2021 года. 66% новых проектов получили разрешения на строительство до начала 2022 года, 27% — в январе—феврале и лишь 7% в марте. Ситуация во втором квартале выглядит тревожной для строителей — по данным ЦБ, в апреле было запущено почти вдвое меньше новых проектов, чем годом ранее.

Завязана на этих процессах и динамика проектного финансирования застройщиков — в целом за квартал показатель вырос на 20%, до 7,9 трлн руб., что связано и с увеличением ранее одобренных лимитов из-за повышения себестоимости строительства. Однако с марта темпы кредитования застройщиков сильно замедлились — прирост составил 1% к февралю. Отметим, что, по данным ЦБ, этот тренд продолжился в апреле — к марту прирост кредитования застройщиков оказался менее 1%, хотя тогда уже была запущена программа субсидирования кредитных ставок для застройщиков до 15%. 

На показатели этого года такое сокращение не влияет — пока ввод идет с заметным опережением уровня рекордного 2021 года (в январе—мае введено 44,5 млн кв. м. жилья, что на 55% больше, чем годом ранее). Беспокойство должны вызывать показатели будущих периодов. С учетом того, что строительный цикл составляет 2–2,5 года, текущие проблемы могут сказаться на темпах ввода жилья в 2024–2025 годах — именно их за счет нынешних мер поддержки Минстрой старается не провалить.

Ответ на вопрос «поможет ли дешевая льготная ипотека восстановить ипотечный бум» пока может быть только гипотетическим. Во многом текущие проблемы ипотеки — это следствие очень существенных изменений в сберегательных и шире — в среднесрочных финансовых стратегиях домохозяйств, формирующихся на десятилетие и более вперед. При всей высочайшей инертности рынка жилой недвижимости это механизм, очень чутко улавливающий в других обществах общественные настроения, общеэкономические тренды и прочие «большие движения» на рынке капиталов домохозяйств. Эффективность субсидируемых ипотечных ставок — а это хотя и недорогой, но заведомо не бесплатный, особенно по вторичным эффектам, способ «переубедить» предельно прагматично относящиеся ко всем политическим и даже военным событиям домохозяйства — достаточно высока в среднесрочной перспективе.

Евгения Крючкова, Дмитрий Бутрин