Жилой комплекс – дестинация нового формата. Круглый стол по коммерческой недвижимости состоялся в Иркутске (фоторепортаж)

25 апреля 2018

Как организовать комфортную среду для жителей ЖК с учетом функционального назначения объектов коммерческой недвижимости? Почему сейчас многие нежилые помещения в ЖК пустуют, как это изменить и дать рост рынку? На эти вопросы искали ответы участники круглого стола «Жилой комплекс – дестинация нового формата».

фото - А. Федорова

Мероприятие организовано Байкальским представительством РГУД и АО «ФСК «Новый город» при поддержке партнера – Байкальского банка ПАО Сбербанк. В круглом столе приняли участие ведущие застройщики, проектировщики, девелоперы, представители ритейла, а также страховая компания «Ингосстрах». Модератором выступила Илона Толстоухова, руководитель комитета по коммерческой недвижимости Байкальского представительства РГУД.

Что такое «дестинация»?

Это непривычное для большинства понятие, по мнению Юлии Лисаускайте, заместителя руководителя отдела Маркетинга и рекламы АО «ФСК «Новый город», должно прочно войти в деловую практику, поскольку означает совокупность новых для недвижимости смыслов. Дестинация – своего рода место притяжения, «территория или объект, вокруг которого строится инфраструктура, необходимая для жизни. Современный жилой комплекс – пример такой дестинации. Мы решили задать такой тренд», – подчеркнула Юлия. Но для того, чтобы жилой комплекс обрел статус дестинации, «… нужно в начале строительства продумывать активности как для территории, так и рядом с ней. Мы делали так для ЖК «Рекорд», планируем для ЖК «Символ». «Символ» – дестинация: он как остров, насыщенный объектами для удобства людей».

"Мы вынуждены проектировать универсально"

Но какие именно объекты нужны сегодня людям, и как избежать ошибок в их планировании? Еще на этапе проектирования застройщик может предусмотреть в новом ЖК все необходимые элементы инфраструктуры – от магазинов до спортивных залов – и предусмотреть в этих помещениях все технические условия. Но это в теории, а на практике, как отмечают эксперты рынка, проектируются стандартные помещения с соответствующим усредненным набором параметров. Все текущие изменения вносятся уже после ввода в эксплуатацию. В итоге у большинства жилых комплексов нет единой продуманной концепции, а наличие или отсутствие объектов диктуются только видением инвесторов.

Александр Косилов, Иван Литвинов, Юлия Лисаускайте, АО «ФСК «Новый город». фото - А.Федорова

«Есть градостроительные нормы, которые мы можем рассмотреть, но нет технических заданий на помещения, нет заказа. Без заказа мы не можем предусмотреть в этих помещениях все необходимые сопутствующие помещения с их дополнительными требованиями, соответственно, не можем пройти экспертизу. Для разного функционала применяют разные требования. Без технологической карты сложно, и сейчас мы вынуждены проектировать универсально. То есть, мы проектируем не аптеку, а нежилое помещение, где может расположиться аптека», - уточнил в своем выступлении Иван Литвинов, руководитель Архитектурного отдела «Студии Проект».

"Не все могут планировать"

Очевидно, такой унифицированный подход продиктован экономической логикой: универсальные помещения легче продавать. По мнению Геннадия Ильичева, директора Управления недвижимостью ГК «ВостСибСтрой», «…конкретный функционал помещений предполагает конкретные архитектурно-планировочные решения, логистику и инженерные сети. Но проблема в том, что мы хотим продать помещение здесь и сейчас, а вопросы адаптации придется решать инвесторам, тем более что у них субъективные мнения, и видят они по-своему. Если на стадии проектирования находится инвестор, согласный с концепцией, его помещения можно проектировать по конкретным параметрам, а остальные – только как офисные, универсально. Маркетинговые исследования не решают проблему. Мы и так знаем, что требуется жителям. Но если проектировать «заточенные» под эти потребности помещения, надо точно знать, что через 3-4 года они будут востребованы инвесторами. Не все застройщики и инвесторы сегодня могут так планировать».

Геннадий Ильичев, Александр Старовойтов, ГК Востсибстрой. фото - А. Федорова

Недвижимостью надо управлять

Как показывает успешная практика некоторых застройщиков, решить проблему коммерческой недвижимости может работа с ней в формате управляющей компании. Такой подход позволяет планировать работу с объектами в долгосрочной перспективе и в итоге выстраивать и сохранять выигрышные концепции. «Решение о создании собственной управляющей компании, которая занимается как сдачей объектов в аренду, так и технической их эксплуатацией, было верным. Сегодня я могу сказать, что срок экспозиции помещений в аренде у управляемых помещений намного ниже, и это во многом заслуга именно управляющей компании», – поделился опытом Геннадий Ильичев.

...тогда мы идем к вам!

Руководитель Отдела продаж АО «ФСК «Новый город» Александр Косилов рассказал об успешном опыте развития нового формата продаж недвижимости.

Александр Косилов, «ФСК «Новый город». фото - А. Федорова

Посредством «Мобильного офиса» первичный контакт с потенциальным покупателем теперь может состояться в крупном ТРЦ, на работе у будущего дольщика, в офисе Сбербанка в рамках ипотечной субботы. Такая работа требует от продавцов новых компетенций, но подход себя оправдал и имеет все шансы стать основным, так как удобен покупателю.

Евгений Павлюченко, ПАО "Сберанк". фото - А. Федорова

Начальник отдела по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса строительства Иркутского отделения Сбербанка Евгений Павлюченко отметил, что Сбербанк готов финансировать потенциальных покупателей – представителей как малого, так и среднего, крупного бизнеса - на цели приобретения и ремонта коммерческой недвижимости на привлекательных условиях под залог данных объектов. Это позволит владельцам помещений в максимального короткие сроки вписаться в концепцию жилого комплекса и оборудовать помещение требуемым образом.

Илона Толстоухова, Илья Круговых, Байкальское представительство РГУД. фото - А. Федорова

Нужен профессиональный девелопмент

Подводя итоги круглого стола, Илья Круговых, заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД, подчеркнул, что для успешного развития рынка коммерческой недвижимости застройщикам необходим профессиональный девелопмент, что позволит вывести на новый уровень аналитику и прогнозирование рынка, и пригласил всех на Байкальский саммит РГУД, который состоится 26 июля 2018 года.

Партнер мероприятия - Байкальский банк ПАО Сбербанк