Группа "ДОН-строй", один из крупнейших строителей жилья в Москве, в ноябре объявила о предновогодних скидках на квартиры в размере 25%. И хотя она практикует подобные распродажи уже несколько лет, а скидка распространяется не на все объекты, а лишь на "товарные остатки", пиар-акция вызвала бурю возмущения среди девелоперов, опасающихся обрушения рынка. О том, почему "ДОН-строй" вынужден согласиться на ожидания покупателей и как группе удалось в числе первых застройщиков получить помощь от государственных банков, рассказал в интервью "Ъ" совладелец "ДОН-строя" МАКСИМ БЛАЖКО.
-- В начале ноября ВТБ открыл вашей компании несколько кредитных линий на $500 млн. Хотя банк пообещал выделить в виде займов 33 млрд руб. исключительно застройщикам экономкласса. Простите, но как-то язык не поворачивается назвать построенный "ДОН-строем", например, жилой комплекс на Мосфильмовской объектом массового строительства...
-- Конечно, коммерческие проекты "ДОН-строя" экономклассом не назовешь, мы строим жилье, относящееся к высшим ценовым сегментам недвижимости. Но одновременно в рамках выполнения инвестконтрактов нами реализуется огромное количество социальных программ: жилье для расселения пятиэтажек, строительство детских и спортивных объектов,
финансирование городских жилищных программ, реконструкция инженерных сетей и многое другое. Оцените: наши затраты только на строительство муниципального жилья, осуществляемое по инвестконтрактам в период с 2000 по 2011 год, составляют около $950 млн. А общий объем участия "ДОН-строя" в социальных программах за этот период превышает $2,4
млрд. Для наглядности могу сказать, что в общем объеме затрат по каждому проекту доля расходов на социальные (в том числе инфраструктурные) программы составляет от 15 до 40%.
-- Почему именно вашей компании банк подложил такую "финансовую подушку"?
-- У нас давние партнерские отношения с ВТБ. Задолго до финансового кризиса выстраивались кредитные отношения с банком, развивалась совместная ипотечная программа с ВТБ 24 (розничным банком ВТБ.-- "Ъ"). То есть для банка бизнес "ДОН-строя" знаком, понятен и прозрачен. К тому же переговоры начались не вчера. Так счастливо для нас совпало, что окончательное решение о предоставлении нам $500 млн ВТБ принял в сложное не только для нас, но и для всей отрасли время. И своевременность этой поддержки мы очень ценим. В большинстве банков лимиты на финансирование строительства закрыты, там же, где это направление сохранено, возможно получить лишь краткосрочный кредит, причем по ставкам, значительно превышающим докризисные.
-- Куда направите полученные средства и что выступает залогом по этому кредиту?
-- Кредитные средства пойдут на реализацию нашей жилищной программы, в первую очередь на завершение строительства домов, сдать которые планируется до конца 2009 года. В нее включены проекты со сроком реализации до 2011 года общей площадью более 3 млн кв. м. Залогом по кредиту выступает сама программа, то есть денежные потоки, которые мы
должны выручить от продажи достроенных квартир. Цена рассчитывалась исходя из цены квадратного метра в докризисный период (лето 2008 года) с учетом возможной коррекции до 20% в зависимости от объекта.
-- Многие девелоперы сегодня стараются компенсировать падение спроса со стороны частных покупателей госзаказами. Вы ведь тоже вели переговоры с Минобороны?
-- Действительно, сейчас на рынке говорят о предложениях от оптовых покупателей жилья -- Минобороны, Минрегионразвития, региональных администраций. Мы изучили эти предложения и поняли, что можем выгоднее продавать квартиры в розницу. Тем не менее с госструктурами "ДОН-строй" будет работать по контрактам -- существенный объем
собственных генподрядных мощностей мы переориентируем на госзаказ. До кризиса у наших генподрядных подразделений хватало работы внутри группы, но сейчас из-за того, что компания не начинает масштабных строек, часть мощностей освободилась. Эти мощности включают в том числе четыре завода ЖБИ, собственную производственную базу по
изготовлению фасадных и светопрозрачных конструкций, механизированный парк -- более 600 единиц строительной техники. И, конечно, огромное количество людей -- только в монтажном подразделении работает более 1 тыс. специалистов. В 2007 году по генподряду объем выполненных работ составил около $700 млн, примерно таких же показателей ожидаем по результатам 2008-го. Мы хотели бы, чтобы приблизительно на 50% эти мощности были загружены внешними заказами, в которых госзаказ может составлять и 100%. Сейчас наши генподрядчики участвуют в конкурсах на строительство жилья, детских садов и другой инфраструктуры. Думаю, многие девелоперы сейчас переориентируют свои генподрядные и
производственные мощности именно на госзаказ.
-- Какая рентабельность у этого направления?
-- Около 12-15%. Но в сегодняшних условиях рентабельность для нас не столь значима, важнее сохранить мощности, производство, людей. Так что даже если рентабельность будет 2% -- будем работать.
-- Вы так и владеете группой компаний на паритетных началах с Дмитрием Зеленовым или расстановка сил изменилась? Кредит от ВТБ -- ваша заслуга?
-- Да, мы остаемся совладельцами на равных началах. Я, пожалуй, в большей степени фокусируюсь на оперативной деятельности. А кредит от ВТБ -- результат работы всех сотрудников компании, а не чья-то персональная заслуга.
-- Раскройте оборот бизнеса по итогам 2007 года. Насколько рассчитывали в 2008 году и как кризис скорректировал ваши планы?
-- По итогам 2007 года совокупный оборот по группе компаний составил порядка $2,5 млрд. В 2008 году оборот должен был вырасти на 10-15%, но окончательный итог, вероятнее всего, будет скорректирован кризисом и, по нашей оценке, не превысит $2 млрд.
-- В том же 2006 году "ДОН-строй" последний раз раскрывал данные по кредитной нагрузке: тогда она составляла по всей группе около $200 млн. За эти годы долги группы сильно выросли?
-- Этот вопрос оставлю без ответа. Могу лишь сказать, что основными кредиторами "ДОН-строя" являются ВТБ и Сбербанк. В целом хочу заметить, что именно сейчас, в кризисные времена, я оценил то, что "ДОН-строй" так и не стал публичной компанией. Вроде все эти годы я был "двоечником", отстающим от своих коллег по цеху, которые уже провели IPO. Зато теперь никто не муссирует информацию, упала ли цена акций "ДОН-строя" на бирже, пришло ли время расплачиваться по
долгам... И я не буду.
-- В то время как большинство застройщиков вынуждены продавать жилье государству с минимальной доходностью либо замораживать свои проекты, "ДОН-строй", напротив, объявляет о скупке земельных участков. Выглядит это как-то странно. По крайней мере из открытых источников известно, что вы не располагаете таким же количеством наличности, как
Михаил Прохоров...
-- На самом деле все просто и банально. Мы понимаем, что на рынок сейчас хлынет огромное количество площадок, девелоперских проектов, которые компании аккумулировали годами. При этом некоторые из этих площадок достались нынешним владельцам сравнительно дешево и не имеют как таковой сформированной входной цены. Когда рынок был на пике своего роста, владельцы участков и проектов не соглашались уступать свои активы, например, менее чем за $200 млн. Сейчас они спокойно говорят, что готовы продать за $30 млн.
-- "ДОН-строй" объявил о 25-процентных новогодних скидках. Вряд ли ваши коллеги по цеху, которые второй месяц убеждают потенциальных покупателей, что снижение цен невозможно по определению, довольны политикой "ДОН-строя"...
-- Еще летом в "Доме на Беговой" за неделю мы закрывали по одной-две сделке по цене 150-160 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобные объемы продаж нас вполне устраивали: получалось, что через два-три года мы все успеем распродать. Даже и не возникало сомнений в том, что выгоднее взять банковский кредит, на него достроить дом и продать оставшиеся
квартиры по максимальной цене. Но в сентябре-октябре приходит понимание, что новые кредиты откладываются на неопределенный срок, а обслуживать свои обязательства необходимо. И этих двух-трех квартир в неделю уже недостаточно, чтобы тащить всю финансовую нагрузку. Происходит переосмысление, и вот мы уже готовы продавать и за 110
тыс. руб. Что это? Скидка? Распродажа? Или нормальная логика? Сегодня на ожидания покупателей могут не согласиться только те компании, у которых есть большой запас ликвидности и невысокая долговая нагрузка. Такие девелоперы могут сейчас строить и ждать, когда рынок вернется на ценовой уровень этого лета.
-- Следуя вашей логике, эти скидки могут действовать и после Нового года?
-- Объем предложения, который отведен под действие акции, до Нового года будет исчерпан -- по этим ценам мы просто все сейчас распродадим.
-- Скидки уже принесли результаты?
-- Вы не поверите, но сейчас в комплексе "На Беговой" заключается до 20 сделок в день.
-- Месяц назад основной совладелец СУ-155 Михаил Балакин уверял нас, что стоит только существенно понизить цены на новостройки, сразу же последует череда пересмотра уже действующих договоров. Вы не боитесь этого?
-- Вряд ли стоит этого опасаться. Думаю, наши клиенты осознают, что сегодняшняя ситуация -- явление временное, и не будут спешить фиксировать убытки. Они понимают: цены вырастут. Каждая компания просчитывает свои риски, и мы оценили свой риск так. Да, будет временное снижение доходности, но необходимо сейчас продать определенное количество квартир и извлечь деньги, который рынок готов сегодня отдать. Я не призываю своих коллег следовать моему примеру. Но нельзя отрицать существующую реальность. Сегодня все идет к тому, что на рынке произойдет коррекция и на ближайшие месяцы мы можем вернуться к уровню 2005-2006 года, когда квартиры продавались максимум за $6 тыс. за 1 кв. м в сегментах бизнес и премиум и по $12 тыс. за 1 кв. м в классе de luxe. Этот период надо просто переждать.
-- Цементники также пытаются использовать кризис в своих целях и предлагают установить фиксированную цену на цемент. Вы готовы подписаться под подобным соглашением?
-- Пока рынок никто не отменял -- по какой цене будут покупать, по такой и будет продаваться товар. Мы прекрасно понимаем: если сужается экономика проектов, будет меняться и ценообразование. И стройматериалы не исключение.
-- Вы пытались для себя описать картину, как изменится рынок после кризиса?
-- В сегменте жилой недвижимости в следующем году резко сократится предложение, по сравнению с этим годом раза в три -- ведь в 2008 году новые проекты на рынок практически не выводились, и кризис, вызвавший заморозку ряда объектов, только усугубил ситуацию. При этом на рынке неизбежно проявится накопившийся отложенный спрос, который к моменту
выхода из кризиса может составить и миллион квадратных метров. Это приведет к тому, что уже во второй половине 2009-го -- начале 2010 года цены на рынке жилья вернутся к уровню лета 2008 года.
В сфере коммерческой недвижимости мы прогнозируем падение спроса на аренду офисных помещений и, соответственно, снижение ставок. Выживут удачные проекты, в которых сочетаются правильное местоположение и сбалансированная концепция. Таких объектов единицы, и они будут успешно реализовываться вне зависимости от ситуации на рынке.
Предположительно стагнация на этом рынке продлится до 2011 года, поэтому к проектам в этом секторе мы будем подходить особенно аккуратно и выборочно. Что касается торговой недвижимости, то она наименее подвержена кризисным влияниям, хотя и на этом рынке будет наблюдаться временное снижение арендных ставок. Но выход из кризиса у
данного сегмента будет наиболее быстрым, поскольку здесь проблема не столько системная, сколько поведенческая.
-- "ДОН-строй" всегда позиционировался исключительно как московский девелопер. За эти годы вы так и не пытались выйти за пределы МКАД?
-- На волне олимпийского ажиотажа мы приобрели участок на берегу Черного моря в Сочи площадью 1,4 га, где планировалось построить около 90 тыс. кв. м жилья. Но сейчас решили отложить этот проект до хороших времен: пока непонятно, какое количество квартир здесь реально найдет своего покупателя.
-- Как вы относитесь к предложению депутатов проводить все сделки в новостройках по 214-ФЗо долевом строительстве?
-- В целом закон правильный, но отдельные пункты делают его невозможным к применению. Необходимо внести поправки, которые сделают закон работоспособным, и сейчас мы активно участвуем в консультациях по данному вопросу.
-- Какой у "ДОН-строя" административный ресурс?
-- Я. Так и напишите: главный административный ресурс "ДОН-строя" -- Максим Блажко.
Интервью взяли Маргарита Ъ-Федорова и Халиль Ъ-Аминов
SIA.RU: Главное
