Объем выданных ипотечных кредитов составил не более 971 млрд. рублей, при этом рост просроченной задолженности достиг рекордных 32,57%, средний срок первого пропуска платежа за год сократился в 2 раза до 1,5 лет. Об этом говорится в исследовании «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН».
На 1 декабря 2015 года банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 971,79 млрд. рублей, что на 36,8% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Напомним, что на 01.12.2014 года данный показатель составлял 1,537 трлн. рублей.
Таким образом, это рекордное снижение выдачи ипотечных кредитов за последние 5 лет.
Объем валютных кредитов сократился в 3 раза
Объем кредитов, выданных в иностранной валюте, за год сократился в 3 раза по сравнению с прошлым годом и в абсолютных значениях не превышает 2,9 млрд. рублей, то есть на данные кредиты приходится менее 0,3% от общего объема выданных в этом сегменте. Доля Москвы и Московской области превышает 94,84%. Тенденция связана с резким ростом курса евро и доллара по отношению к рублю в начале года - в результате кредиты в валюте перестали привлекать заемщиком по причине высокого риска, кроме того, снизилось и их предложение - большинство банков отказались от данного продукта.
Льготная ипотека смягчила падение рынка
Стоит отметить, что избежать более резкого падения рынка ипотечного кредитования удалось благодаря государственной программе по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. рублей.
С начала действия программы было выдано около 150 тыс. кредитов на общую сумму более 265 млрд. рублей. Таким образом, на них приходится около 30% от всего выданного объема ссуд на покупку недвижимости в этом году. Если бы правительство не приняло решение о поддержке ипотечного кредитования в марте 2015 года, то темпы падения рынка носили бы куда более катастрофичный характер.
Каждая четвертая сделка на рынке заключается с помощью ипотеки
По итогам года объем выданных ипотечных кредитов составит не более 1,1 трлн. рублей против 1,76 трлн. рублей в 2014 году.
Говоря о востребованности данного продукта, стоит отметить, что, начиная с 2014 года, каждая четвертая сделка на покупку недвижимости заключается по ипотечному кредитованию.
В некоторых регионах данный показатель в разы превышает средний по стране, так, например, в Москве и Московской области с использование ипотечного кредита покупается 80% всей недвижимости на первичном рынке. Такая ситуация объясняется высокими ценами на объекты и, как следствие, накопить необходимую сумму без использования кредитных средств практически невозможно.
На 1 декабря 2015 года банки выдали в общем количестве около 590 тыс. кредитов на покупку жилья. Отметим, что на аналогичный период прошлого года данных показатель достигал 882,48 тыс. кредитов – снижение составило практически 35%. Наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Московской области (33,401 тыс. кредитов), Санкт-Петербурге (28,46 тыс. кредитов), Тюменской области (26,21 тыс. кредитов), Республике Татарстан (25,25 тыс. кредитов), Москве (24,46 тыс. кредитов), Челябинской области (18,86 тыс. кредитов), Свердловской области (17,69 тыс. кредитов), Краснодарском крае (16,15 тыс. кредитов), Самарской области (15,65 тыс. кредитов), Красноярском крае (15,24 тыс. кредитов). На эти регионы приходится около 37,52% от общего количества выданных кредитов на покупку недвижимости.
Только 10% россиян готовы сегодня брать ипотеку
В 2015 году из-за сложной макроэкономической ситуации лишь 10% заемщиков готовы оформить ипотечный кредит против 40% в прошлом году. Основные причины снижения интереса к данному продукту остаются большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, а также неуверенность в будущем доходе. Кроме того, сами кредиторы стали более внимательно оценивать своих потенциальных заемщиков, понимая все риски невозврата. В том числе это связано с низким процентом реализации залогового имущества, находящегося на балансе банка, в период кризиса – на 30% снизилось количество объектов, которые удается продать в течение 6 месяцев.
Стоит отметить, что впервые за 5 лет объемы выданных ипотечных кредитов показали отрицательную динамику.
Кроме того, причиной спада ипотечного кредитования является сложная экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции – все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования. Повышение ключевой ставки в декабре с 10,5% до 17% заставило ряд банков отказаться от данного продукта. Понижение ключевой ставки в течение 2015 года до 11,5% не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов. Напомним, что сейчас ставка по рублевой ипотеке (без использования целевой программы) составляет в среднем – 15-17% против 12% годом ранее, без оформления личного страхования – 19-20% . Таким образом, те, кто собирался покупать недвижимость в этом году с помощью ипотечного кредитования, отложили сделку до стабилизации ситуации в экономике страны.
Распределение ипотечных кредитов по стране неравномерно
Говоря о региональном распределении объема выданных ипотечных кредитов, стоит отметить, что оно неравномерно по стране.
В первую очередь, это связано с разницей в экономическом развитии каждого округа, кроме того, нельзя забывать о количестве проживающих и их финансовом благополучии. Региональное распределение объема выданных с начала года ипотечных кредитов существенно не изменилось – Центральный федеральный округ с долей 29,8%, Северо-Западный федеральный округ – 12,89%, Южный федеральный округ – 6,88%, Северо-Кавказский федеральный округ – 2,19%, Приволжский федеральный округ – 19,69%, Уральский федеральный округ – 11,47%, Сибирский федеральный округ – 12,11%, Дальневосточный федеральный округ – 4,97%.
В СФО зафикисровано наибольшее снижение объемов ипотечного кредитования
Стоит отметить, что наибольшее снижение объема кредитования из округов РФ зафиксировано в Сибирском федеральном округе, оно достигло 42,11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 01.12.2015 года в регионе было выдано кредитов на 120 млрд. рублей против 208,67 млрд. рублей в 2014 году.
Далее идет Южный федеральный округ - -39,16%, Центральный федеральный округ – -38,2%, Дальневосточный федеральный округ - - 37,18%, Приволжский федеральный округ - -36,97%, Северо-Западный федеральный округ - -31,71%, Северо-Кавказский федеральный округ – -31,24%, Уральский федеральный округ - -25,996%.
Среди регионов по темпам снижения выданных с начала года ипотечных кредитов лидерами стали Чукотский автономный округ (59,6%), Республика Бурятия (57,7%), Республика Тыва (56,19%), Томская область (55,41%), Омская область (54,19%), Новосибирская область (54,18%), Республика Коми (53,36%), Иркутская область (52,38%), Красноярский край (52,22%), Москва (50,93%).
Стоит отметить, что небольшой прирост показал лишь один регион России – Чеченская Республика (0,18%).
Причины и следствия падения ипотечного рынка
За последние несколько месяцев мы увидели снижение сразу двух ключевых показателей по ипотечным кредитам, выданным в рублях, – средняя сумма ипотечного кредита сократилась на 5,07% и на 01.12.2015 года составляет 1,646 млн. рублей, средний срок кредитования - на 3,14% до 14,5 лет. В свою очередь средняя ставка выросла на 10,77% до 13,68%, за счет чего стоимость кредита для заемщиков существенно выросла. Данная тенденция вполне объяснима: во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья (2014 год не стал исключением). Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100% покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков. Таким образом, ипотечный заемщик конца 2014 года и начала 2015 года – это не тот, кто взвешено подходит к оформлению кредита на столь долгий срок, а скорее тот, кто имел накопления в размере 50-60% от стоимости недвижимости, бравший кредит на менее длительный срок, однако до конца не учитывающий все риски. Данную ситуацию мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., когда далеко не все ипотечные заемщики способны в несколько нестабильной ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет.
Стоит отметить, что средняя сумма ипотечного кредита, оформленного в иностранной валюте, в 20 раз превышает рублевый – 34,538 млн. рублей против 1,646 млн. рублей. За последний год данный показатель в валюте вырос в 2,5 раза – на 01.12.2014 года средняя сумма ипотечного кредита была на уровне 12,093 рублей. При этом в 2,53 раза снизился срок кредитования – в 2014 году он был на уровне 11,65 лет, то в 2015 году не более 4,6 лет.
Ипотека падает - задолженность растет
Несмотря на сокращение объемов кредитования, темпы роста просроченной задолженности физических лиц перед банками достигли своего рекордного показателя – с начала года она выросла на 32,57%, за годовой период – более на 32,15% и составила на 01.12.2015 года 61,1 млрд.рублей.
На протяжении последний двух лет просроченная задолженность показывала снижение или минимальный прирост, так, например, на 01.12.2011 года – 1,04%, на 01.12.2012 года - -2,53%, на 01.12.2013 года - -9,03%. В конце 2014 года просроченная задолженность начала показывать рост – 15,67%, который ускорил свои темпы в текущем году до 32,57%.
На данный момент более 105 тыс. кредитов, оформленных на покупку на жилья, имеют просроченную задолженность против 80 тыс. на начало года – из них на просроченную задолженность свыше 90 дней приходится около 40%. Стоит отметить, что с начала года данный показатель вырос на 30% - в первую очередь за счет тех заемщиков, которые брали кредит в иностранной валюте.
Каждый 25 кредит в сегменте ипотечного кредитования является просроченным. В прошлом году данный показатель был несколько ниже - каждый 30 кредит имел просрочку.
На 01.12.2015 года на долю кредитов от объема просроченной задолженности с просрочкой от 1 дня – 5,8% (из них на просроченные платежи от 1 до 30 дней – 2,01%, от 31 до 90 дней – 0,87%, от 91 до 180 дней – 0,54%, свыше 180 дней – 2,38%). Напомним, что на аналогичный период прошлого года без просроченных платежей по ипотечному кредиту обслуживалось 95,62% от общей задолженности против 93,6% в 2015 году (рост 2,1%) - с просрочкой от 1 дня – 4,38%. Таким образом, рост доли просроченных платежей за год составил рекордные 32,42%.
С чем связано увеличение просроченной задолженности?
Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это резкое снижение реально располагаемых доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации – на 1% по итогам 2014 года, прогноз на текущий год - -2,8%. В связи с чем больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита (рост потребительских цен с начала года составил 10,4%).
Нельзя не принимать во внимание также и серьезные колебания курса валют и ослабление рубля – эта причина в первую очередь касается валютных заемщиков. Сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 39,15%. Регионами с большим объем просроченной задолженности являются Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Новосибирская область, Краснодарский край, Самарская область, Ленинградская область, Свердловская область, Пермский край, Ставропольский край. Каждый второй кредит, выданный в валюте, является просроченным.
Кроме того, говоря о причинах роста просроченной задолженности по ипотеке, нельзя не учитывать рост инфляции в России при стагнирующей заработной плате (по итогам 2014 года инфляция составила 11,4%, прогноз на 2015 год – 11,9-12%).
В 2015 году практически в 2 раза снизился средний срок просроченной задолженности – на 01.08.2015 года он составляет 1,5 лет против 2,7 лет на аналогичный период прошлого года, что также свидетельствует о снижении платежеспособности населения.
Портрет должника
По данным «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН», портрет ипотечного должника сейчас выглядит таким образом: средний возраст – 35-40 лет, образование высшее, как правило, у большинства есть семья, у более, чем 50% - дети. Наиболее рисковыми для ипотечного кредитования являются граждане, занятые в сфере строительства либо финансирования. Кроме того, занятые в сфере туризма и отдыха, так как данный сегмент имеет сезонность и, как следствие, непостоянный доход. В качестве причины невыплаты по ипотечному кредиту называют «временные финансовые трудности», «потеря работы». По последним данным, ипотечные заемщики в среднем отдают около 40% своих доходов на погашение кредиту – в 2015 году доля расходов на погашение ипотечного кредита может вырасти до 42%, тем самым существенно возрастает риск выхода на просрочку. Однако этот вариант развития возможен только в том случае, если во втором полугодии мы не увидим улучшения макроэкономических показателей.
Мнение эксперта
Президент «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН» Елена Докучаева: «Рынок ипотечного кредитования вызывает обеспокоенность не только у кредиторов, но и у представителей исполнительной власти. Еще в середине прошлого года ипотечный заемщик считался одним из самых надежных, банки активно наращивали портфель, выдавая порой кредиты даже без справки о доходах. Однако в конце 2014 года макроэкономическая ситуация в стране резко ухудшилась, из-за повышения ключевой ставки с 10,5% до 17% многие банки отказались от этого кредитного продукта – все это повлияло на замедление темпов роста рынка. Однако решение правительства запустить государственную программу субсидирования ипотечной ставки, а также вступление в силу закона, разрешающего использовать материнский капитал для первоначального взноса может положительным образом отразиться на объеме выданных кредитов. Таким образом, объем выданных ипотечных кредитов по итогам года может составить не более 1,1 трлн. рублей».
SIA.RU: Главное
