Новости

Галина Кузняная, «Новый город»: «Приемлемых условий для застройщиков не будет, пока не начнут падать объемы ввода жилья»

С 1 июля 2018 года для застройщиков изменятся правила игры. Все ли смогут адаптироваться к новым условиям без потерь?  Застройщики региона поделились с REALTY.IRK.RU своими ожиданиями, опасениями и видением будущего без долевого строительства. Своим мнением о текущей ситуации и перспективах строительной отрасли поделилась Галина Кузняная, член Совета директоров АО «ФСК 'Новый город'».

Новый вектор движения: застройщики выжидают, покупатели торопятся

Ощущаете ли вы перемены уже сегодня?  

– Конечно, застройщики очень озабочены. Для них это не просто новый вектор движения. Для небольших компаний, особенно региональных – это конец. И тревогу уже в прошлом году начали бить не только строители, но и представители небольших муниципалитетов, куда теперь, на условиях нового закона, никто не идет строить по –одному дому. 

Застройщики занимают выжидательную позицию. Например, «Новый город» получил разрешения на строительство с запасом на несколько лет. Но для этого нужно было вовремя отреагировать еще в 2016 году, когда грянули первые изменения в Федеральном законе N 214-ФЗ о долевом строительстве. Для этого компания увеличила свой уставной капитал, оплатив его деньгами, поскольку закон предусматривал только такую форму.

Покупателям жилья, наоборот, нельзя выжидать. И мы видим, что люди оценившие перспективы жилой недвижимости, не откладывают покупку нового жилья.

Выиграют ли от этого банки?

– Возможно. Сейчас закон говорит так: застройщик, дольщик, подрядчик – все должны будут при работе по Федеральному закону N 214-ФЗ открыть свои счета в одном уполномоченном банке, там же кредитоваться и держать средства на эскроу-счетах. Видя ситуацию на финансовом рынке, невольно думаешь про яйца в одной корзине.

Но и банки скоро начнут ощущать падение объемов ипотечного кредитования: переплетается слишком много факторов, и пока ни один из них не способствует развитию строительной отрасли.

Старое никогда не станет новым

Как, по-вашему, изменятся цены на новостройки?

– Если строительный рынок перейдет на продажу только готового жилья, то это однозначно приведет к падению объемов строительства и, как следствие, – к росту цен. Сейчас эксперты спорят не о том, будет он или нет. Спор идет о цифрах: на 30 % или 50 % произойдет этот рост. 

По оценке экспертов, 80% жилья в стране строилось за счет населения, а сейчас банкам предлагают заместить эти ресурсы, при этом объявляя строительную отрасль высокорисковой. Населению предлагают купить жилье, положив деньги на 1,5-3 года на счет в банк без процентов, а застройщикам – вести всю стройку на кредитные ресурсы. Не надо быть супер-экономистом, чтобы сделать прогноз по поведению участников всего процесса.

Как изменится соотношение цен и спроса на новостройки и вторичное жилье?

– Повышение цен на новое жилье потянет за собой цены на вторичку. Это закон рынка. Однако мы видим, что население, грамотно оценивающее «перспективы» вторички, понимает, что покупать квартиру в доме 1977 года постройки уже сейчас не выгодно, особенно с ценой кредита на 10-15 лет. Старое никогда не станет новым.

РЗТ в тупике

Какова судьба федеральных и региональных программ в сфере строительства? Будут ли развиваться уже  застроенные территории?

– Программа Развития Застроенных Территорий (РЗТ– прим. ред.) и раньше была тяжелой темой. Теперь это будет, если, конечно, будет, или очень «долгая» программа из-за невозможности сносить и строить очередями, или очень дорогая. Судите сами: нужно будет взять кредит на снос, снести старые дома, переселить людей, построить новое, ввести в эксплуатацию, передать новому владельцу и только после этого переходить к расселению и сносу следующего кусочка. И это все на кредитные средства?

Ситуация в Иркутске наглядно демонстрирует, что программа РЗТ с введением нового закона, который полноценно начнет работать только с 1 июля 2018 года, уже зашла в тупик. Застройщики, вошедшие в эти проекты на принципе «строить очередями», понимают, что это юридическая и финансовая петля.

А что насчет других социальных строительных программ?

– У нас еще есть бараки 1947 годов постройки, где живут люди. А в это время происходит старение жилья, построенного в 60-70 годы, и для Иркутской области, с её сейсмоактивностью, это тоже проблема. Федеральная целевая программа «Сейсмостойкое строительство» прекратила существование, так и не добравшись до Иркутской области. Программа переселения из ветхого и аварийного жилья тоже закончена в 2017 году. Любая социальная программа упирается в региональную цену квадратного метра. У нас она одна из самых низких в СФО. Федеральный Минстрой согласен, что для системообразующих застройщиков нужно изменить условия, но пока это только слова. 

Вишенки на торте не будет

На основе всего вышесказанного, какие условия банков по проектному финансированию были бы приемлемыми для застройщиков?

– Давайте представим идеальную ситуацию: банк, если речь идет о полноценном проектном финансировании, кредитует застройщика от начала работы до ввода жилья. Свои проценты банк получает в конце с цены реализации, а еще с ипотечного кредита, который он даст дольщику на готовое и, соответственно, более дорогое жилье. И вишенка на торте: процент, под который банк кредитует стройку, как в Европе – 2-3%. Ничего этого нет. И не будет, пока в 2019-2020 гг. не начнут падать цифры по вводу жилья. Правда, оценивать их надо будет не как среднюю температуру по больнице, а в реальном измерении региональных показателей. Сейчас же, например, в цифры ввода попадает жилье, которое возводится взамен сносимого аварийного. 


/ СИА /
Материалы сюжета "Прощание с долёвкой: с 1 июля меняются правила игры для застройщиков":
Все материалы сюжета (10)

Предложения месяца: