Как меняется доходность коммерческой недвижимости, каких объектов не хватает в Иркутске, как правильно оценить объект и его потенциальную доходность – об этом эксперты рынка недвижимости рассказали на семинаре в рамках выставки «Ярмарка недвижимости. Ипотека. Кредиты». Напомним, специализированная выставка прошла в СибЭкспоЦентре с 7 по 10 ноября.
Аренда офисов достигла докризисных показателей
Татьяна Галущенко, аналитик рынка недвижимости ГК «Актив», в своем докладе рассказала о тенденциях на рынке офисной недвижимости. По ее словам, на сегодняшний день объем офисных площадей в Иркутске составляет порядка 500 тысяч квадратных метров, большая часть офисов находится в Кировском (37%) и Октябрьском (34%) районах. По прогнозам эксперта, в следующем году будет введено еще 60 тысяч кв.м офисных площадей.
«В следующем году будут запущены в эксплуатацию еще несколько крупных объектов, – рассказала Галущенко, – это бизнес-центр «Вега» в деловом районе «Иркутск-Сити», 9200 кв.м; административное здание на Байкальской, 8400 кв.м, бизнес-центр «Бизон» по Ширямова, 10а, напротив аэропорта, 4,5 тысячи кв.м».
По словам аналитика рынка недвижимости ГК «Актив», в этом году произошел переломный момент на рынке аренды офисной недвижимости – она наконец-то достигла докризисных показателей и составила 690 рублей за квадратный метр в месяц. «Однако, – уточнила Татьяна Галущенко, – не стоит забывать об инфляции, которая с 2008 года по нынешнее время составила 41%. Если бы стоимость подрастала вместе с инфляцией, то арендные ставки сегодня должны были бы быть около 1000 рублей за квадрат».
Экономическая ситуация в стране может негативно сказаться на рынке офисной недвижимости, уверена Татьяна Галущенко: «ВВП не растет. Хозяйствующие субъекты в Иркутске почти не прибывают. За год прирост – 25 хозяйствующих субъектов!
Если развитие экономики не последует, а количество офисных площадей в будущем году увеличится, у многих объектов офисной недвижимости могут возникнуть затруднения со сбытом. Придется рассматривать варианты реконцепции, перепрофилирования».
Что касается форматов офисной недвижимости, то офисов класса А в Иркутске по-прежнему нет, а доля офисов класса D снижается. «Наблюдаем «каннибализм»: крупные, продуманные объекты вытесняют с рынка мелких игроков. Все старое должно отмирать – это совершенно нормально», – резюмировала Галущенко.
На иркутском рынке коммерческой недвижимости нет разнообразия
Олег Яценко, Председатель Совета ИРО Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» в своем выступлении отметил, что доходность коммерческой недвижимости не растет.
Вопрос доходности становится краеугольным камнем на рынке: «Сегодня строить то, что не приносит доход, уже никто не хочет, – пояснил Олег Яценко, – торговать просто квадратными метрами становится невозможно. К каждому объекту нужно подходить так, чтобы его концепция заранее обеспечивала его успех».
По мнению Председателя Совета ИРО Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», девелоперам в Иркутске «есть где разгуляться»: разнообразием наш рынок коммерческой недвижимости похвастаться не может. Есть масса форматов, которые еще не схвачены, не проанализированы, но которые точно принесут доход: гостиницы, апартаменты, конгресс-центры. Нет в Иркутске и хороших парков развлечений: «Это доходный объект, – уверен Яценко. – Может, срок окупаемости у него большой, но это вечный бизнес, причем под него можно получить госгарантии».
Важным, по мнению Олега Яценко, является и необходимость заводить на иркутский рынок федеральных игроков, привлекать представителей международных сетей. «Рынок коммерческой недвижимости в Икрутске будет видоизменяться, в этом возникла потребность», – подытожил эксперт.
Посмотреть на объект глазами покупателя
Дмитрий Самсонов, директор агентства недвижимости «Европа», посвятил свое выступление оценке объектов коммерческой недвижимости. Из трех существующих методов: затратного, аналогового и доходного – Дмитрий посоветовал пользоваться последним.
«Этот метод, когда вы рассчитываете доходность объекта с расчетом на 5-10 лет, дает наиболее правильную оценку, – объяснил Самсонов. – Но он и самый сложный. Чтобы оценить доходным методом, необходимо посмотреть на объект глазами покупателя, понять, каким группам производителей, оказателей услуг подойдет этот объект. Если мы все просчитали и видим, что доходность здесь позволяет за 7-8 лет вернуть вложенный капитал, – хорошо. С этой точки зрения и можно выставлять цену».
Ориентироваться на те цены, которые выставляются в рекламных сообщениях, не стоит: «Риелторский рынок в России переживает этап становления, ему далеко до зрелости. Не стоит слепо верить этим цифрам», – отметил Самсонов.
Другие материалы с «Ярмарки недвижимости»
SIA.RU: Главное
