Покупатели начинают возвращаться на рынок новостроек. При этом наибольший выбор по минимальным ценам предлагает Подмосковье. Эксперты считают, что именно здесь первичное жилье покажет наибольший рост. Лучшим подтверждением их прогноза служит тот факт, что этим рынком вновь заинтересовались инвесторы.
Рынок новостроек постепенно начал возрождаться. Ценовое дно, по мнению экспертов, было пройдено осенью 2009 года. Наиболее существенные скидки (порядка 30%) застройщики предлагали зимой 2008 года, когда ситуацию с недвижимостью никто не мог прогнозировать. Затем, вплоть до осени 2009 года, цена незначительно снижалась, а к концу 2009-го спрос на новостройки начал восстанавливаться. "Ситуация на первичном рынке постепенно нормализуется: застройщики возвращаются на площадки, возобновляется строительство замороженных в кризис объектов. Данная тенденция продиктована рынком: спрос на новостройки опять стал превышать предложение. Во многом этому способствует снижение процентных ставок по кредитам для строительных организаций и развитие ипотечных программ",-- рассказывает директор департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман.
Сейчас наибольшим спросом пользуются квартиры в панельных домах. Во-первых, благодаря меньшей стоимости, во-вторых, благодаря скорости, ведь панельные дома строятся быстрее монолитных. Однако на поиски таких объектов придется отправиться за пределы МКАД. "Основная проблема первичного рынка жилья -- дефицит наиболее востребованных одно-двухкомнатных квартир экономкласса в Москве, что связано с уменьшением ввода в эксплуатацию готового жилья. В результате с 2009 года платежеспособный спрос частично перемещается на рынок недвижимости Подмосковья, на котором представлено достаточно интересных предложений для покупателей",-- говорит руководитель направления бизнес-консалтинга и оценки агентства МИАН Александра Кадченко. По мнению Юлиана Гутмана, "это связано как с постоянным сокращением стройплощадок в столице, так и с их высокой стоимостью, что делает возведение жилья экономкласса невыгодным".
Кризис заставил покупателей внимательнее присматриваться к тому, что они приобретают. "Главный фактор -- это цена и все, что может повлиять на ее снижение, а также рассрочки, акции, ипотечные программы и так далее. И только потом следует расположение, включающее в себя удаленность от центра города, транспортную доступность, уровень развития социальной инфраструктуры. Немаловажна для покупателя и репутация застройщика, особенно для покупателей новостроек на ранних стадиях готовности",-- рассказывает коммерческий директор компании "Азбука жилья" Сергей Якир.
Одновременно с оживлением интереса к новостройкам стали уходить в прошлое и скидки от застройщиков. "Скидок практически нет, в принципе и так хорошо берут. Например, жилой комплекс "Виноградные пруды": котлован даже не начинали копать, сразу пошли продажи, и цена только растет",-- рассказывает гендиректор компании "Департамент независимой экспертизы и оценки" Алексей Гапонов. Сейчас скидку можно получить при единовременной оплате, однако она не превысит 5%. "Ценообразование сегодня формируется пообъектно. На многих объектах продавцы позволяют себе плавно повышать цены по мере завершения строительства, наблюдая за растущей покупательской активностью. Где-то мы видим довольно резкое повышение цен, а на других объектах застройщики вынуждены предпринимать какие-то дополнительные шаги для стимулирования продаж наименее ликвидных площадей",-- говорит представитель группы компаний "Пионер" Ирина Романова.
Рост цен на самые дешевые квартиры наряду с уменьшающимся предложением стимулирует и появление инвестиционного спроса на них. По данным МИАН, в докризисный период доля инвестиционных покупок составляла 25-27%. Осенью 2008 года этот показатель упал до 5-6%, сейчас произошло незначительное увеличение -- до 7-8%. "Простые расчеты показывают, что квартира в новостройке, приобретенная в период ценового дна, даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход на уровне как минимум 40-50% от ее первоначальной стоимости. В текущей ситуации инвесторы рассматривают отдачу от активов в недвижимости как минимум в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Профессионалы отдают предпочтение объектам категорий "бизнес" и "эконом-плюс" с улучшенными характеристиками, расположенным в престижных районах Москвы и Подмосковья. Важнейшими критериями выбора района являются развитая инфраструктура и хорошая (или удовлетворительная) транспортная доступность",-- говорит Александра Кадченко. "В пользу приобретения жилья с целью инвестиции говорит и тот факт, что число площадок под застройку в Москве сокращается, что, безусловно, в дальнейшем сыграет свою роль. Несмотря на все это при инвестировании в рынок недвижимости нужно быть готовым к длинным вложениям -- на три-пять лет и более",-- уверен Юлиан Гутман.
Традиционно самыми дешевыми считаются покупки на стадии котлована. Но риски на этой стадии максимальны, поэтому массовые покупки начинаются, когда строительство уже началось и находится на начальной стадии, например на уровне второго-третьего этажей. "Если стадия готовности объекта -- котлован, то для покупки требуется минимальный пакет документов. При этом и стоимость предложения минимальна -- 70-80 тыс. руб. за квадратный метр. После того как продано около 30% квартир, цена повышается на 20-30%, до 90-100 тыс. руб. за метр. И наконец, на завершающей стадии строительства объекта стоимость квадратного метра возрастает еще на 20-30%",-- рассказывает Юлиан Гутман. Для инвестирования эксперты советуют выбирать города, наиболее приближенные к Москве: Химки, Реутов, Мытищи, Красногорск, Долгопрудный, а также Одинцово, поскольку там хорошо развита инфраструктура.
ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА
SIA.RU: Главное
