Текущий экономический кризис выявил на рынке недвижимости новую схему: профильные игроки вытесняют из поля слияний и поглощений госбанки, до сих пор в основном выступавшие спасателями потенциальных банкротов. Но радоваться рано: отрасль все еще остается настолько зыбкой, что рискует рассыпаться, как карточный домик при малейшем порыве ветра.
Один из девелоперов, называющий себя другом основного акционера группы ПИК Сергея Гордеева, недавно рассказывал о выгодах, полученных бизнесменом от покупки почти всех активов конкурента -- компании "Мортон". В результате сделки, ставшей самой обсуждаемой на рынке недвижимости в 2016 году, появился монстр, который ежегодно будет вводить более 1 млн кв. м жилья, или около 13% от всех объемов строительства в Москве и Подмосковье, убежден мой собеседник. Но сам он не стал бы приобретать бизнес "Мортона" "даже за те сущие копейки, которые заплатил Сергей (Гордеев.-- "Ъ")". Девелопер не стал пояснять, чему эквиваленты эти "сущие копейки", но речевой оборот в принципе отражает распространенное отношение к сделке: она была нерыночной.
Уходящий год, возможно, обернется в будущем проблемами для девелоперских империй. Покупка "Мортона" не единичный случай. Одна из последних новостей -- закрытие сделки по продаже группой ОНЭКСИМ Михаила Прохорова девелоперской группы ОПИН структурам владельца Ingrad и Московского кредитного банка Романа Авдеева.
В кризис 2008-2009 годов ситуация была совершенно иной: активы девелоперов за символические деньги получали госбанки. Так у структур ВТБ оказались "Галс Девелопмент" и "Дон-строй Инвест". Но сейчас госбанки минимизировали присутствие в отрасли, в 2016 году исключения были редки: это, например, генподрядное объединение "Ингеоком", оказавшееся у ВТБ, и санация СУ-155 банком "Российский капитал", который впрочем, не стал ее собственником. Застройщики, оказавшиеся на пороге банкротства, вынуждены сдаваться конкурентам, которые более или менее адаптировались к текущей конъюнктуре в экономике.
Причины новой формы консолидации рынка вполне объяснимы. Власти, как прежде, не могут запросто всучить проблемного застройщика кредитору, который из-за этого будет иметь неприятный разговор с ЦБ. Регулятор считает ликвидными не все девелоперские активы, поэтому требует от банков-владельцев увеличивать резервы.
Но застройщики тоже далеко не всегда готовы поглощать даже крупного конкурента. Самый очевидный пример -- та же СУ-155. Вариант с "Российским капиталом" был компромиссом, утверждают чиновники, курирующие в правительстве строительную отрасль. Они же обещают, что риски, подобные СУ-155, можно будет хеджировать уже с 2017 года, когда заработает компенсационный фонд, куда всем застройщикам жилья придется платить взносы. Эти средства предназначены как раз для достройки жилья банкротящихся компаний.
Впрочем, этот механизм может привести к появлению на рынке новой проблемы -- компаний-паразитов, которые вначале насобирают средства с дольщиков, а позже объявят о банкротстве. На неопытном рынке недвижимости России разменной монетой при любом раскладе остаются покупатели.
Халиль Аминов
SIA.RU: Главное
