«Это шах и мат» – так отреагировал бизнес на повышение ключевой ставки ЦБ до 21%. Предприниматели всерьез задаются вопросом: какие могут быть инвестиции при такой стоимости кредитов? Готовы ли они к тому, что заградительные ставки и высокая инфляция с нами надолго? Что ждет рынки в условиях «принудительного охлаждения» экономики? И почему бизнес все же не унывает, а планирует работать по сценарию «улыбаемся и пашем»? Эти и другие вопросы иркутские девелоперы, банкиры и инвесторы обсудили в ходе круглого стола «Есть ли жизнь при ставке 21%?», организованного порталом SIA.RU.
Об ипотеке можно забыть
Девелоперы на круглом столе в один голос заявили, что ипотека перестала быть эффективным инструментом. При ключевой ставке в 21% ставки по коммерческим ипотечным кредитам перевалили уже за психологическую отметку 30% годовых. Это сказалось на спросе: в целом по рынку девелоперы отмечают проседание на 50%. Потребители стали затягивать сделки, вплоть до срыва, выжидая, что кредитные ставки все-таки пойдут вниз.
Круглый стол «Есть ли жизнь при ставке 21%?». Фото: Андрей Фёдоров
Ипотека с господдержкой завершилась 1 июля. А оставшиеся льготные программы уже не поддерживают рынок так, как прежде, особенно с учетом увеличения суммы первого взноса. Кроме того, как рассказал Александр Шадурский, коммерческий директор Alfa development, льготные программы сегодня очень зависят от лимитов.
– Выданные в октябре лимиты на семейную ипотеку заемщики выбрали за 9 дней. Ожидаем, что ноябрьские квоты закончатся за неделю, а банки уже предупредили, что больше выделения лимитов в этом году не будет, – пояснил Александр.
Александр Шадурский, коммерческий директор Alfa development. Фото: Андрей Фёдоров
Альтернатива – есть
По словам Александра Шадурского, дальневосточная ипотека под 2% пока поддерживает спрос в регионах ДВФО: даже повышение первоначального взноса до 50% от стоимости жилья не охладило его заметно. И это, в свою очередь, стимулирует строительные компании диверсифицировать бизнес, выходить на новые объекты, расширяя регионы присутствия, – Улан-Удэ, Чита, Комсомольск-на-Амуре, а также искать и дополнительные инструменты повышения спроса.
Девелоперы больше не рассчитывают на ипотеку. Чтобы получить лояльность потребителей, компании предлагают свои программы рассрочек, договариваются с банками о специальных условиях, разрабатывают системы трейд-ин. По словам Ольги Ивановой, генерального директора ООО СЗ «ФСК Флагман», клиент сегодня как никогда требует индивидуального подхода.
Ольга Иванова, генеральный директор ООО СЗ «ФСК Флагман». Фото: Андрей Фёдоров
– Сейчас отделам продаж приходится вспоминать, что они не кассиры в супермаркете, которые просто выписывают договор и счет, а менеджеры по продажам – их задача понять клиента, найти индивидуально решение – ключик, подобрать для него нужные программы, с помощью которых он может позволить себе покупку жилья, – отметила она.
И покупатели в свою очередь тоже готовы честно рассказывать о своей ситуации: «у меня есть депозит», «я жду второго ребенка» или «в конце года мне выплатят бонусы», чтобы вместе со специалистом понять, какими инструментами он может воспользоваться с такими вводными.
– Послаблений можно ждать бесконечно, нужно брать ситуацию свои руки. В принципе ситуация на рынке отчасти паническая, но не критичная, – резюмировал Александр Шадурский.
Круглый стол «Есть ли жизнь при ставке 21%?». Фото: Андрей Фёдоров
«Когда слишком хорошо – уже как-то нехорошо»
На фоне непрерывного роста ставок как по кредитам, так и по вкладам девелоперы отмечают появление новых клиентов, которые снимают деньги с депозитов и перекладывают их в недвижимость.
– Мотивация у таких людей такая: «Когда слишком хорошо – уже как-то нехорошо». Когда ставка по вкладам поднялась до 14-16%, это стало стимулом отнести деньги в банк. Стала 18% – вообще чудесно. Но, когда люди увидели цифру 24% годовых, у некоторых началась обратная реакция: они начали искать подвох, – пояснила Ольга Иванова.
На ее взгляд, в ближайшие 3-5 месяцев, количество людей, которые будут выводить сбережения из банков и вкладывать в недвижимость как в понятный инструмент, будет лавинообразно расти. К этому станут подталкивать налог на доходы с депозитов, относительно небольшая сумма застрахованных вкладов, растущая инфляция.
По словам доктора экономических наук Надежды Грошевой, сработало классическое правило соотношения страха и жадности.
– Обычно люди боятся рисковать, но, когда они видят хорошие ставки, страх пропадает. Поэтому чем выше риск операции, тем больше вам предлагают доходность. Сегодня правило сработало в обратную сторону: доходность по вкладам стала слишком высокой, страх проснулся обратно. И люди уходят из банковских инструментов, – пояснила она.
Встает вопрос: куда вложить деньги? Криптовалюта на пике, золото – тоже. Фондовый рынок не растет, рисков много. И люди выбирают традиционный защитный актив – квадратные метры, которые всегда можно продать, сдать в аренду, в которых можно поселить детей с внуками. Которые, в конце концов, все равно дорожают, пусть и медленнее, чем прежде.
«Черной пятницы» не будет
Круглый стол «Есть ли жизнь при ставке 21%?». Фото: Андрей Фёдоров
Екатерина Прядко, генеральный директор компании «Грандстрой», уверена: рынок адаптируется к новым условиям. Но ждать «черной пятницы» на рынке с дисконтом 40-50% не стоит. Подобные истории относятся к столичным регионам, где дельта между себестоимостью и ценой продаж может составлять сотни процентов.
В регионах маржинальность проектов ниже по определению, а на себестоимость влияет высокая инфляция, ведущая к повышению себестоимости, дефицит квалифицированной рабочей силы, повышение цен проверенными подрядчиками.
Екатерина Прядко, генеральный директор компании «Грандстрой». Фото: Андрей Фёдоров
– Темпы роста цен на недвижимость уменьшились, а инфляция подпирает нас снизу. Маржинальность проектов снижается. Повышать цену адекватно росту стоимости материалов и услуг мы не можем в силу обстоятельств. Но и снижать ее тоже некуда, – пояснила Екатерина Прядко.
Наталья Зверева, заместитель генерального директора ГСК «Восток Центр Иркутск», уточнила, что проекты, которые сейчас строятся или уже готовы, реализованы еще с низкой ставкой проектного финансирования. Для новых проектов ставка будет уже на уровне 28-35%. И все три года стройки себестоимость будет увеличиваться, потому что будет расти стоимость услуг подрядчиков. Поэтому – даже при снижении «ключа» – «откатить» цену уже не получится.
– И покупателям надо прямо говорить: «Ожидая лучших времен, вы просто упустите шанс. Да, стоимость квадратного метра огромная. Однако вы как физлицо можете позднее рефинансировать кредит, например, если у вас родится малыш, который позволит взять ипотеку по льготной ставке», – указала она.
Рано или поздно рынок вернется к адекватным процентам – 15-16% годовых. Но ставки 6% и 8% в ближайшем времени не ожидается.
Круглый стол «Есть ли жизнь при ставке 21%?». Фото: Андрей Фёдоров
«Самое время копить»
Ирина Маджара, руководитель центра ипотечного кредитования «Альфа-Банка» в Иркутске, впрочем, уверена, что возможность кредитования под покупку жилья в перспективе все-таки не исчезнет, поскольку это социальный продукт. Не будет ипотеки – не будет жилья – не будет демографии. Куда молодая мама принесёт ребенка из роддома? Где семья будет его воспитывать?
Однако в моменте доступность этого инструмента действительно сужается. И не только из-за запредельной ставки, но и из-за роста цен на недвижимость, и заградительно высокой суммы первого взноса.
Ирина Маджара, руководитель центра ипотечного кредитования «Альфа-Банка» в Иркутске. Фото: Андрей Фёдоров
На ее взгляд, выбирать сейчас приходится между тем, чтобы рассмотреть покупку загородной недвижимости, где цены все еще ниже, чем на квартиры (но здесь есть свои нюансы: от грядущих перемен в регулировании рынка до бытовых неудобств, сложностей с логистикой, садиками и больницами), и тем, чтобы копить на первый взнос, надеясь на снижение ключевой ставки в перспективе.
– Тем, кто не может купить недвижимость сегодня, самое время начать копить, либо сокращать кредитные обязательства. Откладывать по 10-15% от зарплаты и размещать под 21-22% годовых на вклад, – посоветовала Ирина Маджара.
«На полпути – уже не остановиться»
Круглый стол «Есть ли жизнь при ставке 21%?». Фото: Андрей Фёдоров
ЦБ раньше говорил о перегреве ипотеки и необходимости ее охладить. Теперь он так же говорит и о корпоративном кредитовании. Однако и в сентябре, и в октябре данные показывали, что бизнес продолжал кредитоваться. Хотя и на этом рынке чувствуются изменения, подчеркнул Сергей Жарый, директор дополнительного офиса АО «Дальневосточный банк» в Иркутске.
Компании стали осторожнее относиться к кредитам, больше считают, готовы отказываться от заемных средств – даже те, которым лимиты одобрены. Если раньше активно брали деньги на развитие, сейчас все чаще берут или хотят взять деньги на пополнение оборотных средств. В целом юридические лица начинают обращать больше внимания на инструменты размещения.
Сергей Жарый, директор дополнительного офиса АО «Дальневосточный банк» в Иркутске . Фото: Андрей Фёдоров
– Те корпоративные клиенты, которые платили взносы досрочно, теперь оттягивают платежи, а деньги предпочитают на эту неделю-другую разместить на депозите, – рассказал Сергей Жарый.
С другой стороны, есть предприниматели, которые видят необходимость диверсифицировать источники прибыли и готовы заходить в новые проекты. Есть компании, которые работают или выходят на рынок государственных заказов. Они готовы кредитоваться по текущим ставкам.
Иван Астафьев, вице-председатель ИРО «ОПОРА России», добавил в этот список те компании, которые работают в режиме импортозамещения (рынок у них огромный, его надо осваивать), а также предпринимателей, которые уже вошли в проект и не могут на полпути остановиться, потому что стоимость вложенного тогда будет обесцениваться, а объемы необходимого доинвестирования – расти.
Иван Астафьев, вице-председатель ИРО «ОПОРА России». Фото: Андрей Фёдоров
Нечувствительность бизнеса к растущей стоимости кредита подталкивает ЦБ к иным ограничительным мерам. На это обратила внимание участников круглого стола Ольга Юскова, директор по малому бизнесу Альфа-Банка в Иркутской области.
– Сейчас изменили требования к банкам по достаточности капитала для того, чтобы уже они сами вводили ограничения на выдачу кредитов, – отметила она.
Чтобы охладить спрос на кредитование со стороны юрлиц, Центробанк готов действовать по аналогии с ипотекой: там, где не работала высокая ставка, сработали завышенные требования к первоначальному взносу.
Ольга Юскова, директор по малому бизнесу Альфа-Банка в Иркутской области. Фото: Андрей Фёдоров
«Ставка – триггер, но не главный»
– Сегодня бизнес закладывает стоимость кредита в цену продукции, перекладывая бремя платежей на потребителя. Потребительская инфляция сейчас выше, чем рост ставки, – указал Иван Астафьев.
На самом деле высокая ставка – не главное, что сегодня волнует бизнес, признал вице-председатель ИРО «ОПОРА России». Кто-то успел получить кредитную линию по более низкой фиксированной ставке, кто-то рассчитывает на возможность перекредитоваться или на снижение плавающей ставки, когда вниз пойдет ключевая. Среди ведущих триггеров для МСБ – рост цен на материалы, удорожание доставки и увеличение сроков, дефицит рабочей силы.
Круглый стол «Есть ли жизнь при ставке 21%?». Фото: Андрей Фёдоров
– С 1 сентября в десятки раз были повышены пошлины на все судебные издержки, стоимость банкротства юрлиц выросла в разы. С нового года нас ждут налоговые изменения. Сейчас мы наблюдаем нарастание взаимных неплатежей. В одних случаях это следствие нехватки оборотных средств, в других – своего рода «бесплатный коммерческий кредит» за счет подрядчика, – перечислил Иван Астафьев.
Что же касается ставки, бизнес-сообщество понимает истоки политики ЦБ и рассчитывает, что в следующем году «ключ» пойдет вниз.
«Акции недооценены»
Рассчитывают на это и в инвестиционном сообществе.
– Мы находимся в фазе огромной недооценённости рынка акций. Но на длинной дистанции рынок ценных бумаг с дальней дюрацией именно в такие периоды, как сегодняшний, становится максимально привлекательным, – отметила директор Иркутского филиала «БКС Мир инвестиций» Татьяна Степанова.
Татьяна Степанова, директор иркутского филиала «БКС Мир инвестиций». Фото: Андрей Фёдоров
По её словам, на рынок акций в настоящее время влияют два основных фактора. С позитивной стороны, это возможность потепления отношений между США и Россией и всего, что из этого следует – снижение санкционного давления, улучшение диалога с другими западными партнёрами. С другой стороны, рост сдерживает жёсткая денежно-кредитная политика Центробанка.
— Рынок всегда смотрит на несколько шагов вперёд, и инвесторы уже могут закладывать разворот ключевой ставки в 2025 году. Причём чем быстрее и выше ЦБ сейчас поднимет ставку, тем скорее мы пойдем на снижение в перспективе и тем быстрее оно будет, – рассказала Татьяна.
Елена Демидова
Круглый стол «Есть ли жизнь при ставке 21%?». Фото: Андрей Фёдоров
«Наступает время профессионалов»
Чего вы ждете от 2025 года?
Татьяна Степанова, «БКС Мир инвестиций»:
– В условиях высокой непредсказуемости неправильно давать какие-то гарантии. Но потенциал российского фондового рынка огромен. В текущих реалиях можно будет найти интересные бумаги компаний с низкой долговой нагрузкой и хорошей доходностью.
Наталья Зверева, ГСК «Восток Центр Иркутск»:
– Кризис дает возможность немного притормозить и проанализировать: что мы умеем, а где нам нужно еще набрать компетенций или расширить свои взгляды. Рано или поздно ситуация с высокими ставками, заградительными мерами закончится, и тогда отложенный спрос, который сейчас явно формируется, развернется в сторону рынков. Конкретно – в сторону недвижимости. Потому что это самый понятный инструмент, который можно «пощупать»: зайти и ощутить, что ты этим владеешь.
Ольга Иванова, ФСК «Флагман»:
– В краткосрочной перспективе на первый план выходит ручное управление. Наступает эпоха профессионалов во всех сферах: в планировании, в поиске и удержании лучших кадров, в маркетинге, в продажах. Потому что сейчас разворачивается битва за клиента – битва креатива, индивидуальных подходов. Так что год нас ожидает интересный.
Иван Астафьев, ИРО «ОПОРА России»:
– В 2025 год смотрю с оптимизмом. От предпринимателей я слышал даже такое мнение, что не нужно, чтобы с нас снимали санкции, потому что мы только-только начали делать что-то свое. И надо пройти этот путь до конца, чтобы стать конкурентоспособными.
Надежда Грошева, САФ ИГУ:
– Мы проходим точку бифуркации, у нас полностью меняется уклад: все начинают думать, просчитывать финмодели. И это, на самом деле, очень позитивно для бизнеса. И, наверное, это как раз и есть путь к стабильности.
Екатерина Прядко, «Грандстрой»:
– На мой взгляд, время интуитивного бизнеса прошло — застройщики вынуждены адаптироваться. Напомню, что наш бизнес – совсем молодой. Инструменту частной собственности в стране всего-то 30 лет. За этот срок выросло всего одно поколение предпринимателей и топ-менеджеров, и выросло в условиях такой стремительной трансформации отрасли, что нам кажется, будто кризис нескончаем. На самом деле, это просто развитие, к этому надо быть готовым и уметь видеть будущее.
Александр Шадурский, Alfa development:
– Началось время возможностей, но эти возможности не осилить без компетенций. Следующий год, несомненно, окажется интересным, но мы понимаем, что будет нелегко. Сценарий один – улыбаемся и пашем.
Ольга Юскова, Альфа-Банк:
– Уверена, что в 2025 году как среди бизнеса, так и среди физических лиц будут набирать популярность новые инструменты накоплений, инвестиций и привлечения заимствований – это цифровые финансовые активы. Мы наблюдаем рост обращений клиентов по ЦФА, в том числе от крупнейших застройщиков.
Сергей Жарый, Дальневосточный банк:
– Следующий год принесет много открытий, и его успешно переживет тот, кто будет работать гораздо больше, чем обычно, гораздо больше думать, анализировать и делать верные выводы.
Ирина Маджара, Альфа-Банк:
– Нас ждет время изменений. Быстро будут меняться подрядчики, малый бизнес – для них это критично. Потребители будут чаще вставать на паузу, присматриваться, ожидать лучших условий, пересчитывать свои риски. Думаю, наступит время концентрации клиентов на услугах одного-двух, максимум, трех банков – не будет по 15 разных карт в кошельке. У нас этот кризис не первый. Опыт есть – мы будем жить.
Круглый стол «Есть ли жизнь при ставке 21%?». Фото: Андрей Фёдоров
