Текущие экономические условия заставляют девелоперов искать новые походы в ведении бизнеса на рынке жилищного строительства. Как быть – остановиться и переждать или набрать более высокий темп развития? Своим мнением с Газетой Дело поделился генеральный директор компании «ГОРСТРОЙ» Николай Кузаков.
«Ставки – фантастические»
Николай Николаевич, очевидно, что экономика ведения бизнеса сегодня изменилась. Расскажите, на примере вашей компании, что в 2024 году стало главным вызовом? Что сегодня в списке самых острых проблем?
– Одна из наиболее очевидных сложностей, которые возникли перед застройщиками, – это отмена льготной ипотеки. По сути, сегодня осталась одна реально работающая программа – дальневосточная. Во всех остальных регионах страны действует только семейная ипотека, но требования по ней ужесточились. Безусловно, это отсекло многих потенциальных заемщиков. Их круг сузился.
Еще один вызов, с которым столкнулись девелоперы, – повышение ключевой ставки Центробанка России. В течение года она росла и недавно обновила исторический максимум. Вкупе с отменой льготной ипотеки это привело к тому, что спрос на строящееся жилье вышел в ноль. Ни для кого не секрет, что львиная доля покупок была ипотечными сделками. Кроме того, высокая ключевая ставка изменила финансовые модели бизнеса. Кредитование застройщиков по такой ставке накладно. Пересчитаны финансовые модели, которые мы защищаем в банках, коэффициенты покрытия стали выше, соответственно, кредиты стали дороже.
Как реагируют покупатели новостроек на фантастические ставки по рыночной ипотеке? Кто и как сейчас покупает недвижимость?
– Ставки, действительно, фантастические. На мой взгляд, они носят характер ограничителя. В целом можно сказать, что сейчас купить новую квартиру сможет только тот, для кого это жизненная необходимость, и, безусловно, это под силу тем, кто имеет первоначальный капитал. Существенное препятствие в сделках по семейной ипотеке – первый взнос в размере 50%. Очевидно, что оплатить половину от стоимости жилья под силу далеко не каждой семье. Тем более, что суть ипотеки как раз в том и состоит: внес относительно небольшую сумму, начинаешь в квартире жить, затем понемногу платишь.
«Надо адаптироваться»
Готовы ли строители к тому, что «потребительская зима» продлится долго, а ставки останутся на высоком уровне длительное время?
– На этот счет позиция очень четкая: готовы – не готовы – обсуждать смысла нет. Появляются условия, на которые мы повлиять не можем, надо адаптироваться. В бизнесе выживает тот, кто способен быстро принимать новые правила. Всегда нужно быть готовым к новым вводным, даже негативным для бизнеса сценариям, нужно уметь лавировать. Более мобильный справится быстрее и покажет более высокий результат.
Какой выход вы видите?
– Можно ограничивать предложение. Закон рынка сработает, и спрос начнет расти. Безусловно, без изменений внешних факторов это длительный и сложный процесс. Один из вариантов, который сегодня поможет компаниям выстоять, – сбалансированная выдача продукта на рынок. Это может быть разделение проектов строительства на этапы, снижение количества вводимых квадратных метров, увеличение количества очередей вводимого жилья. То есть плавное заполнение рынка.
Какие решения предлагает компания для потребителей?
– Для потребителей механизм действия заключается в другом. Общеизвестно, что стоимость жилья в долгосрочной перспективе не снижается никогда. Есть определенная волатильность, но снижения нет. Поэтому рассчитывать на снижение стоимости квадратного метра не стоит. Важно контрактоваться – по сути, инвестировать. Тем более что бетон, квадратные метры – это реальные, а не мнимые средства инвестирования. И сегодня есть возможность сделать это на выгодных условиях, которые дает наша программа рассрочек.
Если в целом говорить о наших проектах – жилых комплексах «Риверанг», «Звезды» – они очень амбициозны. Мы планировали их реализацию несколько лет назад. Сегодня подходы к строительству менять не планируем. Варианты удешевления, которые иной раз корректно называют оптимизацией, не рассматриваем. Более того, свои проекты опционально дорабатываем, следим за трендами и идем в ногу со временем. Таким образом, у покупателя есть возможность получить хороший продукт по существующей цене. И как раз сейчас подходящее время зафиксировать цену в сделке, сделав небольшой взнос средствами, например, с банковского депозита. После окончания срока вклада клиент получит и доход в виде процентов, и зафиксированную стоимость на жилье.
Какие сценарии, прогнозы вы строите для компании на 2025 год?
Читайте также:
– Мы проработали разные варианты действий в существующих условиях, делаем оценку параметров ведения бизнеса в долгосрочной перспективе. Работу по всем нашим проектам мы продолжаем. Темпы строительства сохраняются. Наш бизнес идет по пути развития: смотрим новые площадки, не ограничиваясь только нашим регионом. В общем, сохраняем умеренный оптимизм и делаем свою работу, ни на шаг не поступаясь своим главным принципом – строить надо с гордостью. Для меня важно, чтобы мои дети через много десятков лет могли сказать, что красивые дома в Иркутске строил и их отец.
