Рост рыночных ставок по ипотеке до 30-31% уже никого не пугает, считает заместитель генерального директора ГСК «Восток Центр Иркутск» Наталья Зверева: «Просто потому, что для конечного потребителя что 25% годовых, что 28%, что 30% – одинаково недоступно». Как застройщики планируют работать без ипотеки, она рассказала в ходе круглого стола «Есть ли жизнь при ставке 21%?», который организовали портал SIA.RU и Газета Дело.
«Рынок возвращается в доипотечную фазу»
Еще три-четыре недели назад банки прогнозировали увеличение ипотечной ставки до 30% к концу февраля, но по факту, как говорит Наталья Зверева, эту психологическую планку перешли уже в ноябре.
– Конечному потребителю уже все равно – ипотека по 25% или по 33%. И то и другое – одинаково недоступно. Моральное отторжение этого продукта уже началось, – говорит девелопер.
По словам Натальи, огромное количество стран живут без ипотеки, недвижимость там покупают вообще без этого инструмента. Не так давно – буквально в 2008-2009 годах – не было его и в России. И строительная отрасль существовала.
– Сейчас рынок недвижимости возвращается в «доипотечную» фазу, – говорит Наталья. – Правда, сегодня соотношение себестоимости строительства, цены продажи и доходов населения относительно того периода совсем иное.
«Мы просчитали риски еще два года назад»
Застройщики к текущей ситуации так или иначе были готовы, считает Наталья Зверева: большая их часть, по крайней мере в Иркутске, умеет считать и прогнозировать.
– Мы сегодняшние риски просчитали два года назад, когда только входили в этот «шторм». Мы пересмотрели свои финмодели – и сегодня постоянно мониторим ситуацию, что-то «подкручиваем»: общаемся с банками, двигаем сроки, работаем над уменьшением ставки, – поясняет она.
По словам девелопера, уникальность «Восток Центр Иркутск» в том, что они продают преимущественно готовый продукт – поэтому, в отличие от других компаний, не так сильно зависимы от наполнения эскроу-счетов.
– История с наполнением эскроу-счетов и понижением ставки – не совсем про нас, – комментирует Наталья. – У нас другая модель, но мы четко понимаем, как будем управлять своими проектами при разных вариантах развития событий.
В целом, по ее мнению, на ближайшие 3-5 лет строительные компании пересмотрят приоритеты – несколько отодвинут развитие, сконцентрируются на устойчивости и сохранности реализуемых проектов.
«Цены на жилье будут расти»
Еще на одну важную деталь обратила внимание Наталья Зверева: проектное финансирование под проекты, которые реализуются сейчас или уже завершены, застройщики получали по докризисным ставкам.
– Ставка для новых объектов – с учетом перманентного роста ключевой ставки ЦБ – будет на уровне 28-30%. Это увеличит себестоимость строительства уже на старте, и в следующие 2-3 года она будет расти, потому что будет расти стоимость услуг подрядчиков, инфляция и т.д.
С другой стороны, рост стоимости продуктовой корзины и различных услуг приводит сегодня к тому, что доходность по вкладам – даже на уровне 20% годовых – по факту «съедается» инфляцией. Ценность депозитов в глазах людей начинает снижаться. И это предпосылка для появления личных сбережений людей на рынке недвижимости.
– Покупателям надо об этом честно говорить: если ждать лучших времен, можно упустить шанс, – убеждена Наталья Зверева. – Да, у нас есть и скидки при полной оплате, и определенные рассрочки, мы субсидируем базовую ставку ипотеки в определенных периодах – с надеждой на то, что рано или поздно рынок вернется хотя бы к кредитам по 15% годовых. Но ставок 6-8% в ближайшем будущем точно не будет.
