Кредиты на коммерческую недвижимость продолжают демонстрировать значительное ухудшение качества, оказывая существенное воздействие на бухгалтерский баланс банков, их операционные результаты и котировки. Данный сегмент в ближайшие 5-6 кварталов, видимо, будет оставаться одним из основных триггеров проблемной задолженности американских банков и основным риском для котировок финансовых институтов, в особенности имеющих высокую долю таких ссуд в своем кредитном портфеле. С начала лета котировки банков с высокой долей кредитов на commercial real estate /CRE/, выглядят несколько хуже, чем динамика сводных финансовых индексов.
Учитывая это, неудивительно, что регулятор в прошлую пятницу, 30 октября, выпустил руководство, изменяющее часть правил учета кредитов сегмента CRE. Основная идея изменений, внесенных в правила учета CRE, заключается в следующем: реструктурированный или продленный кредит в случае, если заемщик имеет возможность обслуживать кредит на обновленных условиях, не будет классифицироваться как проблемный только на основании того, что стоимость залога стала меньше стоимости кредита. По большому счету, существенных изменений регулятор не внес, однако добавил больше возможностей для учета проблемных кредитов сегмента CRE, что в конечном итоге дает возможность банкам, особенно с большой долей CRE в кредитном портфеле, несколько "подчистить" свой баланс. Мы рассматриваем данное решение регуляторов как дополнительный знак того, что они готовы предпринимать все возможные усилия для того, чтобы снизить риск от возможных потрясений рынка CRE, которые иначе могли бы распространиться на всю экономику.
Основными причинами роста проблемной задолженности по коммерческой недвижимости выступают сегменты торговой и офисной недвижимости, которые вместе занимают более 70% кредитного портфеля CRE. Ключевым триггером качества кредитов, обеспеченных офисной недвижимостью, выступает уровень офисной безработицы. Учитывая запаздывающую реакцию стоимости аренды и уровня пустующих офисных площадей на изменение в уровне занятости, мы ожидаем пик просрочек в данном сегменте в конце 2010-начале 2011 гг. На торговую недвижимость в большей мере влияет уровень расходов потребителей и розничных продаж, которые в последнее время показывают самое значительное падение минимум за 20 лет. "Разгрузка балансов" американских потребителей, а также негативные тренды в занятости, вероятно, приведут к тому, что мы увидим пик проблемной задолженности в данном сегменте не ранее конца 2010 года.
Мы по-прежнему позитивно оцениваем перспективы американских банков как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе. Мы также считаем, что большая часть рисков, связанных с коммерческой недвижимостью, особенно после недавней коррекции на рынке акций, уже учтены в котировках банков. Тем не менее, при инвестировании в акции американских банков стоит обращать внимание на долю коммерческой недвижимости в их кредитном портфеле, так как это несет в себе дополнительные риски. Мы по-прежнему считаем, что в среднесрочной перспективе в более выгодном положении находятся крупнейшие американские банки. Наши "top picks" — Bank of America /тикер BAC/, JP Morgan Chase /JPM/. Во-первых, их бизнес в большей мере ориентированы на потребителей, что позволит быстрее выйти на уровни нормализованных прибылей. Во-вторых, такие банки имеют относительно невысокий уровень кредитов на коммерческую недвижимость и торгово-промышленных кредитов, резервирование на покрытие проблемной задолженности которых может принести еще немало сюрпризов /скорее, негативных/ в течение еще нескольких кварталов, а следовательно, повысить волатильность котировок.
Учитывая это, неудивительно, что регулятор в прошлую пятницу, 30 октября, выпустил руководство, изменяющее часть правил учета кредитов сегмента CRE. Основная идея изменений, внесенных в правила учета CRE, заключается в следующем: реструктурированный или продленный кредит в случае, если заемщик имеет возможность обслуживать кредит на обновленных условиях, не будет классифицироваться как проблемный только на основании того, что стоимость залога стала меньше стоимости кредита. По большому счету, существенных изменений регулятор не внес, однако добавил больше возможностей для учета проблемных кредитов сегмента CRE, что в конечном итоге дает возможность банкам, особенно с большой долей CRE в кредитном портфеле, несколько "подчистить" свой баланс. Мы рассматриваем данное решение регуляторов как дополнительный знак того, что они готовы предпринимать все возможные усилия для того, чтобы снизить риск от возможных потрясений рынка CRE, которые иначе могли бы распространиться на всю экономику.
Основными причинами роста проблемной задолженности по коммерческой недвижимости выступают сегменты торговой и офисной недвижимости, которые вместе занимают более 70% кредитного портфеля CRE. Ключевым триггером качества кредитов, обеспеченных офисной недвижимостью, выступает уровень офисной безработицы. Учитывая запаздывающую реакцию стоимости аренды и уровня пустующих офисных площадей на изменение в уровне занятости, мы ожидаем пик просрочек в данном сегменте в конце 2010-начале 2011 гг. На торговую недвижимость в большей мере влияет уровень расходов потребителей и розничных продаж, которые в последнее время показывают самое значительное падение минимум за 20 лет. "Разгрузка балансов" американских потребителей, а также негативные тренды в занятости, вероятно, приведут к тому, что мы увидим пик проблемной задолженности в данном сегменте не ранее конца 2010 года.
Мы по-прежнему позитивно оцениваем перспективы американских банков как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе. Мы также считаем, что большая часть рисков, связанных с коммерческой недвижимостью, особенно после недавней коррекции на рынке акций, уже учтены в котировках банков. Тем не менее, при инвестировании в акции американских банков стоит обращать внимание на долю коммерческой недвижимости в их кредитном портфеле, так как это несет в себе дополнительные риски. Мы по-прежнему считаем, что в среднесрочной перспективе в более выгодном положении находятся крупнейшие американские банки. Наши "top picks" — Bank of America /тикер BAC/, JP Morgan Chase /JPM/. Во-первых, их бизнес в большей мере ориентированы на потребителей, что позволит быстрее выйти на уровни нормализованных прибылей. Во-вторых, такие банки имеют относительно невысокий уровень кредитов на коммерческую недвижимость и торгово-промышленных кредитов, резервирование на покрытие проблемной задолженности которых может принести еще немало сюрпризов /скорее, негативных/ в течение еще нескольких кварталов, а следовательно, повысить волатильность котировок.
SIA.RU: Главное
