То, что квартира или машина, купленные в кредит, находятся в залоге у банка, вовсе не означает, что у заемщика, утратившего возможность обслуживать долг, не возникнет проблем. Решить их с наименьшими потерями можно лишь в том случае, если удастся договориться с банком о самостоятельной продаже залога.
Способов избавиться от имущества, приобретенного в кредит, в ситуации, когда на ежемесячные выплаты не хватает средств, не много. Можно не платить по кредиту и дожидаться, когда терпение кредитора лопнет, и имущество будет реализовано в судебном порядке, либо сесть с банком за стол переговоров и по их результатам продать залог, чтобы погасить кредит. В банках говорят, что заемщиков, сознательно выбирающих последний вариант, значительно больше, а досудебная реализация гораздо выгоднее принудительного взыскания. "Для должника досудебная реализация предмета залога означает возможность самостоятельного поиска покупателя и назначения стоимости имущества. Как следствие, залог в таком случае продается быстрее, а общий долг заемщика не обрастает серьезными суммами штрафов",-- отмечает первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев.
Однако довольно много заемщиков, будучи не в состоянии выплачивать кредит, не могут или не хотят договариваться с банком о досудебном урегулировании спора. По оценке экспертов коллекторского агентства "Секвойя Кредит Консолидейшн", банки в прошлом году стали активнее выставлять плохие долги на продажу -- предлагать их коллекторам. В 2009 году портфель таких предложений вырос в цене по сравнению с 2008-м почти в два раза, до $2,5 млрд. А в текущем году банки могут выставить на продажу кредиты общим объемом $3 млрд. При этом, по словам экспертов агентства, банки теперь пытаются продавать кредиты, обеспеченные залогом, чего раньше практически не было.
Есть несколько веских причин, по которым банки стали активнее избавляться от плохих долгов. Во-первых, с июля отменяются нормы льготного резервирования по проблемным кредитам, и банкам придется руководствоваться при создании резервов докризисными нормативами. А это значит, что в резервы придется отчислять больше и показать прибыль станет сложнее.
Во-вторых, руководство различных ведомств все чаще подвергает сомнению законность того или иного аспекта деятельности коллекторов. Так, в марте текущего года начальник управления защиты прав потребителей Роспотребнадзора Олег Прусаков заявил: "При продаже кредита коллектору заемщик утрачивает право защищать свои права потребителя, поскольку с банком его правоотношения прекращаются, а коллектор не является поставщиком услуги по предоставлению кредита".
А Роскомнадзор усмотрел в действиях банков и коллекторов нарушение пунктов закона "О защите персональных данных". Наиболее остра ситуация с действующими кредитными договорами, заключенными до вступления федерального закона "О персональных данных" в силу.
Что касается кредитов, по которым просрочка не успела достигнуть критических показателей, проблему возврата средств банки стараются решать, договариваясь с заемщиками. И в случае с кредитами, обеспеченными залогом, их погашение зачастую производится за счет продажи этого залога.
По данным Банка России, на 1 января 2010 года получатели ипотечных ссуд вернули банкам 2,67 млрд руб. через реализацию заложенного имущества. Причем общая сумма таких средств за прошлый год увеличилась более чем в четыре раза. Основной рост этого показателя пришелся на последнее полугодие 2009-го: по данным на 1 июля прошлого года, объем задолженности, погашенной гражданами за счет продажи залоговой недвижимости, составил всего 756 млн руб.
В настоящее время, по утверждению банкиров, владельцы ипотечных кредитов уже не так легко идут на продажу квартир для погашения кредитов, как это было во время кризиса. "Общая экономическая ситуация постепенно стабилизируется, снижается безработица, это отражается на платежеспособности заемщиков. Поэтому мы наблюдаем уменьшение количества заявлений на продажу залога. Заемщики, по финансовому положению которых кризис ударил в первую очередь, уже успели реструктурировать кредит, сменить его валюту либо продать залог",-- говорит зампредправления "Хоум Кредит энд Финанс Банка" (ХКФБ) Владимир Гасяк.
Схема продажи залогового имущества довольно проста. Собственником кредитной недвижимости или автомобиля является заемщик, а банк выступает только держателем залога. Поэтому, если речь идет о продаже имущества по взаимному согласию, без привлечения судебных инстанций, продавцом фактически выступает сам заемщик, а банк лишь участвует в согласовании стоимости. "Реализация залога по стоимости, согласованной с заемщиком, применяется при досудебном решении вопроса: заемщик сам реализует имущество по согласованной с банком цене под контролем банка, вырученные средства идут на погашение кредитной задолженности",-- говорит Елена Воронина.
Что же касается определения продажной цены кредитных активов, то здесь у банков разный подход. Оценка может быть произведена с помощью сторонней оценочной компании либо по взаимному согласию заинтересованных сторон -- банка и заемщика. Оценочная компания может привлекаться изначально или же в случае возникновения спорной ситуации, когда кредитор и должник не смогли прийти к компромиссу в оценке. Впрочем, какой бы вариант ни предлагался, сделка купли-продажи может состояться только при выполнении ряда условий: сумма от продажи залога должна максимально покрыть общий долг заемщика перед банком, устраивать самого должника, а также потенциального покупателя. "В некоторых случаях банки допускают продажу имущества по стоимости ниже остатка ссудной задолженности, а на разницу предоставляется потребительский кредит",-- рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов.
При этом заемщику стоит помнить, что время играет против него в случае продажи имущества, находящегося в залоге у банка. Ведь банки далеко не всегда замораживают на период реализации имущества пени и штрафы, взимаемые за просрочку платежей. "На период добровольной реализации залога должником исчисление штрафных санкций за неисполнение обязательств по кредитному соглашению не приостанавливается. Предельный срок добровольной продажи имущества должником не может быть установлен банком.
Начисления штрафов можно и избежать, это во многом зависит не только от политики банка, но и от самого заемщика. "Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, результат зависит от лояльности заемщика, его готовности вести конструктивный диалог",-- отмечает директор департамента розничного кредитования Абсолют Банка Александр Будник.
Однако продать имущество и полностью расплатиться с долгами получается далеко не всегда. При нынешних ценах на недвижимость ее выгоднее покупать, нежели выставлять на продажу. "Сейчас, когда стоимость недвижимости заметно снизилась относительно докризисных отметок, средств от ее реализации зачастую оказывается недостаточно для покрытия долга клиента в полном объеме. При этом остаток задолженности клиента банк может реструктурировать либо простить часть долга -- в разумных пределах",-- рассказывает Дмитрий Суздальцев.
В скорейшей реализации кредитного имущества заинтересован не только должник, но и кредиторы. "Поиском покупателей обычно занимаются и клиент, и банк. В зависимости от ситуации информация о реализуемой собственности может быть размещена на сайтах банков, в специализированных изданиях, у компаний-партнеров",-- говорит Александр Будник. Действительно, в прошлом году на сайтах у многих крупных банков появились разделы с информацией о продаже квартир и автомобилей, находящихся у кредитной организации в качестве обеспечения. Подобные предложения можно встретить на сетевых ресурсах Банка Москвы, банка "Уралсиб", ВТБ 24, "Дельта Кредита", "КИТ Финанса", Промсвязьбанка, Райффайзенбанка, Сбербанка.
При этом многие банки готовы кредитовать покупателей залогового жилья и автомобилей, сохраняя для них условия, действующие на момент выдачи первоначальных ссуд. А поскольку практически все реализуемые активы, находящиеся в залоге, приобретались в докризисный период, то и ставки по таким кредитам зачастую заметно ниже нынешних.
По данным ВТБ 24, с июля прошлого года, когда банк ввел программу "Витрина залогового имущества", по март текущего было продано более 200 объектов жилой недвижимости, при этом около 75% сделок осуществлено с предоставлением кредита. Интерес к таким ипотечным ссудам легко объясним, сейчас в банке действуют самые низкие рублевые ставки на покупку залогового жилья -- не более 8% годовых. При этом первоначальный взнос (личные средства заемщика) должен быть не менее 20%.
А вот ожидать существенных дисконтов при приобретении залогового имущества не стоит. "Такие ситуации возможны по согласованию с банком. Например, если должник заинтересован в скорейшей реализации имущества и стоимости реализации (даже если она ниже рыночной), для погашения достаточно всех обязательств перед банком",-- говорит Наталья Шелковая. "Обычно цена реализуемого залога формируется в соответствии с рыночной стоимостью. Иногда она может быть чуть ниже -- по согласованию с банком и заемщиком",-- отмечает Александр Будник.
При проведении сделок купли-продажи залогового имущества банки исключают возможность недобросовестного исполнения обязательств сторонами сделки, а также относят к плюсам юридическую чистоту приобретаемого жилья. "При реализации подобных схем, как правило, используется механизм аккредитивных расчетов, ячейки, кроме того, каждый этап сделки продуман и реализуется по очереди. Таким образом, как банк, так и остальные стороны сделки имеют четкое понимание этапов ее проведения и контролируют исполнение договора. Важно, что это ликвидный объект, который уже имеет положительную историю, проверен страховой компанией и банком",-- говорит зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.
ВЛАДИМИР МЕРКУЛОВ
SIA.RU: Главное
