Прошедший июнь не принес сюрпризов. Цены на недвижимость колебались в пределах курсовой разницы рубля и доллара, спрос немного снизился по сравнению с маем, зато и продавцы на первичном рынке сняли с продажи часть объектов в ожидании осеннего повышения цен. А потенциальные покупатели не то чтобы ждут снижения в оставшиеся летние недели, а как-то не слишком торопятся закрывать сделки, понимая, что времени для обдуманного выбора еще достаточно.
По данным аналитиков агентства МИАН, в мае средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла еще на 0,5% и составила 158,7 тыс. руб. На вторичном рынке средняя стоимость метра увеличилась на 0,73% (150,6 тыс. руб./кв. м). Этот рост можно считать номинальным: во-первых, он находится в рамках статистической погрешности, во-вторых, это меньше, чем рост доллара к рублю за тот же период.
Впрочем, надо отметить, что в последнее время рынок недвижимости отказывается от номинирования цен в какой-либо зарубежной валюте (кроме самого дорогого сегмента). Понятно, что если пересчитать изменение цен в евро, рост окажется еще большим, чем в рублях, но практического значения это не имеет.
В общем, цены в июне остались практически на том же уровне, что и в мае. Примечательно, что эта стабилизация наблюдается на фоне снижения активности рынка. "В среднем количество сделок снизилось относительно уровня предыдущего месяца на 10%",-- констатирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-новостройки". Это очень значительное снижение, хотя и обусловленное прежде всего сезонными причинами. Можно было бы ожидать, что продавцы откликнутся на падение активности рынка адекватным снижением цен или увеличением скидок. Однако этого не произошло: девелоперы готовы пойти на небольшой простой, чтобы наверстать упущенное на волне повышательного тренда, которого они ждут этой осенью.
Некоторые даже специально снимают с продажи свои объекты. Одновременно новостройки все заметнее делятся на "успешные" и "неуспешные". Последним не помогает даже снижение цен. "В отношении активно строящихся проектов можно сказать, что по наиболее ликвидным адресам ситуация в целом вернулась на докризисный уровень, что подтверждается и стабильным повышением цен в течение первого полугодия (3-5% в месяц). Однако на предложения, где строительство приостановлено, спрос отсутствует даже при условии существенной дельты по стоимости: количество людей, готовых инвестировать средства в них, ничтожно мало",-- констатирует Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.
Элитный сектор, как всегда, живет по собственным законам, и наблюдатели тут не сходятся в оценках.
"Средние цены в элитном сегменте московской недвижимости за июнь изменились незначительно: наибольший рост наблюдался в сегменте нового строительства, в основном за счет вымывания более дешевых квартир, и составил 2,4% по отношению к маю и около 16% с начала года",-- говорит Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.
С ней не согласна Екатерина Румянцева, генеральный директор компании "Калинка-риэлти": "Вопреки сезонному фактору активность на рынке элитного жилья в летние месяцы остается максимально высокой. С начала 2010 года рынок вышел на показатель 40-45 сделок в месяц и не снижает темпы. На руку покупателям играет и то, что ежемесячный рост цен в среднем по рынку элитного жилья пока невысокий и составляет 0,7%. Покупатели на фоне сокращения объема предложения ожидают более существенного осеннего роста и выходят на сделку. При этом по отдельным, наиболее востребованным объектам с начала года наблюдалось повышение цен на 10-20%.
Впрочем, рост цен в элитном сегменте связан, видимо, прежде всего с вымыванием дешевых предложений, о чем упомянула Екатерина Тейн. Практически все застройщики на начальных этапах реализации продавали часть площадей по сниженным ценам (от $7 тыс. за квадратный метр). Как правило, по таким ценам предлагались "невидовые" квартиры, расположенные на нижних этажах. К настоящему моменту подобных предложений почти не осталось, не появилось и новых -- по той причине, что свежие элитные проекты с начала года не запускались. Таким образом, в премиальном классе остались на продажу только дорогие квартиры, которые по причине неизбежного дефицита будут дорожать и дальше.
Ипотека работает наполовину
Одной из наиболее важных тенденций июня стало существенное улучшение ситуации с ипотекой. "Средняя ставка по ипотеке в прошедшем месяце снизилась приблизительно на 0,2%,-- констатирует Сергей Кушменюк, генеральный директор Инвестиционного агентства недвижимости.-- Кроме того, все больше банков возвращаются на рынок первичного жилья. Помимо успешно освоивших данную нишу шести банков (Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, "Возрождение", Росевробанк, Московский кредитный банк) в ближайшее время начать кредитование покупки новостроек планирует еще несколько игроков. Вдобавок к этому с 1 июля ВТБ 24 и Сбербанк по ряду программ уменьшают ставку первоначального взноса до 10%".
Однако, по мнению Сергея Кушменюка, уменьшение первоначального взноса не приведет к резкому росту числа выдаваемых кредитов, так как параллельно с уменьшением взноса возрастают и требования к заемщику, и сумма ежемесячных выплат. А сегодня далеко не все потенциальные заемщики смогут осилить данные условия.
Все же либерализация ипотеки приносит свои результаты. Так, по данным группы компаний ПИК, после запуска в начале июня совместно с Газпромбанком ипотечной программы на строящиеся квартиры доля сделок по приобретению недвижимости с помощью ипотеки в прошедшем месяце увеличилась до 9% в натуральном выражении. Для сравнения: год назад лишь около 3% квартир этого застройщика покупались с использованием ипотечных кредитов.
Время продвинутых покупателей
На рынке городского жилья сейчас сложилась уникальная ситуация: объем предложения довольно высок, цены практически стабильны и вряд ли существенно поднимутся до осени, так что покупатели имеют возможность без спешки, вдумчиво выбирать наиболее оптимальные для себя варианты.
"Появилась особенная категория покупателей, которых я назвал бы продвинутыми пользователями,-- рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-недвижимость".-- Собственно, группа "продвинутых" выделилась из общей потребительской массы не вчера: их присутствие стало заметно на рынке еще осенью прошлого года, когда начались первые инвестиционные вложения частных лиц в жилье, цены на которое к тому моменту приблизились к минимальным значениям. При этом большинство в ожидании продолжения ценового спада вожделенное "дно" пропустило и в дальнейшем вынуждено было решать свои задачи в условиях постепенно восстанавливающейся стоимости. Примерно такую же картину мы можем наблюдать и сейчас: на фоне ухода большинства потребителей на летние каникулы представители группы "продвинутых" потребителей в июне проявили повышенную активность, чтобы удовлетворить свой спрос в условиях текущей расслабленности. Причем некоторые из них подошли к вопросу основательно, заранее разместив в риэлторских компаниях заявки на покупку, а с наступлением лета взяв специальные отпуска, чтобы посвятить их приобретению недвижимости".
Девелоперы отмечают возвращение на рынок частных инвесторов, в первую очередь это касается активно строящихся объектов первичного рынка, причем это обусловлено в том числе и макроэкономическими факторами. "Высокий интерес к сделкам подпитывается инвестиционной составляющей московской недвижимости,-- утверждает Алексей Белоусов.-- Столичные новостройки традиционно являются популярным инструментом финансового рынка, особенно в условиях отсутствия достойной альтернативы: говорить о рынке ценных бумаг сегодня не приходится, валютные риски также неоправданно высоки. Можно предположить, что нестабильность экономической ситуации стран еврозоны приведет к выводу инвесторами сбережений из традиционных, ставших высокорискованными инструментов накоплений (банки, ценные бумаги, валюта) с последующим инвестированием в московскую недвижимость".
Уже в ближайшем будущем возможно сокращение объемов предложения на первичном рынке из-за поправок в закон "О долевом инвестировании жилья", принятых в середине июня. Поправки фактически обязали застройщиков продавать квартиры только по этому закону. "Принятие поправок осложнит реализацию квартир, возможна временная заморозка продаж в некоторых объектах. Самый пессимистичный вариант заморозки -- 30-35% московских новостроек",-- прогнозирует Владимир Трибрат. Сокращение объемов будет стимулировать рост цен.
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ
SIA.RU: Главное
