В июле рынок жилья не замер, как ожидали многие аналитики, а лишь немного снизил активность. За минимальным ростом цен скрываются разнонаправленные процессы, происходит все более очевидная сегрегация на "качественное" и "некачественное" предложения. Первое имеет хорошие тенденции к росту.
Как ни странно, аномальная июльская жара не слишком повлияла на рынок жилой недвижимости, свидетельствуют эксперты. Пожалуй, наиболее существенным результатом бесчинств антициклона стало снижение спроса на земельные участки в восточном и юго-восточном направлениях от Москвы: потенциальные покупатели просто не желают выезжать в задымленные районы. Зато в такой же степени вырос спрос на участки и дома у "большой воды" на западе и севере от столицы. В целом же снижение покупательской активности вполне вписывается в ежегодную тенденцию периода отпусков. Потенциальные покупатели экономкласса сидят на дачах, элитного -- присматривают недвижимость на берегах океанов.
Это, однако, не означает, что рынок жилья в московском регионе обвалился: спрос немного ниже, чем в июне, но выше, чем ожидали сами риэлтеры. Генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма считает, что есть причины снижения активности покупателей помимо сезонного фактора: "Платежеспособный спрос в значительном объеме был реализован в первом полугодии. Сейчас рынок замер в ожидании новой, уже осенней волны покупательской активности. Мы ожидаем, что локомотивом рынка могут стать новостройки: предложение в этом сегменте ограничено при стабильном спросе на новое жилье".
В целом по рынку уровень цен в июле остался практически неизменным. На некоторые объекты цены в июле повышались, на другие давались немалые скидки (то есть фактически они дешевели).
"Спрос на жилье массового сегмента распределялся неравномерно, в первую очередь концентрируясь на сравнительно недорогих объектах,-- комментирует Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".-- Между тем объем предложения подобного жилья в настоящее время не слишком велик: многие собственники до осени попросту отложили продажу, надеясь на будущий ценовой рост. А вот дорогие объекты и квартиры, не имеющие выигрышного сочетания цены и качества, как и прежде, присутствуют на рынке в изобилии. Однако, несмотря на то что во многих случаях продавцы подобных квартир проявили готовность к предоставлению скидок, число сделок с такими объектами в июле было невелико. Таким образом, в завершившемся месяце в целом сохранилось одновременное наличие двух разнонаправленных тенденций: предложения сравнительно дешевого и хорошего жилья встречали платежеспособный спрос и демонстрировали хоть и не очень активный, но все же рост цен, а дорогое и не вполне хорошее жилье, продолжая терять в цене, так и не находило покупателей".
Повышение цен происходило в первую очередь в секторе новостроек низкого ценового сегмента. Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер" считает, что это естественная тенденция: объем сдачи нового жилья в этом году остается на невысоком уровне и вряд ли превысит половину объема 2008 года. А спрос на новое жилье остается стабильным.
На вторичном рынке в недорогом сегменте также происходит разнонаправленное движение. Дешевого жилья выставляется на продажу все больше, при этом доля такого, которое можно отнести к качественному, сокращается.
Темпы реализации элитной недвижимости почти не снижаются, несмотря на сезон отпусков. "Только в "Городе Столиц" за месяц реализовано 12 апартаментов, стоимость каждого -- около $2 млн,-- свидетельствует директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.-- В сегменте элитной недвижимости это довольно высокий показатель продаж для летнего сезона. Он наглядно демонстрирует, что помимо общерыночных тенденций спрос зависит от целой совокупности факторов конкретного предложения. В нашем случае можно говорить о росте интереса к новому формату элитной жилой недвижимости -- апартаментов в небоскребе, а также о ценообразовании, обеспечивающем инвестиционную дельту (от $8 тыс. за квадратный метр)".
При этом цены практически не росли, а повышения носили опять же точечный характер.
Ситуация на загородном рынке почти в точности повторяет городскую. Следует, однако, отметить, что загородные девелоперы более активно предлагали скидки на свои объекты. Очевидно, они в меньшей степени надеются на высокий осенний сезон и стараются отработать по максимуму в летний период.
Нужно отметить, что на загородный рынок возвращается ипотека. "Этим летом вырос интерес банков к кредитованию розничных покупателей под залог земельных участков,-- утверждает Анна Шишкина.-- За лето к нам обратились три банка с предложением разработать совместные программы кредитования покупателей в наших поселках. Сейчас идет активная разработка документов".
"Сегодня порядка 40% "загородных" клиентов хотят получить ипотеку,-- говорит директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников.-- Условия кредитования у большинства банков все еще достаточно строгие -- 14-16% годовых. Однако постепенно тенденция меняется. Нами недавно было заключено соглашение с банком "Нордеа", согласно которому клиенты могут получить ипотечный кредит под 9% годовых".
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ
SIA.RU: Главное
