Глава о правах на землю была включена еще в ГК 1994 года, но долго не вступала в действие, поскольку необходимый для этого Земельный кодекс был принят только в конце 2001 года. Земельный кодекс, впрочем, ввел другие правила, нежели предполагал ГК. Основной идеей Земельного кодекса стал всеобщий переход к двухтитульной системе -- праву собственности и праву аренды земельных участков. От владельцев строений, в первую очередь промышленных объектов, требовалось выкупить участок либо заключить арендный договор, а право постоянного (бессрочного) пользования должно было в 2004 году прекратиться. Но промышленники, посчитавшие выкуп либо аренду земли слишком дорогостоящими, добились многократного продления права пользования участками, предполагающего лишь уплату земельного налога. Переход к двухтитульной системе не состоялся.
Разработать проект изменений ГК, принятого по частям в 1994 --2006 годах, поручил президент РФ Дмитрий Медведев указом от 18 июля 2008 года.
Проект изменений в ГК сохранил право постоянного владения и пользования земельным участком -- правда, для целей, связанных с сельскохозяйственным производством, другим использованием природных объектов, а также для строительства домов. А глава о праве собственности на землю и иные природные объекты (например, водные) написана настолько подробно, что, вероятнее всего, сможет получить приоритет перед нормами Земельного кодекса. Право аренды земли ГК не исключает, но его роль заметно снижается. В действующей редакции кодекса, например, ипотека здания, находящегося на арендованном участке, возможна только с одновременной ипотекой права аренды этого участка. Такая связь уже привела к конфликту: недействительность договора аренды позволила оспорить договор об ипотеке.
Принципиально новым в российском законодательстве является право застройки -- возведения здания на чужом земельном участке. Введение права застройки может коренным образом изменить практику жилищного строительства, особенно в Москве. Сейчас застройщик получает земельный участок в краткосрочную аренду (как правило, на два года) и должен за это время построить дом. Позже на этот дом оформляется право собственности, а права на земельный участок могут оформить уже сами жильцы, чего, как правило, не происходит. Проект изменений в ГК предлагает иную модель, в которой право аренды не предусмотрено. Застройщик должен получить участок в постоянное владение и пользование, а затем заключить с собственником земли (им может выступать в том числе государство или муниципалитет) договор об учреждении права застройки. В этом договоре будет определен объект строительства и его сроки, а право застройки будет продолжаться от 50 до 100 лет. Плата за право застройки также будет устанавливаться договором, но пересматривать ее размер можно будет только раз в десять лет. После прекращения права застройки здание либо отойдет собственнику земли, либо будет снесено.
Среди других важных изменений -- возможность защиты владения имуществом, на которое нет либо не оформлен правовой титул, исключение права хозяйственного ведения имуществом, которое есть сейчас у государственных и муниципальных унитарных предприятий. Госпредприятия сохранят только право оперативного управления имуществом (сейчас оно есть у казенных предприятий и учреждений). Изменятся правила о самовольных постройках: требовать сноса смогут только собственники земли и местная администрация и только в пределах срока исковой давности.
Ольга Плешанова
Разработать проект изменений ГК, принятого по частям в 1994 --2006 годах, поручил президент РФ Дмитрий Медведев указом от 18 июля 2008 года.
Проект изменений в ГК сохранил право постоянного владения и пользования земельным участком -- правда, для целей, связанных с сельскохозяйственным производством, другим использованием природных объектов, а также для строительства домов. А глава о праве собственности на землю и иные природные объекты (например, водные) написана настолько подробно, что, вероятнее всего, сможет получить приоритет перед нормами Земельного кодекса. Право аренды земли ГК не исключает, но его роль заметно снижается. В действующей редакции кодекса, например, ипотека здания, находящегося на арендованном участке, возможна только с одновременной ипотекой права аренды этого участка. Такая связь уже привела к конфликту: недействительность договора аренды позволила оспорить договор об ипотеке.
Принципиально новым в российском законодательстве является право застройки -- возведения здания на чужом земельном участке. Введение права застройки может коренным образом изменить практику жилищного строительства, особенно в Москве. Сейчас застройщик получает земельный участок в краткосрочную аренду (как правило, на два года) и должен за это время построить дом. Позже на этот дом оформляется право собственности, а права на земельный участок могут оформить уже сами жильцы, чего, как правило, не происходит. Проект изменений в ГК предлагает иную модель, в которой право аренды не предусмотрено. Застройщик должен получить участок в постоянное владение и пользование, а затем заключить с собственником земли (им может выступать в том числе государство или муниципалитет) договор об учреждении права застройки. В этом договоре будет определен объект строительства и его сроки, а право застройки будет продолжаться от 50 до 100 лет. Плата за право застройки также будет устанавливаться договором, но пересматривать ее размер можно будет только раз в десять лет. После прекращения права застройки здание либо отойдет собственнику земли, либо будет снесено.
Среди других важных изменений -- возможность защиты владения имуществом, на которое нет либо не оформлен правовой титул, исключение права хозяйственного ведения имуществом, которое есть сейчас у государственных и муниципальных унитарных предприятий. Госпредприятия сохранят только право оперативного управления имуществом (сейчас оно есть у казенных предприятий и учреждений). Изменятся правила о самовольных постройках: требовать сноса смогут только собственники земли и местная администрация и только в пределах срока исковой давности.
Ольга Плешанова
SIA.RU: Главное
