Жилье не в этой жизни

Нынешнее поколение российских граждан скончается прежде, чем комфортное жилье станет доступным. На этот вывод не повлияли ни рекорды, поставленные ипотекой и стройкомплексом, ни заявления Владимира Путина о возможности "кардинально продвинуться в решении жилищной проблемы".

НАДЕЖДА ПЕТРОВА

Подержать в руках миллионы

Хотите почувствовать себя миллионером -- возьмите ипотечный кредит: несколько минут пути от кассы до банковской ячейки, куда отправляются при совершении сделки хрустящие банкноты, обеспечат желаемый уровень самооценки. А когда они закончатся, вы, не исключено (но вовсе не обязательно), сможете вычеркнуть себя из числа тех 46% граждан, которые признаются социологам ФОМ в необходимости улучшения жилищных условий.

Кредит как способ решения квартирного вопроса допускают для себя лишь 19% населения. Среднестатистической российской семье даже ипотека недоступна, причем московской -- более чем какой-либо еще: в столице доходы средней семьи не дотягивают даже до 70% той суммы, при которой она сможет взять кредит на средненькую квартиру в 54 кв. м (оценки Института экономики города на второй квартал 2011 года). Тем не менее ипотечное кредитование по итогам года поставило исторический рекорд: 523 тыс. кредитов на 717 млрд руб. (докризисный максимум -- 349,5 тыс., 655 млрд руб.), или 17,6% от общего числа сделок. Спасибо стабилизации цен, снижению ставок (средняя ставка 11,9% -- тоже рекорд) и оживлению в строительстве.

Здесь, правда, возник вопрос, что это за стабилизация цен и не образуется ли на этом месте пузырь. Так, на первичном рынке московского региона ипотечные сделки составили "примерно треть от общего количества. Это может привести к формированию предпосылок для давления на ценовую конъюнктуру рынка жилья", предупредил в годовом обзоре ЦБ.

Мечта съежилась и подешевела

Вообще-то, по данным Росстата, средневзвешенная стоимость жилья в 2011 году даже упала -- с 157 тыс. до 146 тыс. руб. за метр . Но не стоит думать, будто квадратный метр подешевел -- просто исчезли дорогие предложения.

Сокращение строительства в Москве (1,8 млн кв. м вместо докризисных 3,2 млн), возможно, также внесло свой вклад в статистический казус. Средневзвешенная цена говорит лишь о том, "за сколько вы сейчас на рынке в среднем можете купить один квадратный метр", без учета того, где этот условный квадратный метр был выставлен на продажу.

А вот индексы Росстата, позволяющие судить о движении цены на сопоставимые объекты, показали рост на 6,7% для первичного рынка и 5,8% для вторички. Рост цен подтверждают и данные риэлторов. По словам гендиректора компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Марии Литинецкой, в Москве он был особенно заметным в сегменте экономкласса: эти новостройки подорожали на 29,3%. При этом доля ипотеки на первичном рынке московского региона действительно высока.

Лопаться нечему

Прежде чем увлекаться мыслью о пузыре, следует вспомнить о том, что в соседних странах ипотечных кредитов берут куда больше. В Восточной Европе среднее отношение ипотечной задолженности к ВВП -- около 12%. В Венгрии -- 25%. В России -- 2,71% и к 2020 году, согласно стратегии развития ИЖК, достигнет 10,7%.

В Венгрии, впрочем, с ипотекой вышла незадача: пузырь на рынке недвижимости действительно образовался, и разобраться с возникшими финансовыми проблемами страна не может до сих пор. Но, как говорит главный аналитик Центра макроэкономических исследований Сбербанка Андрей Синяков, фактором риска был не сам объем кредитования, а доля кредитов в иностранной валюте, достигавшая 65%. Когда курс форинта пошел вниз (чего население не могло предвидеть, активно запасаясь дешевыми кредитами в первой половине нулевых), ипотечный бум пришел к плачевному финалу. В России просрочка по ипотеке, кстати, тоже генерируется в основном валютными кредитами.

"Пузырь начинает формироваться, когда в ипотеку вовлекаются самые низкодоходные группы населения",-- утверждает руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Любимцева. Обычные условия для формирования пузыря, рассуждает она, включают низкую обеспеченность населения жильем, рост доходов и отсутствие надежных инструментов инвестирования.

Честный ценник

Однако перед кризисом все условия для формирования пузыря были выполнены в точности. Рост платежеспособного спроса стимулировал не столько жилищное строительство, сколько рост цен. "Доходы населения росли быстрее, чем объемы ввода жилья, и спрос на новое жилье не удовлетворялся",-- поясняет Туманов. Развитие кредитования внесло свой вклад в цену квадратных метров.

Вообще "рынок жилой недвижимости, его цены ведут себя достаточно вторично по отношению к основным экономическим параметрам", добавляет Кочетков: "Весь комплекс таких факторов, как объем обращающихся денег, цена барреля нефти, уровень оттока капитала, процентная ставка ЦБ, уже на 90% определяет динамику ценника. Грубо говоря, ценник честно отрабатывает суммарное давление денег при меняющемся объеме предложения.

А предложение жилья реагирует на изменение спроса далеко не так оперативно, как хотелось бы.

Премьерская скидка

Путин, судя по его выступлению в Госдуме, о проблемах застройщиков осведомлен прекрасно. Обещает и снизить административные барьеры и затраты на подключение к инженерной инфраструктуре, и ввести "огромные земельные ресурсы" в строительный оборот. Что должно сократить расходы строителей примерно на 30%. Возможно, даже демпфирует ценовой эффект от желания не просто обеспечить снижение ставок по ипотечным кредитам до 6,5%, но и "ипотеку для молодых семей и молодых специалистов сделать еще дешевле".

По его убеждению, жилищную проблему нельзя решить только за счет ипотеки (которая по природе своей не предназначена для низкодоходных категорий граждан), или социального, или арендного жилья. Чтобы не было перегрева рынка, нужно и то, и другое, и третье -- в расчете на разные социальные группы. Но, чтобы строить арендное жилье, нужны длинные деньги, а долгосрочных финансовых инструментов на рынке мало. Нужно строить социальное жилье, но этого нищие муниципалитеты в одиночку не осилят. А Фонд содействия реформированию ЖКХ должен стать "оператором частно-государственного партнерства, а не распределителем бюджетных средств", иначе их ни на что не хватит.