"Земля — крестьянам" — лозунг, способный на столетия убить земельный рынок. Даже лучшие сельскохозяйственные угодья в России по сей день стоят в разы дешевле, чем в других странах с похожим климатом. Возможно, причина в том, что инвесторы слишком плохо знают Россию. Или слишком хорошо.
НАДЕЖДА ПЕТРОВА
Terra incognita
Россию вечно недооценивают -- часто в буквальном смысле. Пахотная земля (115 млн га, по данным Росстата, или порядка 6,7% российской территории) могла бы стоить на порядок дороже, находись она где-нибудь в Европе. Но ей не повезло.
По данным центра "Совэкон", на юге и в Центральном Черноземье средняя стоимость земли сейчас составляет от 10,3 тыс. за гектар в Саратовской области до 53,1 тыс. руб. в Краснодарском крае (см. диаграмму) с учетом НДС. В пересчете на среднюю урожайность пшеницы самым дорогим оказывается, впрочем, не Краснодарский край, где цена земли, необходимой для производства тонны зерна, чуть больше 10 тыс. руб., а Ростовская область: более 14 тыс. руб. Дешевле Краснодара -- Липецк: меньше 6 тыс. руб. В пересчете на тонну подсолнечника лидеры и аутсайдеры те же: в Липецкой области земля для этой тонны обойдется примерно в 10 тыс. руб., в Ростовской -- почти в 40 тыс. руб.
На фоне заграничной земли цена отечественного гектара выглядит ничтожно: саратовские $330 и краснодарские $1700 -- против $11 250 в Западной Европе или $4500 в Восточной. Причем "Совэкон" включил в мониторинг активы куда как привлекательные: обрабатываемая пашня, участки от 2-3 тыс. га, в стопроцентной собственности.
"По природно-климатическим условиям Болгария, Румыния, Венгрия вполне сопоставимы с европейской частью России и уступают Краснодарскому краю,-- указывает исполнительный директор "Совэкона" Андрей Сизов.-- Обычный урожай пшеницы в этих странах -- 3-4 тонны с гектара, а в Краснодарском крае -- 5 тонн. При этом в Краснодарском крае и порты рядом".
Российские преимущества этим не исчерпываются. "Средняя российская ферма по мировым меркам весьма велика -- 2-5 тыс. га, в то время как в Европе большая ферма -- хорошо если несколько сотен гектаров",-- отмечает исполнительный директор "Совэкона". И для инвесторов это огромный плюс. С участками по сотне гектаров, говорит Сизов, они не будут связываться "потому, что это очень скромные инвестиции, и потому, что при маленьких размерах очень сложно использовать современные агротехнологии, а в России реально купить три-четыре колхоза -- и у вас уже 20 тыс. га".
Ажиотажного спроса, впрочем, нет. Иностранные фонды, приход которых мог бы переломить ситуацию, предпочитают другие страны. "У большинства фокус на Южную Америку: Бразилия, Аргентина, даже Боливия, никакое коммунистическое правительство их не смущает. Номер два -- это Африка южнее Сахары. Из развитых стран -- США, Австралия. А Россия, да и Украина,-- просто белое пятно, где ничего нет,-- сокрушается Андрей Сизов.-- Иностранные инвесторы не знают о России почти ничего. Для многих открытие и то, что в России вообще есть сельское хозяйство, и то, что оно находится в частных руках, как и торговля сельскохозяйственным сырьем".
И еще перспективнее
Будь рынок земли в России устроен иначе, возможно, невежд среди инвесторов было бы меньше, а просвещенных энтузиастов -- больше. Но земли, на которую полностью оформлены права собственности, в РФ не так много, как хотелось бы. Так, из 23,7 млн га сельхозугодий (в том числе почти 17 млн га пашни), которые используют крестьянские фермерские хозяйства, не оформлены в собственность, по данным Минсельхоза, 8,5 млн га. Что касается сельхозугодий, находящихся в собственности организаций (115 млн га, в том числе порядка 75 млн га пашни), то это по большей части долевая собственность, не знавшая межевания.
Ликвидность такой земли, мягко говоря, неочевидна -- и стоит она в разы дешевле, чем принадлежащая единственному собственнику. Потенциал роста -- внушительный даже по сравнению с "полноценными" участками, фигурирующими в рейтинге "Совэкона", чего уж там вспоминать о Восточной Европе. Но когда президент группы "Амбика" Михаил Орлов советует: "Вы купите один пай и попытайтесь его зарегистрировать в собственность",-- не поддавайтесь. Потому что речь не о способе заработать, а о способе убедиться, как непросто даются такие заработки.
Процедура может занять месяцы, а то и годы, отмечает адвокат юридической компании "Хренов и партнеры" Оксана Ступина. Она объясняет: чтобы продать или сдать в аренду участок земли, находящийся в общей долевой собственности, необходимо его выделить. А для этого -- провести общее собрание собственников, заказать кадастровому инженеру проект межевания, утвердить проект на общем собрании, в случае возражений со стороны хотя бы одного собственника -- провести согласительные процедуры, и если они будут безуспешными, придется решать вопрос в суде. Но для начала всех собственников нужно найти, притом что даже полную информацию о них не так-то просто собрать: кто-то свой пай уже продал, кому-то права перешли в порядке наследования, а чьи-то права после его, владельца, смерти не перешли вообще никому (Минсельхоз в 2010 году насчитал 24 млн га невостребованных земельных долей). Когда участок все же будет выделен, его необходимо поставить на кадастровый учет и известить о продаже органы власти региона, за ними -- преимущественное право покупки.
Дисконт не по климату
Глава группы "Амбика" утверждает, что работать в Замбии ему проще, чем в России: "В Замбии считают, что земля должна принадлежать народу, гарантом этого является президент страны. Он подписывает документы, по которым ты получаешь землю в аренду на 100 лет. Если ты хорошо работаешь, сможешь эту аренду продлить. Земля оформлена. Процедуры отлажены". Приходится, правда, тратиться на системы орошения, но урожайность выше, цены на сельхозтехнику -- ниже. И такой бюрократии, как в России, там нет: "Это у нас очень важно, чтобы была печать, и именно круглая, и чтобы была синей... В Замбии мне вообще печати не нужны".
Однако российскую неоцененность вряд ли можно объяснить исключительно этим. "Когда цены разнятся на порядок, это сложно списать лишь на плохой инвестиционный климат,-- убежден Андрей Сизов.-- И мне сложно понять, чем это он у нас хуже, чем в Африке или Боливии. Или чем в Аргентине, где с регулированием сельского хозяйства ситуация явно тяжелее, чем в России: там и квоты, и налогообложение экспорта, и скандалы с транснациональными торговыми компаниями, а деньги все равно вкладывают". У российского дисконта много слагаемых: инвесторов отпугивают и плохой инвестклимат, и "советский" имидж, и неразвитость земельного рынка, и недостаток понимания, что из него должно выйти в итоге.
Для спекулятивных вложений этот рынок тоже не подходит: "Сельскохозяйственная земля должна работать. Если не планируется использовать ее для производства сельхозпродукции, инвестиции в такую землю не столь привлекательны",-- отмечает коммерческий директор УК ТМ "Своя земля" Игорь Богданов. Изменение ставки налога и ожидаемое упрощение порядка изъятия земель, выведенных из сельхозоборота, могут привести к дальнейшему снижению привлекательности активов, цена которых в последние годы с трудом соревнуется с инфляцией.
SIA.RU: Главное
