Апартаменты для нашей страны – относительно новый тип недвижимости. Однако в Московском регионе за прошлый год их число заметно увеличилось, да и спрос был довольно активным. Поэтому мы решили познакомиться с апартаментами поближе: проанализировать их плюсы и минусы, изучить статистику предложения и продаж и оценить проекты и цены.
Апартаменты: зарубежный формат в столице
Формат апартаментов пришел к нам из-за рубежа, где он довольно распространен (в честности, в Европе и США). В Москве первые апартаменты были предложены покупателям в 2006 году в «Москва-Сити».
По сути апартаменты – это помещение, имеющее санузел и кухню, а следовательно подходящее для проживания. Как разъяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», на мировом рынке недвижимости выделяют такие типы апартаментов, как:
- номера в апарт-отелях – номера с кухней и кухонным оборудованием, которые сдаются в краткосрочную аренду и предполагают доступность гостиничного сервиса;
- апартаменты в доходных домах – квартиры, которые сдаются в долгосрочную аренду и предполагают сервисное обслуживание (питание, клининг, охрану и др.);
- апартаменты в кондоминиум - отелях – квартиры, которые могут использоваться как для собственного проживания владельца, так и передаваться под управление гостиничному оператору;
- апартаменты в многофункциональных и апартаментных комплексах, которые используются как квартиры для постоянного проживания.
Однако, в российской девелоперской практике четкого определения апартаментов и их градации не существует, да и в российском законодательстве понятие «апартаменты» отсутствует. У нас вся недвижимость, прежде всего, делится на жилую, где можно зарегистрироваться, и нежилую, где зарегистрироваться невозможно. Поэтому под апартаментами в России принято понимать пригодные для проживания помещения, но находящиеся в комплексах, которые строятся на участках, не предназначенных для жилищного строительства. «Таким образом, от квартир апартаменты, прежде всего, отличаются своим юридическим статусом. Юридически они относятся к категории нежилых помещений, и в них соответственно нельзя прописаться», - объясняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест».
Ну а если вернуться к международной классификации, то подавляющее большинство российских апартаментов относится к четвертому типу, - это объекты в многофункциональных и апартаментных комплексах, правда, совсем чуть-чуть разбавленные апарт-отелями. По мнению Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в столице апартаменты чаще всего можно встретить в составе многофункциональных комплексов (например, МФК «Город Столиц», «Меркурий-Сити», Imperia Tower в упомянутом «Москва-Сити», МФК на Новом Арбате, 32 и др.) и реконструированных административных и производственных зданий (например, проекты «The Loft», «Кадашевские палаты», «Wine House», «Loft Factory», «Loft Garden», «Loft Post», «Даниловская мануфактура» и др.). А вот комплексов, где предлагаются только апартаменты, таких, как, например, квартал «Флотилия» и «Каретный Плаза», пока немного. И еще меньше апарт-отелей. В Подмосковье же, по данным Артема Ржавского, апартаменты, напротив, предлагаются в проектах, позиционирующихся как апарт-отели, а также в отдельных корпусах на территориях крупных жилых комплексов и загородных поселков (прежде всего, элитных).
Что любопытно, за последние годы предложение апартаментов значительно выросло, особенно в столице. В Москве моду на данный формат недвижимости связывают, прежде всего, с дефицитом участков под жилую застройку, пересмотром инвестконтрактов и существующими сегодня ограничениями по строительству (запретом строительства жилья в центре, ограничениями по высотности жилых зданий и т.п.).
«А так же в 2011 году была озвучена программа по сокращению площадей московских промзон - более чем в 3,5 раза. И прошедший 2012 год подтвердил намерения властей по реализации данной программы. Однако, не всегда на бывшей промтерритории разрешают строить жилье. И тогда там появляются апартаменты: де-юре нежилые помещения, а де-факто – квадратные метры, спроектированные для проживания», - рассказывает Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group. Причем, в проектах редевелопмента промышленных территорий, в основном предлагаются модные нынче лофты. Кроме того, распространение апартаментов в Москве связывают с последствиями кризиса 2008-2009 гг.: «Тогда упал спрос и на офисную недвижимость, и некоторые девелоперы, имеющие проекты бизнес-центров на бумажной стадии, переформатировали их в комплексы апартаментов», - сообщает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
В результате, по данным Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), за последние 3 года объем предложения апартаментов в Москве увеличился в 2,7 раза, причем в 2012 г. число проектов с апартаментами по сравнению с 2011 г. выросло в 2 раза. «На конец прошлого года на первичном рынке недвижимости Москвы было представлено около 1 800 апартаментов более чем в 30 комплексах. Общий объем предложения достиг 205 тыс. кв. м.», - сообщает эксперт. Артем Ржавский («Азбука Жилья») озвучивает чуть меньшие цифры: 28 корпусов и 183,1 тыс. кв.м, но все равно результат впечатляющ: «Получается, что по площади объем предложения апартаментов по сравнению с концом 2011 г. вырос более чем в 7 раз. И если в IV квартале 2011 г. доля апартаментов среди предложений на первичном рынке московского жилья составляла 3%, то в IV кв. 2012 г. она достигла уже 12,8%».
Также в 2011-2012 гг. апартаменты появились и в Московской области. Как правило, их возводят тогда, когда нет возможностей для строительства жилых домов, или когда проект предусматривает наличие офисно-торгового здания, но оборудовать его целиком под офисы и магазины девелопер считает нецелесообразным. По сведениям Марины Тимашовой («Сити-XXI век») сегодня в Подмосковье реализуется 7 комплексов с апартаментами.
Хорошее и плохое
Апартаменты хороши тем, что позволяют жить рядом с работой (если расположены в тех же многофункциональных комплексах, что и офис), и воплотить в жизнь практически любые дизайнерские задумки, так как представлены более разнообразным ассортиментом площадей (от 25-26 м кв. до нескольких сотен квадратов разной конфигурации), а порядок согласования перепланировок в нежилых помещениях проще, чем в жилых. Также во многих комплексах помимо офисов и апартаментов располагаются рестораны, кафе, фитнес-клубы, СПА, магазины и т.п., что очень удобно для жизни. Кроме того, в ряде проектов есть собственные сервисные службы, обеспечивающие такой же уровень комфорта, как в высококлассных отелях: «Покупатели апартаментов могут воспользоваться услугами по доставке блюд на дом, уборке квартиры, чистке и уходу за одеждой, уходу за домашними животными и т.п.», - рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».
А еще, если владелец передумает жить в своих апартаментах, он сможет сдать их в долгосрочную аренду управляющей компании, не заботясь о поиске арендаторов и дальнейшем общении с ними. Ну а если выбирать апартаменты в центре столицы, то можно купить объекты с прекрасными видовыми характеристиками, тогда как жилых домов – новостроек с живописными видами из окон в существующих условиях ограничений по высотности жилых зданий практически нет.
Но самое главное – апартаменты обычно дешевле аналогичных по характеристикам квартир, причем даже если располагаются в самом центре Москвы, в границах Садового кольца. По данным Марины Тимашовой («Сити-XXI век») и Анны Соколовой («Метриум Групп») разница составляет примерно 10-15%, Артем Ржавский («Азбука Жилья») утверждает, что скидка может доходить до 20%, а по мнению Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость», средняя стоимость апартаментов ниже стоимости квартир даже на 20-25%.
В общем, замечательно, вот только такие цены устанавливаются неспроста: у апартаментов есть очень серьезный минус, скрывающийся в их юридическом статусе. Как уже отмечалось апартаменты, относящиеся к нежилому фонду, не могут обеспечить своим собственникам постоянную прописку. «Можно получить лишь временную регистрацию, и только в тех комплексах, которые имеют статус гостиницы или апарт-отеля, - сообщает Анна Соколова («Метриум Групп») – но, правда, теперь такая регистрация разрешена на довольно длительный срок - до 5 лет, а раньше регистрировали всего на один год». Впрочем, что год, что пять лет, а апарт-отелей пока мало, и подавляющее большинство предложений находится в МФК и комплексах апартаментов, где регистрация не предусмотрена. А ее отсутствие – это нарушение российского законодательства, к тому же сейчас на рассмотрении в Госдуме находится законопроект, в случае принятия которого штрафы за отсутствие регистрации будут увеличены, а потом может стать и еще хуже, так как власти весьма не прочь контролировать перемещения граждан. «Платить же штрафы за отсутствие регистрации при фактическом наличии жилья представляется неразумным», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, не советуя приобретать апартаменты тем, для кого они будут единственным жильем.
Также подавляющее большинство апартаментов не подходят и семьям с детьми. «У застройщиков апартаментов нет обязательств по обеспечению комплексов социальной инфраструктурой, предусмотренных нормами и правилами для жилых объектов, так как формально апартаменты – это не жилье», - отмечает Анна Соколова («Метриум Групп»). Поэтому далеко не факт, что рядом с понравившимся проектом будут детские сады, школы, поликлиники, детские и спортивные площадки. «Конечно, высокая конкуренция толкает застройщиков на создание более комфортной среды и развитие рассматриваемого сегмента. Например, в рамках проекта MR Group «Филиград» предусмотрено строительство детского сада», - рассказывает Анна Соколова, но пока подобные объекты единичны.
Кроме того, у застройщиков нет обязательств и по обеспечению комплексов машиноместами, так что жителям некоторых проектов приходится парковать машины в соседних дворах (которые тут же становятся перегруженными) либо на платных паркингах. И это при том, что расценки паркингов обещают расти, особенно в ЦАО.
«Еще один минус апартаментов – более высокие коммунальные платежи и эксплуатационные расходы», - утверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. По данным Марины Тимашовой («Сити-XXI век») владельцам апартаментов приходится платить в 1,5-2 раза больше, чем владельцам аналогичных по характеристикам квартир.
«Кроме того, на апартаменты сложно получить ипотечный кредит, и программы, направленные на поддержку покупки жилья, на них не распространяются. Да к тому же в случае невыполнения обязательств по кредиту, банк может изъять апартаменты у собственника, даже если это его единственное жилье», - рассказывает Артем Ржавский («Азбука Жилья»).
Резюме www.metrinfo.ru
Апартаменты – относительно новый формат на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, но в 2011-2012 гг. он показал отличную динамику. Апартаментов стало больше и покупать их стали активнее, ведь таким образом можно получить жилье с хорошим местоположением, прекрасно подходящее для перепланировки и комфортное для проживания, да еще дешевле, чем аналогичное квартиру. Вот только прописаться в апартаментах нельзя, так как они имеют статус нежилого помещения, да и получить ипотечный кредит на их покупку непросто. Именно поэтому апартаменты малопривлекательны для большинства покупателей с небольшими бюджетами, приобретающими первое жилье, и соответственно преобладают в классах «бизнес» и «премиум». Однако этот формат обязательно продолжит свое развитие, и уже в скором будущем может занять серьезное место на рынке жилья, завоевав и эконом-класс и класс «комфорт».
SIA.RU: Главное
