Тотальная ревизия
Андрей Воробьев вовсю готовится к выборам, создавая яркие информационные поводы каждую неделю. То правительство Подмосковья обещает побороть заполонившие область помойки, то размещает билборды с адресом электронной почты и. о. губернатора, чтобы привлечь в регион инвесторов, то выступает с идеей запрета высотного строительства...
Пожалуй, самая громкая из этих новостей -- приостановка выдачи разрешений на строительство жилья в Подмосковье до окончания ревизии действующих инвестиционных контрактов. Эта ревизия займет примерно четыре месяца. "Разрешения не будут выдаваться до тех пор, пока не будет полного понимания того, какое количество детских садов, поликлиник, новых дорог -- всего того, что необходимо людям для комфортной жизни, будет расположено в том или ином микрорайоне",-- заявил Воробьев в обращении к главам муниципальных образований региона 2 марта.
По официальной версии, причиной для такого решения стали встречи и. о. губернатора с жителями подмосковных городов (речь идет о Жуковском, Балашихе, Люберцах, Сергиевом Посаде), на которых чиновник услышал множество жалоб по поводу бесконтрольной многоэтажной застройки, отсутствия дорог, социальной инфраструктуры.
Проверка на дороги
Пока Воробьев делал свои заявления, в деревне Ивановское в Клинском районе (сельская администрация Петровское) шли публичные слушания по поводу все еще грядущей застройки.
Здесь собираются строить коттеджный поселок на 450 домов, а отдельную дорогу к новому поселку застройщик, компания "Мегастрой" (крупнейший застройщик в Клинском районе), строить не собирается. "В результате все машины будут ездить по дамбе 70-х годов постройки,-- возмущается жительница Петровского Татьяна Хохлова.-- Представляете, сколько грузов нужно будет перевезти для стройки? Они разрушат дамбу, и мы будем отрезаны от цивилизации".
Ситуация для Подмосковья типичная. Что бы ни говорили представители строительных компаний о том, как им выгодно развивать инфраструктуру района застройки, на практике выходит так, что это скорее местные власти идут на уступки инвестору, сводя объем обременений к минимуму.
Ближнее Подмосковье по загруженности автомагистралей уже не уступает столице. "Почти по всем радиальным магистралям выстраиваются пробки на подъезде к МКАД в пиковые часы,-- рассказывает Леонид Медников, аналитик интернет-сервиса "Яндекс.Пробки".-- Вне пиковых часов почти всегда сохраняются пробки на подъездах к Москве на Ленинградском шоссе и на трассах восточного направления -- Новорязанском шоссе, Октябрьском проспекте, шоссе Энтузиастов и Щелковском шоссе".
Стройка без обременения
Московская область лидирует по темпам жилищного строительства в России, но девелоперы не спешат вкладываться в развитие прилегающих к стройплощадкам территорий. Если в Москве, по оценкам компании "Метриум групп", объем социальных обременений при строительстве достигает 30-40% от стоимости проекта, то в Подмосковье он не превышает 10-20%.
Невысокий объем социальных обременений в Подмосковье часто связывают с тем, что мэры городов и руководители районных администраций имеют "неформальные договоренности" с застройщиками.
Впрочем, не все застройщики стремятся любой ценой снизить количество обременений. "Если речь идет о крупном застройщике, который является либо крупным лендлордом на какой-то территории, либо просто имеет долгоиграющие планы по строительству в конкретном районе, то такой застройщик, как правило, готов к обременениям и дополнительным затратам, направленным на развитие транспортной и социальной инфраструктуры этого района",-- говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум групп". Литинецкая вспоминает, например, предпринимателя Агаларова, который вложил собственные средства в строительство метро у своего объекта "Крокус". Или компанию "Масштаб", которая владеет большим пулом участков вдоль Калужского шоссе и будет вынуждена предоставить правительству эти участки под размещение социальных объектов, необходимых для развития территории Новой Москвы.
Тем не менее проблема нехватки социальных объектов в Подмосковье очевидна: в 2012 году очередь в детские сады в области составила почти 50 тыс. детей (7,5 тыс. очередников в одной только Балашихе), а очереди в подмосковных поликлиниках стали настолько острой проблемой, что в июне 2012 года группа подмосковных пенсионеров устроила пикет возле здания Минздравсоцразвития в Москве с требованием по крайней мере ввести электронную регистрацию к врачу.
Роль жителей в решении
Обещание Андрея Воробьева провести ревизию строек -- удачный момент для жителей населенных пунктов, чтобы попытаться добиться решения своих задач. До сих пор единственный доступный для жителей механизм воздействия на застройщиков -- публичные слушания -- фактически не работал.
Впрочем, при усилении роли участников публичных слушаний нельзя доходить до абсурда. Застройка территории так или иначе меняет привычный уклад местных жителей, и если слушания станут жестким решающим фактором, то строительство в регионе может прекратиться вовсе. К тому же подчас сами местные жители не понимают несостоятельности своих требований. Характерный пример -- слушания 21 февраля в Одинцовской районе по вопросам строительства жилищного комплекса на поле возле деревни Сальково. "В советские времена это поле принадлежало совхозу, лучше пусть местная власть возродит совхоз",-- требовали старожилы. Один из участников слушаний -- житель нового коттеджного поселка -- заметил, что владельцы старых домов точно так же протестовали и против появления его дома на территории Сальково, поэтому он, в свою очередь, не чувствует за собой морального права бороться с новой стройкой.
Переход на ручное управление
Большая часть заявлений Воробьева носит пока декларативный характер и напоминает предвыборные обещания. Это касается даже нашумевшего моратория на строительство в Балашихе. Заявление о нем Воробьев сделал в конце февраля, однако до сих пор непонятно, как оно будет реализовано на практике, особенно в отношении проектов, для которых уже утвержден проект планировки. Видимо, тяжесть принятия конкретных юридических решений ляжет на балашихинские власти -- им придется либо судиться с девелоперами, либо изобретать какие-то иные механизмы для отмены утвержденных проектов.
То же самое и с идеей ограничения этажности зданий. До сих пор есть лишь общие соображения руководства региона на этот счет. Они, конечно, вызывают опасения у застройщиков. "Ограничения по высотности и снижение плотности застройки в некоторых проектах может привести к повышению цены квадратного метра",-- говорит Мария Литинецкая. Даромир Обуханич из ГК ПИК напоминает о том, что при создании комфортной среды обитания высотность -- лишь один из многих факторов наряду с плотностью застройки, качественной социальной и коммерческой инфраструктурой, благоустройством придомовых территорий и т. д.
Качество принимаемых решений в условиях, когда все полномочия сосредоточены в руках исполнительной власти, вызывает сомнения у экспертов. "В России чиновники традиционно пытаются регулировать все на свете. Подмосковье не исключение: вся власть в регионе -- в руках у губернатора,-- констатирует политический аналитик Александр Кынев.-- Отношения между областной думой и региональным правительством -- калька с отношений между законодательной и исполнительной властью на федеральном уровне. Облдума не назначает ключевых чиновников и лишь штампует законы, которые ей диктуются свыше. Ручное управление не может быть эффективным".
Можно ли в режиме ручного управления бороться со строительным беспределом в регионе? Через несколько месяцев об этом можно будет судить по результатам ревизии инвестконтрактов.
SIA.RU: Главное
