Страховые специалисты подтверждают: все чаще третьи лица, о существовании которых покупатель в момент заключения сделки и не подозревал, оспаривают право собственности и выигрывают судебные тяжбы. Притом, что сделка по недвижимости сама по себе являлась безупречной.

По словам специалистов, в категорию повышенного риска входят квартиры и деловые площади, которые часто меняли собственников. Однако недвижимость, переходящая от одних владельцев к другим множество раз – не такая уж редкость. Между тем, если хотя бы одно звено в этой цепочке передачи права собственности будет признано не соответствующим закону, никто уже не сможет защитить последнего собственника от утраты недвижимости. Риелторы же при всей компетентности могут проверить только чистоту последней сделки.

Кроме того, нередки случаи подлога документов (например, заявления о согласии супруга на сделку). Также при покупке наследуемой квартиры бывает сложно проверить, все ли наследники воспользовались своими правами. При этом сделка может быть признана недействительной даже спустя значительное время после ее совершения. Законом установлен трехгодичный срок исковой давности по недействительным сделкам.

В случае признания сделки недействительной продавец возвращает деньги, а покупатель возвращает недвижимость законному владельцу. На практике, по опыту страховых специалистов, часто возникают ситуация, когда денег у продавца нет, и другого имущества, на которое можно обратить взыскание, тоже не обнаружено, или его недостаточно – то есть возвращать ему нечего. Или продавца и вовсе невозможно найти.

В таких случаях единственная гарантия возврата денег, уплаченных за недвижимость – титульное страхование. Особенно высок интерес к титульному страхованию со стороны покупателей дорогих элитных квартир, замечают страховые специалисты. При этом собеседники недоумевают, почему этим видом страхования редко пользуются владельцы коммерческих объектов – ведь, стоимость не самого дорогого офиса или магазина в Иркутске начинается от нескольких миллионов.

При наступлении страхового случая выплачивается возмещение в размере, равном сумме по договору страхования. Последняя может быть определена исходя из рыночной стоимости недвижимости или суммы, оплаченной по договору купли-продажи. При этом страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. Однако в течение периода страхования она может быть увеличена, если клиент, к примеру, провел капитальный ремонт помещения. Как раз на ту сумму, что была затрачена на ремонт.

Учитывая срок исковой давности по сделкам с недвижимостью, договор титульного страхования имеет смысл заключать на срок не менее трех лет.

Нужно помнить, что при титульном страховании покрываются только риски утраты права собственности. От других рисков титульное страхование не убережет. Например, если у жилья есть какое-либо обременение, это не будет считаться страховым случаем.

Никита Змановских, Газета Дело

Ирина Зарубина, директор ООО «Росгосстрах» в Иркутской области:

– От каких рисков может уберечь титульное страхование недвижимости?

– Титульное страхование обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если вашу сделку признают незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Наиболее типичны следующие проблемы:

– в процессе оформления необходимых для сделки документов были допущены ошибки;

– имеет место случай мошенничества;

– не были учтены интересы наследников или несовершеннолетних лиц;

– предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости  были проведены с нарушение законодательства.

– Какова стоимость данного вида страхования?

– Страховой тариф составляет в среднем от 0,4% до 1,2% от стоимости квартиры. Его итоговый размер зависит от того, какие риски были выявлены в ходе юридической экспертизы предыдущих сделок с объектом, от количества данных сделок и срока страхования.

– Случалось ли, что в ходе предварительной экспертизы стало очевидно, что права на объект могут быть оспорены? Как в таких случаях поступал клиент?

– Прежде чем принять решение о страховании той или иной сделки, страховая компания дополнительно исследует историю перехода прав на объект. Риск возникает при любом переоформлении прав. И чем длиннее цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше потенциальных проблем. Даже если в последней сделке фигурирует безупречный пакет документов, проблема может таиться в истории квартиры, которую страховщик и пытается исследовать.

Страховая компания отказывает в страховании, если вскрывается целый букет вопросов. Подобный отказ клиент, естественно, воспринимает, как рекомендацию ни в коем случае не приобретать объект недвижимости.

– Приведите пример страхового случая из Вашей практики.

– Вот сюжет из жизни: на вторичном рынке была приобретена квартира в собственность. Стороны заключили договор купли-продажи. Через какое-то время иск в суд о признании сделки недействительной  подает сам продавец квартиры, заявляя, что он никогда не заключал данный договор и вообще в это время был за границей.

В ходе следствия было доказано, что квартира действительно продавалась по поддельному паспорту. Сумма сделки составляла 28 млн руб, которые и были возвращены покупателю после того, как суд вынес решение о прекращении права собственности нашего клиента на эту квартиру.