Неблагоприятная экономическая ситуация в стране пока никоим образом не сказывается на развитии рынка недвижимости. Напротив, для Иркутска этот год стал богатым на новые проекты. Можно ли говорить о строительном «буме»? Куда перемещается спрос? Разбираемся вместе с участниками рынка.

Новое и разное

СМИ без умолку говорят о кризисных тенденциях в российской экономике: ВВП не растет, промышленность стагнирует, население все больше и больше погрязает в кредитах, ходят слухи о замедлении кредитования бизнеса. Но все эти явления, похоже, пока никоим образом не влияют на иркутский рынок строящегося жилья. Банки поддерживают строительную сферу, помогая ей кредитными средствами. «Кредитный портфель Байкальского банка Сбербанка строительной отрасли в октябре 2013 года превысил 10-миллиардный рубеж, – сообщили в пресс-службе банка. – В 2013 году при участии Байкальского банка в финансировании проектов строительства жилой и коммерческой недвижимости введено в эксплуатацию 80,9 тыс. кв.м, в том числе, 49,7 тыс. кв.м – это жилая недвижимость. До конца 2013 года планируется к вводу еще 101,5 тыс. кв.м, в том числе 90,9 тыс. кв.м жилой недвижимости».

По данным Комитета по градостроительной политике Администрации Иркутска, на середину ноября количество выданных разрешений на строительство достигло 231 (для сравнения: в 2011 году было выдано 144 разрешения, в 2012-м – 167).

Очевидно, 2013 год для иркутского рынка нового жилья стал вполне «урожайным», «выстрелив» большим количеством новых проектов и предложений. По данным портала о недвижимости REALTY.IRK.RU, в этом году открыты продажи более чем в двадцати новых проектах. Для сравнения – в 2012-м их было в два раза меньше, одиннадцать, еще годом ранее, в 2011-м, – всего семь.

Показательно, что предложения эти – разные по формату: и элитные (ЖК «Статус», «MORGANS SIX»), и эконом-класса. Строительство идет как в городе, так и за его пределами, причем там строятся не только малоэтажные дома (ЖК «Молодежный» в пос. Молодежном, ЖК «Сокол» – за м/р Первомайский), но и многоэтажные: в ЖК «Бриз» строятся девятиэтажки, в ЖК «Стрижи» запланировано строительство 16-18-этажных домов. Есть в списке такой гигант, как микрорайон «Союз» (строительство ведет Универстрой, учредители – Новый город, Гранд-Строй, Сибавиастрой, ДомСтрой) на 130 тыс. кв.м. Есть и небольшие проекты, на 3-4 тыс. кв.м.

Еще одной любопытной тенденцией является выход на рынок компаний, которых раньше мы в числе застройщиков не видели: СК «Пчелы» (ЖК«MORGANS SIX»), Авиценна-Строй (группа жилых домов на бул. Рябикова), ФСК «Восход» (ЖК «Сокол»).

Конкуренция с давними игроками рынка, однако, не пугает новеньких. «Конкуренция, конечно, есть, куда без нее, – говорит Екатерина Гончарова, менеджер отдела продаж ЖК ‘Сокол’. – Тем более что мы работаем в популярном у покупателей ценовом сегменте недорогого качественного жилья. Однако для нас конкуренция – это стимул сделать что-то более интересное. Люди уже не хотят покупать голые квадратные метры, им нужна концепция, инфраструктура. Все это мы постарались учесть в своем проекте».

С чем связан строительный бум в Иркутске?

2013 год может показаться годом строительного бума. Однако нужно понимать, что многочисленные проекты, выставленные на продажу в этом году, начинали проектироваться гораздо раньше – в 2012 и даже в 2011 году, когда кризис отступил и рынок снова стал интересным и безопасным с точки зрения застройщиков.

Строительный цикл – процесс не быстрый. Нужно получить землю, создать проект, получить разрешение на строительство… «Многие долго не могли получить разрешения на строительство. Поэтому это просто совпадение, что в нынешнем году так много новых предложений», – уверен Дмитрий Щербаков, директор агентства недвижимости  «Слобода».

Застройщики вернулись на рынок – очевидно, считая время для этого благоприятным. И это действительно так, ведь спрос – основной фактор, который стимулирует строительный бизнес, по-прежнему не удовлетворен.  

«Спрос рождает предложение, – говорит Екатерина Гончарова, ЖК ‘Сокол’. – Еще не так давно в Иркутске был дефицит новостроек. Новый Иркутск начал строиться недавно. И потребность в новом жилье остается».

Одна из современных тенденций рынка – стремление иркутян переехать из старых «хрущевок», купив новое жилье – на стадии строительства либо готовую новую квартиру (так называемая новая вторичка).

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве в 2013 году выросло. Если в 2011 году в регионе их было 8883, в 2012-м – 8283, то на ноябрь 2013 года эта цифра уже достигла 9084.

«Если раньше по приобретению квартир была пропорция 25 на 75 (25% – новостройки, 75% – старое жилье), то сейчас эта пропорция – 60 на 40 (60% – новостройки, первичное и новое вторичное жилье, 40% – старое жилье)», – делится своими наблюдениями Дмитрий Щербаков из «Слободы».

Спрос на квартиры в новостройках растет, подтверждают в Азиатско-Тихоокеанском банке. «В Иркутске мы работаем практически со всем застройщиками, выдачи ипотечных кредитов происходят и на приобретение новостроек. Спрос на них вырос. Клиенты стали больше доверять строительным компаниям, которые наработали себе имя на рынке и имеют за плечами уже по несколько сданных объектов», – считает Татьяна Полевач, директор Банка АТБ по Иркутской области.

«Смещение в сторону первичного жилья, хоть и отмечено в текущем году, но не является существенным, – считают специалисты Байкальского банка Сбербанка. –  Если в 2011 году ипотек на первичное жилье было 32,9% от общего числа ипотечных кредитов, то в 2012 году таких сделок было лишь 28,3%. В 2013 году наблюдается рост сделок на рынке первичного жилья в сравнении с 2012 годом до 34%». 

 «Из новых квартир потребитель предпочитает готовые (введенные в эксплуатацию, и лучше – уже отремонтированные), нежели в еще строящихся домах, – рассказывает Дмитрий Самсонов, директор Агентства недвижимости ‘ЕВРОПА’. – Несмотря на то, что банки сейчас предлагают очень выгодные ставки и программы на строящееся жилье, люди предпочитают, в большинстве своем, не рисковать. И на нашей практике – до половины квартир на первичном рынке (договоры долевого участия) – покупаются инвесторами».

Так или иначе, спрос на новое жилье – новостройки и новую вторичку – далеко не насыщен. И темпы ввода жилья пока позволяют утверждать, что насытится он еще очень не скоро. По данным Комитета по градостроительной политике Администрации Иркутска, в 2013 году, по соглашению, подписанному между мэром и министром строительства области, запланировано ввести 361 тыс. кв.м жилья (в 2011 году было введено 412,8 тыс. кв.м, в 2012-м – 482, 3 тыс. кв.м). До планки «по метру в год на человека», установленной федеральными властями, еще расти и расти. Поэтому не исключено, что в следующем году новых проектов и предложений будет еще больше.

«В 2013 году администрация города начала проводить аукционы по продаже земли, таким образом, появились новые площадки для строительства», – отмечает Сергей Курмазов, генеральный директор строительной компании «Танар».

Как поведут себя цены?

Вопрос о том, как отреагируют цены на происходящие на рынке события, конечно, волнует потребителей.

«Для того чтобы предложение хоть как-то начало влиять  на цену, оно должно удовлетворять или превышать спрос, а в нашем регионе подобной тенденции не намечается, для этого нужно строить в несколько раз больше», – уверен Сергей Курмазов, СК «Танар».

В практике риэлторов, однако, есть уже примеры, когда предложение превысило спрос, что привело к снижению цены. «Такая тенденция явно наметилась на рынке новостроек в микрорайоне Ново-Ленино, по ул. Баумана, – отмечает Дмитрий Самсонов, АН ’ЕВРОПА’. – Там снижение цен на новые квартиры, введенные в эксплуатацию за последние 3-4 месяца, достигло нескольких процентов»

В целом же по рынку ситуация пока остается прежней. «Новостройки будут продолжать расти в цене. Качественное не может быть дешевым. А качество строительства – залог хорошей репутации застройщика, – говорит Екатерина Гончарова, ЖК ‘Сокол’. – Вот на вторичном рынке цены могут приостановиться».

«Жилье с пониженными характеристиками станет пользоваться все меньшим спросом. Продавать ‘хрущевки’ становится сложнее. Может, на них цены чуть-чуть снизятся, но ненамного, на 10-15%», – предполагает Дмитрий Щербаков из АН «Слобода».

«Старый, изношенный жилой фонд становится менее востребован, его стоимость растет медленнее ‘свежей вторички’, а некоторые его сегменты, например, ‘хрущевки’, в ближайшие месяцы и вовсе могут подешеветь», – считает Дмитрий Самсонов, директор АН «ЕВРОПА».

Елена Демидова,
Газета Дело