О приобретении загородного дома, таунхауса или участка под постройку коттеджа задумываются сегодня многие иркутяне. Однако покупка загородной недвижимости может быть сопряжена с множеством рисков. О чем должен помнить покупатель, чтобы не получить «кота в мешке»? Своим мнением поделился Илья Тейге, начальник отдела маркетинга и продаж компании ЗАО «СибирьЭнергоТрейд», возводящей вблизи Иркутска пять загородных поселков под общим брендом «ЭкоЭнергоГрад».

Риск 1. Неподходящие категория и назначение земли

«Я купил коттедж, не узнав предварительно вид разрешенного использования земли.
Оказалось, земля – под ведение подсобного хозяйства. Теперь у меня большие проблемы с переоформлением вида разрешенного использования, а дом и вовсе под угрозой сноса».

И.Тейге: Не секрет, что многие коттеджные поселки сегодня строятся на землях, не предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это могут быть земли сельскохозяйственного, рекреационного назначения или предназначенные под дачные некоммерческие товарищества. В результате у человека, покупающего объект в таких поселках, могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности – как на сам дом, так и на земельный участок под ним.

ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» строит свои коттеджные поселки по государственной программе, на землях фонда РЖС. Они относятся к категории «земли поселений» и могут быть использованы как под индивидуальное жилищное строительство, так и под строительство многоквартирных домов. Таким образом, все права на объекты недвижимости и земельные участки будущим собственникам гарантированы.

Советую каждому, кто задумывается о приобретении загородной недвижимости, узнать категорию земли и вид разрешенного использования. Сделать это нетрудно. Нужно зайти на сайт Росреестра, где размещена публичная кадастровая карта, и ввести кадастровый номер интересующего вас земельного участка. Система выдаст справку с необходимой информацией.

Риск 2. Некачественная инженерная инфраструктура

«Купила дом за городом, обещали хорошее водоснабжение, канализацию. На деле же в поселке локальный септик, а вода такого качества, что пить невозможно».

И.Тейге: Инженерная инфраструктура при строительстве загородного жилья – непростой вопрос для застройщиков.

В России очень жесткое законодательство в области регулирования водоснабжения и водоотведения. Чтобы водозабор был легальным, нужно пройти много инстанций, произвести технологические действия по очистке и подготовке воды. Скважины, которые изготавливаются для поселка, нужно зарегистрировать, получить лицензию на право  использования подземных вод, утвердить санитарные зоны водозаборов, вести многолетние наблюдения за качеством воды, обеспечить резервное водоснабжение… Задача не из легких.

Многие застройщики идут по более легкому пути – бурят скважину и подают воду в сети без какой-либо очистки и подготовки. В итоге жители получают фактически техническую воду с неконтролируемыми параметрами. Пить такую воду опасно. Это означает, что им либо придется все время покупать бутилированную воду, либо ставить собственные системы очистки, а это дорогое удовольствие. Вопрос канализации тоже решается застройщиками просто: все стоки попадают в локальный септик поселка, откуда выкачиваются специальными машинами и вывозятся. Это, конечно, тоже создает определенные неудобства для жителей поселков, особенно для тех, кто живет рядом с септиком.

Строительные компании часто экономят на коммуникациях, потому что строительство сетей удорожает стоимость квадратного метра жилья. Это действительно большие траты: протяженность сетей значительная, а сами объекты – небольшие по площади. Поэтому застройщики снижают требования к этой составляющей благоустройства поселка.

Однако у проблемы инженерных коммуникаций есть и объективные причины. Дело в том, что в Иркутском районе вообще пока не решена проблема централизованной канализации. Но поскольку наша компания застраивает сейчас достаточно большие земельные участки, и у нас есть потребность в организации нормального, цивилизованного водоотведения, эта проблема вскоре будет решена на уровне всего Ушаковского муниципального образования, в том числе и с нашим участием.

Риск 3.  Низкое качество строительства

«Купили таунхаус, жить в нем невозможно: сырость, плесень, грибок. Звукоизоляция отвратительная. За что только деньги отдали?»

И.Тейге: Выбор технологии и материалов строительства – один из важнейших вопросов, решаемых застройщиком. Мы долго размышляли над концепцией наших поселков, оценивали различные материалы с точки зрения долговечности, красоты, надежности, стоимости. В итоге предпочли использовать классические, проверенные временем технологии для того, чтобы гарантировать высокое качество жилья для наших покупателей – остановились на использовании кирпича даже для многоквартирных домов.

Что касается процесса, то сроки и гарантированное качество строительства в наших поселках обеспечит генеральный подрядчик – компания «Главмосстрой». Эта строительная компания выиграла конкурс, предложив лучшие условия по цене, срокам и качеству. Компания уже более 50 лет работает на строительном рынке, имеет огромный опыт, использует современные технологии, обладает отличным кадровым и управленческим потенциалом, хорошей материальной базой. Поэтому мы не сомневаемся, что задуманная нами и проектировщиками концепция воплотится в жизнь в полном объеме.

Риск 4.  Ненадежность застройщика

«Приобрел дом в коттеджном поселке, обещали сдать объект в прошлом году, но не успели. А вдруг вообще не достроят?»

И.Тейге: Риск долгостроя может возникнуть из-за проблем финансирования, и так случается, увы, нередко. Особенно это актуально для коттеджных поселков, где из-за большой площади застройки необходимо производить значительные первоначальные затраты на инфраструктуру и организацию благоустройства. Но в нашем случае этот вопрос стоит наименее остро.

Как правило, строительство поселков финансируется за счет средств дольщиков либо индивидуальных покупателей. ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» тоже привлекает средства с рынка, но, кроме этого, у нас есть и весомая финансовая гарантия. Наша материнская компания «Иркутскэнерго» одобрила нам займ на сумму 1,1 млрд рублей. Эти средства будут направлены не только  на строительство жилья, но и на строительство инфраструктуры поселков. Таким образом, у нас нет риска, что мы не достроим что-то из-за нехватки денежных средств.

С прошлого года строительство уже активно ведется в микрорайоне Ушаковский в Пивоварихе и в жилом районе Парковый в Новолисихе, где в первой очереди предусмотрены квартиры в малоэтажках, коттеджи и таунхаусы. В Патронах мы приступаем к строительству в этом году. В Бурдаковке уже построены сети водоснабжения – там мы планируем продавать земельные участки с подрядом или без подряда. Все поселки нашего «ЭкоЭнергоГрада» будут полностью сданы в эксплуатацию в установленные по договору с фондом РЖС сроки.

Риск 5.  Отсутствие социальной инфраструктуры

«Мы бы с радостью переехали за город, но у нас дети: одному нужно в садик, другому в школу. Каждый день возить их в город? Это выматывает».

И.Тейге: Социальная инфраструктура действительно очень важна, ведь, как правило, за город переселяются семьи с детьми. Большинство застройщиков решают эту проблему путем создания частных детских садиков. Но это достаточно дорогой путь: не секрет, сколько стоит пребывание ребенка в таком детсаду.

Поскольку ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» ведет строительство на государственных землях, которые были выделены под комплексную жилищную застройку, мы предусмотрели, в соответствии с нормативами, земельные участки под строительство детских садов и школ. Например, в Пивоварихе, в микрорайоне Ушаковский, предусмотрено четыре детских садика и школа, в Новолисихе, в жилом районе Парковый, – два садика и школа.

Мы абсолютно безвозмездно разработали проекты этих социальных объектов, затратив на эти цели около 21 млн рублей, сейчас они проходят государственную экспертизу. Следующим этапом будет подача заявки в бюджет от имени муниципалитета на финансирование строительства этих социальных объектов. Очень важно, что строительство этих садов и школ удовлетворит потребность в них жителей не только наших поселков, но и самих населенных пунктов Пивоварихи и Новолисихи.

Кроме этого, по пожеланию администраций Ушаковского МО и Иркутского района, на участке в Пивоварихе мы предусмотрели земельный участок под строительство Центральной районной больницы. Мы считаем, что это тоже очень важный социальный объект, в котором очень нуждаются существующие и будущие жители района.

Елена Демидова,
Газета Дело

Офис продаж ЗАО «СибирьЭнергоТрейд»:

Тел.: (3952)790-700,

г. Иркутск, ул. Свердлова, 1 офис 9.

Проектные декларации на сайте http://www.ecoenergograd.ru/

Справка

ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» – дочернее предприятие ОАО «Иркутскэнерго», реализующее масштабный проект под единым брендом «ЭкоЭнергоГрад», в рамках которого в Иркутском районе строятся комфортабельные загородные жилые поселки «Ушаковский», «Парковый», «Династия», «Журавли», «Байкальская Ривьера». На территории суммарной площадью 306 га компания намерена за 10 лет построить 430 тыс. кв. метров малоэтажной недвижимости, тем самым обеспечив жильем порядка 17,5 тыс. человек.

«Главмосстрой» – один из крупнейших строительных холдингов России. Основная специализация – комплексная жилищная застройка, возведение административных и офисных зданий, коммерческих центров, больниц, школ, детсадов, театров, паркингов и прочих объектов жилищно-гражданского назначения. Главмосстрой основан в 1954 году. Входит в группу «Базовый Элемент».