«Купил участок под турбазу – дом построил, а как в нем прописаться? Вода глубоко, с электричеством проблемы… И забор, как выяснилось, за границей участка построил, придется сносить». Что делать, чтобы избежать подобных проблем? На что обратить внимание при покупке участка для строительства дома? И почему не стоит забывать, что «скупой платит дважды»? Разбираемся вместе с профессионалами – риэлторами, юристами и кадастровыми инженерами

«Самострой» не сдает позиций

Несмотря на то, что иркутский рынок загородного жилья постепенно становится все более цивилизованным и застройщики ежегодно радуют иркутян новыми проектами организованных коттеджных поселков, «самострой» не сдает позиций.

«65% запросов в адрес нашей риэлторской компании поступают от желающих купить земельный участок. И только чуть более трети иркутян интересуются приобретением готового жилья», – говорит заместитель генерального директора ГК «Инвест38» Наталия Козлова.

По ее словам, преимуществ у индивидуального жилищного строительства немало. Во-первых, человек может осуществить свою мечту, построив «родовое гнездо» именно так, как он его видит, а не как это придумали проектировщики коттеджного поселка или прежние владельцы дома.

Второй плюс – качество. «Готовый дом – это ‘кот в мешке’. Если же строишь сам, на качественные материалы не скупишься, выбираешь лучшее», – поясняет Наталия Козлова.

И, наконец, третье – строить самому в большинстве случаев оказывается дешевле. Кроме того, «самострой» не так резко бьет по кошельку, говорит риэлтор: «Когда покупаешь готовый дом, ты, как правило, должен сразу обладать определенной крупной суммой. Когда строишь сам, требуются небольшие транши: сначала купил участок, потом залил фундамент и так далее».

Место имеет значение

Большей популярностью, как отмечают риэлторы, у иркутян сегодня пользуются небольшие участки – площадью от 6 до 10 соток. Прошли те времена, когда люди стремились засадить участок картофелем. Сегодня овощи можно купить на рынке, а на шести сотках вполне реально разместить самое необходимое: дом, баню, детскую площадку, гараж, зону барбекю.

На стоимость участка, прежде всего, влияет его месторасположение. Так, по данным ГК «Инвест38», участки в черте города – поселки Новоиркутский, Изумрудный, Николов Посад – удовольствие дорогое, 150-170 тысяч рублей за сотку.

На втором по популярности направлении – в Мельничной Пади – смогут найти участок покупатели эконом-категории. Средняя стоимость участка там – 50 тысяч рублей за сотку. Предложение большое, выбор есть.

Куда меньше участков осталось на исторически популярном Байкальском тракте. Поэтому и цена там выше – от 85 тысяч рублей за сотку. Большое значение имеет расположение участка по отношению к заливу: чем ближе к воде – тем дороже. Стоимость участков на берегу может доходить и до 660 тысяч рублей за сотку.

Часто спрашивают иркутяне и участки на Хомутовском направлении, там средняя цена – 36 тысяч рублей за сотку. «Инфраструктура там замечательная, дороги хорошие, единственный минус – все-таки далековато от города», – говорит Наталия Козлова. Чуть реже интересуются Александровским трактом, средняя цена участка – 69 тысяч рублей за сотку.

«Аутсайдерами» рынка являются Голоустенский тракт – возможно, иркутян пугают низкие температуры, и Плишкинский – болотистая местность, близость к «исправительному учреждению» – вот его основные недостатки.

Профессионалы советуют

Наконец, вы определились с желаемой площадью участка, направлением, на котором хотели бы жить, бюджетом покупки. Казалось бы, дело остается за малым – купить землю и начать строительство. Но не все так просто. «Подводных камней» здесь очень много. О них мы попросили рассказать наших экспертов.

Юлия Сагдеева, директор «Бюро кадастровых инженеров»:

– Прежде всего, при выборе земельного участка стоит обратить внимание на категорию земель и вид разрешенного использования. Казалось бы, это логично, но люди почему-то меньше всего обращают на это внимание. Покупают, например участок, предназначенный под турбазу, – построенный объект недвижимости в виде жилого дома в эксплуатацию не ввести, соответственно, прописки не получить. В данном случае изменить вид разрешенного использования не так-то просто. Сейчас и Генеральный план, и план землеустройства и застройки (ПЗЗ) на территории Иркутской области практически везде приняты. В них определены и разграничены категории и виды разрешенного использования земель, и изменить их очень сложно. Вы можете поменять вид разрешенного использования только на тот, что указан в выписке из ПЗЗ по адресу вашего земельного участка. И вида «под строительство индивидуального жилого дома» (ИЖС) в ней может и не оказаться.

Кроме того, у земель под турбазу, например, есть еще один существенный недостаток – земельный налог здесь будет гораздо выше, чем в случае участка под индивидуальное жилищное строительство: ведь  предполагается, что земля будет использоваться под коммерческую деятельность.

Лучше всего купить участок под ИЖС на землях населенных пунктов. Можно также построить дом на земле сельхозназначения с разрешенным использованием «под дачные некоммерческие товарищества (ДНТ)». Там тоже можно построить и зарегистрировать дом, правда, за пределами населенного пункта, и прописка будет – по адресу товарищества.

Второе, на что стоит обратить внимание, – границы участка. Как правило, вы приходите в поселок или ДНТ, председатель показывает вам участок с вбитыми по периметру колышками и говорит, что это и есть его границы. И тут главное – не поскупиться, вызвать профессионального геодезиста, чтобы он определил точные границы участка, удостовериться, что колышки вбиты правильно. Иначе могут быть неприятные последствия. Например, был случай, когда люди построили капитальный забор на фундаменте из кирпича, а потом выяснилось, что он стоит за границей участка, пришлось снести. Не воспользовались услугой геодезиста за 6 тысяч рублей – снесли забор стоимостью 200 тысяч.

Наталия Козлова, заместитель генерального директора ГК «Инвест38»:

– Я бы посоветовала обратить внимание на инфраструктуру. Чтобы после приобретения участка не выяснилось «вдруг», что вода залегает на глубине 150-200 метров под землей. Продавец вряд ли все расскажет, поэтому нужно провести «разведку» – обязательно поинтересоваться у соседей, на какой глубине вода у них, потому что протекает она примерно на одном уровне.

Важно, чтобы электричество было достаточно высокой мощности: иначе постоянных отключений не избежать. Если человек выбирает себе участок для строительства постоянного дома, «родового гнезда», то важна и социальная инфраструктура: магазины, детские площадки, детский сад, школа.

Важна транспортная доступность: с личным автомобилем может что-то случиться, а в город все равно нужно будет ехать, поэтому важно, чтобы ходил общественный транспорт. Круглый год маршрутки ходят на Байкальском тракте, на Александровском, Качугском. А вот на Московском и в Мельничной Пади, в основном, садоводства, поэтому общественный транспорт ходит сезонно. Это обязательно стоит учитывать.

И, конечно, главный совет – не идти на поводу у собственной жадности. Вас должны насторожить предложения, которые стоят на 25-30% меньше среднерыночной стоимости. У таких участков или документов нет, или с инфраструктурой проблемы. Чтобы с умом потратить деньги, нужно провести хорошее предварительное расследование.

Иван Керножицкий, ведущий юрисконсульт ООО «ЮК «Веритас»: 

– После того, как потенциальный покупатель нашел подходящий для себя вариант, ему необходимо тщательно ознакомиться с правоустанавливающими документами (свидетельство о праве собственности, а также документы, являвшиеся основаниями для государственной регистрации права собственности).

Вне зависимости от содержания таких документов необходимо обратиться в Росреестр за информацией о зарегистрированных правах в отношении приобретаемого земельного участка. Для этого нужно лишь оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей и сообщить специалисту ведомства данные, индивидуализирующие земельный участок (кадастровый номер либо адрес и площадь). По истечении 5 дней потенциальному покупателю будет выдана выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в которой будет содержаться информация о правообладателях участка и существующих ограничениях (обременениях) прав.

Обратите внимание, что продавцом по договору купли-продажи должно выступать именно лицо, указанное в выписке в качестве правообладателя. В случае если правообладатель состоит в браке, то независимо от момента приобретения продавцом земельного участка (до заключения брака или после), он должен получить нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение участка.

Кроме выписки из ЕГРП необходимо запросить кадастровый паспорт земельного участка, процедура получения которого аналогична получению выписки. В кадастровом паспорте будут указаны площадь участка, его местонахождение и границы. Следует обратить внимание, чтобы участок не был снят с кадастрового учета.

Дмитрий Драчко, директор «Бюро Юристы Иркутска»:

– При приобретении земли на вторичном рынке присутствуют обычные риски, характерные для сделок с недвижимостью: возможные притязания наследников, родственников, кредиторов продавца.

Отдельно следует обратить внимание на категорию и разрешенное использование участка. Это могут быть, например, «сельскохозяйственные земли», «земли поселений» с видом разрешенного использования «под дачное строительство», «для индивидуального жилищного строительства» и т.п. От этого зависит возможность возведения жилого дома или других построек на участке.

Могут существовать дополнительные ограничения в использовании земельного участка –  например, водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и полосы, охранные зоны газопроводов, водопроводов, ЛЭП, линий связи... То есть на какой-то части участка вы не сможете производить никаких работ.

После проверки правоустанавливающих документов на участок заключается договор купли-продажи. Сам договор государственной регистрации не подлежит, но необходимо зарегистрировать переход права собственности на участок. Для этого нужно предоставить в Росреестр определенный пакет документов и оплатить государственную пошлину. Обычно процедура регистрации занимает не более 30 дней. После этого выдается Свидетельство о праве собственности, и покупатель становится полноправным собственником земельного участка.

Елена Демидова,
Газета Дело